Koszty notarialne przy zakupie mieszkania: kalkulator, taksa notarialna i akt notarialny mieszkania
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania to cztery osobne pozycje: taksa notarialna z 23 procentami VAT, wypisy aktu po 6 zł netto za stronę, podatek PCC w wysokości 2 procent wartości rynkowej na rynku wtórnym oraz 200 zł opłaty sądowej za wpis własności. Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi POŁOWĘ stawki z § 3 rozporządzenia, więc przy mieszkaniu za 600 000 zł to 1 585 zł netto, a nie 3 170 zł. Jeżeli kupujesz pierwsze mieszkanie, podatku PCC nie zapłacisz w ogóle.
Stawki taksy z rozporządzenia są maksymalne, więc kancelaria może zejść niżej. Podatki i opłaty sądowe są sztywne. Wynik kalkulatora jest orientacyjny.
Policz koszty notarialne swojej transakcji
- Taksa za akt sprzedaży
- 1 585,00 zł
- Taksa za ustanowienie hipoteki
- 692,50 zł
- Wypisy (6 zł netto za stronę)
- 120,00 zł
- Razem netto u notariusza
- 2 397,50 zł
- VAT 23 procent
- 551,43 zł
- Podatek PCC od sprzedaży
- 12 000,00 zł
- Podatek PCC od hipoteki
- 19,00 zł
- Opłaty sądowe (księga wieczysta)
- 400,00 zł
- Razem do zapłaty
- 15 367,93 zł
Podstawa: § 3, § 6, § 7 i § 12 rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, art. 7, art. 9 pkt 17 i art. 10 ustawy o PCC oraz art. 42 i art. 45 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Wyszukiwanie notariusza i zgłoszenie sprawy są u nas bezpłatne.
Z czego składa się rachunek
Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania: co płacisz notariuszowi, a co państwu
Kwota, którą przelewasz w dniu aktu, tylko w części trafia do kancelarii. Notariusz jest jednocześnie płatnikiem podatku i pośrednikiem w opłacie sądowej, więc na jednym rachunku spotykają się trzy zupełnie różne rzeczy: jego wynagrodzenie, podatek dla urzędu skarbowego i opłata dla sądu wieczystoksięgowego. Rozdzielenie ich jest pierwszym krokiem do sensownej rozmowy o cenie, bo negocjować da się wyłącznie pierwszą pozycję.
Największą pozycją przy zakupie z rynku wtórnego prawie zawsze jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł, czyli mniej więcej sześć razy więcej niż cała taksa notarialna. Dlatego pytanie o zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC jest w praktyce ważniejsze niż porównywanie kancelarii, choć w internecie dyskutuje się głównie o tej drugiej sprawie.
Sama taksa jest niższa, niż wynika ze skali z § 3, i to jest najczęstszy błąd kalkulatorów w sieci. Rozporządzenie zawiera w § 6 katalog dziewiętnastu czynności, którym przysługuje POŁOWA stawki, a mieszkanie, dom jednorodzinny i działka budowlana są w nim wymienione osobno (pkt 19, pkt 18 i pkt 17). Kalkulator, który pyta tylko o cenę, nie wie, czy kupujesz lokal mieszkalny, czy halę magazynową, więc pokazuje kwotę dwukrotnie zawyżoną.
Do tego dochodzą wypisy, o których nikt nie pamięta przy planowaniu budżetu, a które przy dłuższym akcie potrafią kosztować kilkaset złotych. Za każdą rozpoczętą stronę wypisu rozporządzenie przewiduje 6 zł netto (§ 12), a wypisów potrzeba zwykle kilka: dla banku, dla spółdzielni lub wspólnoty, dla urzędu gminy i dla siebie. Warto zapytać, ile wypisów obejmuje podana kwota, zanim porówna się dwie oferty.
Ostatnia pozycja to sąd. Wpis własności kosztuje 200 zł, a jeżeli kupujesz na kredyt, wpis hipoteki to kolejne 200 zł, bo art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych każe pobierać opłatę odrębnie od wniosku o wpis każdego prawa. Wniosek składa elektronicznie notariusz razem z aktem, więc do sądu nie musisz iść. Pełną skalę taksy dla innych czynności znajdziesz w kalkulatorze taksy notarialnej.
Rachunek przy mieszkaniu za 600 000 zł na kredyt
- Taksa notarialna (połowa stawki)
- 1 585,00 zł
- Taksa za hipotekę na 500 000 zł
- 692,50 zł
- Wypisy, 20 stron
- 120,00 zł
- VAT 23 procent
- 551,43 zł
- Kancelaria razem
- 2 948,93 zł
- PCC 2 procent
- 12 000,00 zł
- PCC od hipoteki
- 19,00 zł
- Sąd: własność i hipoteka
- 400,00 zł
- Razem
- 15 367,93 zł
Ten sam zakup przy pierwszym mieszkaniu kosztuje 3 367,93 zł, bo zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zdejmuje z rachunku całe 12 000 zł.
| Pozycja | Ile | Komu trafia | Da się negocjować |
|---|---|---|---|
| Taksa notarialna za akt sprzedaży § 3 i § 6 pkt 17 do 19 rozporządzenia o taksie | połowa stawki z § 3 przy mieszkaniu, domu i działce budowlanej | notariusz | Tak, stawka jest maksymalna |
| VAT od taksy ustawa o podatku od towarów i usług | 23 procent taksy i wypisów | notariusz odprowadza do urzędu | Nie |
| Wypisy aktu notarialnego § 12 rozporządzenia o taksie | 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę | notariusz | Pośrednio, przez liczbę zamówionych wypisów |
| Podatek PCC od umowy sprzedaży art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC | 2 procent wartości rynkowej, rynek wtórny | notariusz jako płatnik | Nie |
| Podatek PCC od hipoteki art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b ustawy o PCC | 19 zł przy sumie nieustalonej | notariusz jako płatnik | Nie |
| Taksa za ustanowienie hipoteki § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia o taksie | 1/4 stawki z § 3 od sumy hipoteki | notariusz | Tak, stawka jest maksymalna |
| Wpis własności do księgi wieczystej art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych | 200 zł | sąd wieczystoksięgowy | Nie |
| Wpis hipoteki do księgi wieczystej art. 42 ust. 1 i art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych | 200 zł, odrębnie od wpisu własności | sąd wieczystoksięgowy | Nie |
| Założenie księgi wieczystej art. 44 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych | 100 zł, zwykle przy nowym lokalu od dewelopera | sąd wieczystoksięgowy | Nie |
Gotowe wyliczenia
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania: rachunek dla typowych cen
Lokal mieszkalny z rynku wtórnego, bez kredytu, 20 stron wypisów. Kwoty taksy są maksymalne, PCC i opłata sądowa sztywne. Ostatnia kolumna pokazuje ten sam zakup przy zwolnieniu dla pierwszego mieszkania.
| Cena mieszkania | Taksa netto | Taksa brutto | PCC 2 procent | Razem | Razem: pierwsze mieszkanie |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 000 zł | 985,00 zł | 1 211,55 zł | 6 000,00 zł | 7 559,15 zł | 1 559,15 zł |
| 400 000 zł | 1 185,00 zł | 1 457,55 zł | 8 000,00 zł | 9 805,15 zł | 1 805,15 zł |
| 500 000 zł | 1 385,00 zł | 1 703,55 zł | 10 000,00 zł | 12 051,15 zł | 2 051,15 zł |
| 600 000 zł | 1 585,00 zł | 1 949,55 zł | 12 000,00 zł | 14 297,15 zł | 2 297,15 zł |
| 800 000 zł | 1 985,00 zł | 2 441,55 zł | 16 000,00 zł | 18 789,15 zł | 2 789,15 zł |
| 1 000 000 zł | 2 385,00 zł | 2 933,55 zł | 20 000,00 zł | 23 281,15 zł | 3 281,15 zł |
Kolumna „Razem” obejmuje taksę z VAT, wypisy, podatek PCC i 200 zł opłaty sądowej za wpis własności. Kredyt hipoteczny dokłada taksę za hipotekę, 19 zł podatku i drugie 200 zł opłaty sądowej.
§ 6 rozporządzenia
Dlaczego taksa notarialna przy mieszkaniu jest o połowę niższa
Katalog z § 6 obejmuje dziewiętnaście czynności
Rozporządzenie wymienia je z nazwy, a każda bierze połowę stawki z § 3. Przy zakupie mieszkania liczą się cztery pozycje: pkt 19 umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, pkt 18 przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, pkt 17 sprzedaż działki budowlanej oraz pkt 5 i 6 zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Garaż i lokal użytkowy zostają poza katalogiem
Jeżeli w tej samej transakcji kupujesz miejsce postojowe jako odrębny lokal niemieszkalny albo lokal usługowy, ta część liczona jest według pełnej stawki z § 3. Podobnie działka rolna, leśna i rekreacyjna: połowa należy się wyłącznie działce budowlanej w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Umowa deweloperska też ma połowę
Na połowę stawki wskazuje wprost pkt 15a (umowa deweloperska) oraz pkt 16 (ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie go na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej). Szczegóły tej ścieżki opisuje strona umowy deweloperskiej.
Skala z § 3, od której liczona jest połowa
do 3 000 zł
100 zł
3 000 do 10 000 zł
100 zł + 3 procent nadwyżki
10 000 do 30 000 zł
310 zł + 2 procent nadwyżki
30 000 do 60 000 zł
710 zł + 1 procent nadwyżki
60 000 do 1 000 000 zł
1 010 zł + 0,4 procent nadwyżki
1 do 2 mln zł
4 770 zł + 0,2 procent nadwyżki
powyżej 2 mln zł
6 770 zł + 0,25 procent nadwyżki
górna granica
10 000 zł, a między osobami z I grupy podatkowej 7 500 zł
Wartość liczy się bez odliczania obciążeń i bonifikat (§ 4), więc kredyt sprzedającego czy zadłużenie w spółdzielni nie obniżają podstawy. Przy zakupie mieszkania obowiązuje połowa każdej z tych kwot.
Podatek PCC
Podatek przy zakupie mieszkania: 2 procent, zero albo sześć procent
Domyślna stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 procent i obciąża kupującego (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Liczy się ją od wartości rynkowej, a nie od ceny wpisanej w akcie, co ma znaczenie przy transakcjach rodzinnych i przy mieszkaniach sprzedawanych wyraźnie poniżej stawek w okolicy.
Od 31 sierpnia 2023 r. działa jednak zwolnienie, które przy pierwszym mieszkaniu zeruje ten podatek w całości. Art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwalnia sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.
Wyjątek od wyjątku wart jest zapamiętania, bo dotyczy bardzo wielu rodzin. Odziedziczony udział nie przekreśla zwolnienia, o ile nie przekracza i nie przekraczał 50 procent oraz został nabyty w drodze dziedziczenia. Oba warunki muszą wystąpić razem: udział z darowizny, choćby minimalny, wyklucza ulgę, tak samo jak odziedziczona połowa z hakiem.
W drugą stronę działa art. 7a, wymierzony w hurtowy zakup mieszkań od deweloperów. Kupujący, który nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej i opodatkowanych VAT, albo nabył już co najmniej pięć takich lokali, płaci od szóstego i każdego kolejnego stawkę 6 procent. To jedyny przypadek, w którym PCC pojawia się przy zakupie od dewelopera.
Podatku nie wpłacasz sam. Notariusz jest płatnikiem PCC od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2) i musi uzależnić dokonanie czynności od uprzedniej zapłaty podatku (art. 10 ust. 3). Deklaracji PCC-3 kupujący nie składa. Jeżeli zwolnienie Ci przysługuje, oświadczenie o tym trafia do treści aktu, więc przygotuj się na pytania o wcześniejsze prawa do lokalu.
Ile oszczędza zwolnienie dla pierwszego mieszkania
Tyle wynosi podatek, którego przy spełnieniu warunków z art. 9 pkt 17 nie zapłacisz w ogóle. Dla porównania: cała taksa notarialna przy mieszkaniu za 600 000 zł to 1 585 zł netto, czyli ósma część samego podatku.
Szczegółowe warunki, przykłady i sytuacje graniczne opisujemy we wpisie o zwolnieniu z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.
Porównanie rynków
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego i od dewelopera
| Kryterium | Rynek wtórny | Rynek pierwotny (deweloper) |
|---|---|---|
| Podatek od transakcji | PCC 2 procent wartości rynkowej, płaci kupujący | VAT zawarty w cenie, PCC nie występuje (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC) |
| Zwolnienie dla pierwszego mieszkania | Tak, art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zeruje podatek | Bezprzedmiotowe, PCC i tak nie ma |
| Taksa notarialna | Połowa stawki z § 3 przy lokalu mieszkalnym (§ 6 pkt 19) | Połowa stawki także przy ustanowieniu odrębnej własności i przeniesieniu lokalu (§ 6 pkt 16) |
| Kto płaci notariusza | Zwyczajowo kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej | Przy umowie deweloperskiej koszty aktu i wypisów obciążają strony po połowie (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej) |
| Księga wieczysta | Księga istnieje, wpis własności 200 zł | Księgę dla lokalu zwykle trzeba założyć, dodatkowe 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1) |
| Etap poprzedzający akt | Umowa przedwstępna, opcjonalnie w formie aktu, wpis roszczenia 150 zł | Umowa deweloperska obowiązkowo w formie aktu, wpis roszczenia 150 zł |
Zakup na kredyt
Ile dokłada do rachunku kredyt hipoteczny
Hipoteka to osobna czynność, osobny podatek i osobny wpis do księgi wieczystej. Trzy pozycje, o których łatwo zapomnieć przy liczeniu wkładu własnego.
Taksa za hipotekę
1/4 stawki z § 3
§ 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia daje jedną czwartą stawki, gdy hipoteka zabezpiecza kredyt bankowy udzielony na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą. Przy hipotece na 500 000 zł to maksymalnie 692,50 zł netto. Połowa z § 6 pkt 11 dotyczy pozostałych hipotek i sama odsyła do tego przepisu.
Podatek od hipoteki
19 zł
Art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b ustawy o PCC ustala stałą kwotę 19 zł przy hipotece na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej, a taka jest praktycznie każda hipoteka kredytowa. Gdyby suma była z góry ustalona, podatek wyniósłby 0,1 procent wierzytelności (lit. a).
Drugi wpis do księgi
200 zł
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, więc jej wpis kosztuje tyle samo co wpis własności (art. 42 ust. 1). Opłaty nie da się połączyć: art. 45 ust. 2 nakazuje pobrać ją odrębnie od wniosku o wpis każdego prawa, nawet gdy oba wnioski są w jednym piśmie.
Przy transakcjach kredytowanych warto zaplanować też sposób zapłaty ceny. Standardem przy dużych kwotach jest depozyt notarialny, w którym pieniądze wychodzą do sprzedającego dopiero po spełnieniu warunków opisanych w akcie.
Mit kontra przepis
Osiem rzeczy, które w internecie powtarza się o kosztach zakupu, a które nie są prawdą
Mit
Notariusz liczy pełną stawkę od ceny mieszkania
Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego i działki budowlanej maksymalna taksa wynosi POŁOWĘ stawki z § 3 (§ 6 pkt 17 do 19). Przy mieszkaniu za 600 000 zł to różnica między 3 170 zł a 1 585 zł netto. Kalkulatory, które pytają tylko o cenę i nie pytają o rodzaj nieruchomości, zawyżają wynik dwukrotnie.
Mit
Taksa notarialna jest urzędowo ustalona i nie da się jej zmienić
Art. 5 § 1 Prawa o notariacie mówi o wynagrodzeniu określonym na podstawie umowy ze stronami, nie wyższym niż stawka maksymalna. Rozporządzenie ustala sufit, nie cenę. Przy transakcji za kilkaset tysięcy różnica między kancelariami bywa większa niż koszt wypisów.
Mit
Każdy kupujący mieszkanie z drugiej ręki płaci 2 procent PCC
Od 31 sierpnia 2023 r. działa art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Kupujący, któremu nigdy wcześniej nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zwolniony z podatku w całości. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł, których nie płacisz.
Mit
Odziedziczony udział w mieszkaniu rodziców zawsze przekreśla zwolnienie
Nie zawsze. Art. 9 pkt 17 zawiera wyjątek: udział nie przekreśla zwolnienia, jeżeli nie przekracza lub nie przekraczał 50 procent I został nabyty w drodze dziedziczenia. Oba warunki muszą wystąpić łącznie, więc darowany udział, choćby mniejszy, wyklucza już ulgę.
Mit
Wpis własności i wpis hipoteki to jedna opłata sądowa
Art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych mówi wprost, że opłatę pobiera się odrębnie od wniosku o wpis każdego prawa, choćby wnioski były zawarte w jednym piśmie. Przy zakupie na kredyt są to dwie opłaty po 200 zł.
Mit
Za ustanowienie hipoteki notariusz liczy połowę stawki
Przy kredycie bankowym na zakup domu albo lokalu mieszkalnego obowiązuje korzystniejszy przepis: § 7 ust. 1 pkt 1 daje 1/4 stawki z § 3. Połowa z § 6 pkt 11 dotyczy pozostałych hipotek i sam ten przepis odsyła do § 7 ust. 1 pkt 1.
Mit
Po akcie trzeba jeszcze złożyć deklarację PCC-3 i wniosek do sądu
Nie trzeba. Art. 10 ust. 2 ustawy o PCC czyni notariusza płatnikiem podatku od czynności w formie aktu notarialnego, a wniosek wieczystoksięgowy notariusz składa elektronicznie razem z aktem. Kupujący płaci wszystko w kancelarii, jednym przelewem albo gotówką.
Mit
Podstawą podatku jest cena wpisana w akcie
Art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC mówi o wartości RYNKOWEJ. Zaniżenie ceny w akcie nie obniża podatku trwale: urząd skarbowy może wezwać do jej podwyższenia, a przy rozbieżności powyżej 33 procent koszty opinii biegłego obciążają podatnika.
Krok po kroku
Jak przejść przez zakup mieszkania u notariusza i nie przepłacić
1
Zbierz dokumenty i podaj je kancelarii
Numer księgi wieczystej, podstawa nabycia po stronie sprzedającego, zaświadczenia o braku zaległości i o osobach zameldowanych, a przy działce wypis z rejestru gruntów i zaświadczenie o przeznaczeniu w planie. Notariusz sam sprawdzi księgę wieczystą w centralnej bazie.
2
Poproś o kosztorys na piśmie przed wyborem kancelarii
Stawki są maksymalne, więc kosztorys jest ofertą, a nie taryfą. Poproś o rozbicie na taksę, VAT, wypisy, PCC i opłaty sądowe. Zapytaj wprost, ile wypisów obejmuje kwota i ile kosztuje każdy kolejny.
3
Ustal, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC
Notariusz jest płatnikiem podatku i to on go pobiera, więc oświadczenie o spełnieniu warunków z art. 9 pkt 17 składa się w akcie. Przygotuj się na pytanie o wcześniejsze prawa do lokalu i o ewentualny odziedziczony udział.
4
Zabezpiecz zapłatę ceny
Przy dużych kwotach standardem jest depozyt notarialny albo rachunek powierniczy: pieniądze wychodzą do sprzedającego dopiero po spełnieniu warunków z aktu. Przy kredycie bank przelewa środki po okazaniu aktu i wniosku wieczystoksięgowego.
5
Podpisz akt i zapłać wszystko w kancelarii
Notariusz pobiera taksę z VAT, PCC i opłaty sądowe przy podpisaniu aktu, a potem odprowadza je do urzędu i sądu. Zapytaj o potwierdzenie zapłaty PCC, przyda się przy rozliczeniach z bankiem.
6
Odbierz wypisy i sprawdź wpis w księdze
Wypisy potrzebne są bankowi, spółdzielni lub wspólnocie, dostawcom mediów i urzędowi gminy. Wniosek wieczystoksięgowy notariusz składa elektronicznie tego samego dnia, a wpis własności sąd robi zwykle w kilka tygodni do kilku miesięcy.
Przed wizytą
Dokumenty do aktu notarialnego sprzedaży mieszkania
Komplet dokumentów przesyła się kancelarii z wyprzedzeniem, zwykle na kilka dni przed terminem. Notariusz sam sprawdzi treść księgi wieczystej w centralnej bazie, ale zaświadczeń od spółdzielni, wspólnoty i urzędu gminy musi dostarczyć sprzedający. Braki w tej liście są najczęstszym powodem przesunięcia aktu, a przy transakcji z zadatkiem opóźnienie potrafi kosztować.
Pełniejsze zestawienie dla różnych czynności zebraliśmy w poradniku o tym, jakie dokumenty do notariusza trzeba przygotować.
Jeżeli w dziale III księgi sprzedawanego mieszkania widnieje służebność mieszkania, na przykład dla rodzica, który dał je kiedyś dziecku, bank kupującego zwykle nie przyjmie lokalu w zabezpieczeniu. Uprawniony musi się wtedy zrzec swojego prawa, a do tego wystarczy podpis poświadczony notarialnie za 24,60 zł i 100 zł za wykreślenie. Kolejność i podatek opisuje wpis o tym, jak zrzec się służebności mieszkania przed sprzedażą.
- Dowody osobiste lub paszporty kupującego i sprzedającego
- Numer księgi wieczystej nieruchomości
- Podstawa nabycia po stronie sprzedającego: akt notarialny, prawomocne postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia
- Zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości w opłatach
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu
- Zaświadczenie z urzędu gminy o braku obszaru rewitalizacji, a przy działce wypis z rejestru gruntów i zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym
- Umowa kredytowa i oświadczenie banku, jeżeli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym
- Zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia i zgoda na wykreślenie hipoteki, gdy sprzedawane mieszkanie jest obciążone
Najczęstsze pytania
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania: pytania i odpowiedzi
Ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Przy mieszkaniu za 600 000 zł kupionym z rynku wtórnego bez kredytu maksymalna taksa notarialna wynosi 1 585 zł netto, bo umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego przysługuje połowa stawki z § 3. Po doliczeniu VAT i wypisów wychodzi około 2 097 zł brutto, do czego dochodzi PCC 12 000 zł i 200 zł opłaty sądowej.
Kto płaci koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
W praktyce kupujący, choć przepis tego nie narzuca. Obowiązek podatkowy w PCC ustawa nakłada na kupującego wprost (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC), a opłata za wpis własności obciąża tego, kto wnosi o wpis. Taksę notarialną strony mogą podzielić dowolnie i przy transakcjach z rynku wtórnego zdarza się podział po połowie.
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania za 500 tys?
Pełna stawka z § 3 dla 500 000 zł wynosi 2 770 zł netto, ale umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego bierze połowę, czyli 1 385 zł netto (1 703,55 zł brutto). Z wypisami i VAT rachunek u notariusza to około 1 851 zł brutto. Osobno dochodzi PCC 10 000 zł i opłata sądowa 200 zł.
Jakie koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Podatku PCC nie ma, bo transakcja jest opodatkowana VAT zawartym w cenie (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Taksa notarialna to połowa stawki z § 3, przy umowie deweloperskiej koszty aktu strony ponoszą po połowie, a do rachunku dochodzi zwykle 100 zł za założenie księgi wieczystej dla nowego lokalu.
Czy przy zakupie pierwszego mieszkania płaci się PCC?
Nie, jeżeli kupujesz lokal mieszkalny, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i nigdy wcześniej nie przysługiwało Ci żadne z tych praw ani udział w nich. Zwolnienie wynika z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Przy mieszkaniu za 600 000 zł oszczędzasz 12 000 zł.
Czy odziedziczony udział w mieszkaniu wyklucza zwolnienie z PCC?
Nie, o ile udział nie przekracza i nie przekraczał 50 procent oraz został nabyty w drodze dziedziczenia. Oba warunki muszą być spełnione łącznie. Udział otrzymany w darowiźnie, nawet niewielki, oraz udział odziedziczony powyżej połowy przekreślają prawo do zwolnienia z art. 9 pkt 17.
Ile wynosi taksa notarialna przy zakupie mieszkania?
Liczy się ją ze skali z § 3 rozporządzenia o taksie: przy wartości od 60 000 do 1 000 000 zł jest to 1 010 zł plus 0,4 procent nadwyżki ponad 60 000 zł. Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego i działki budowlanej maksymalna stawka wynosi połowę tej kwoty (§ 6 pkt 17 do 19).
Czy taksę notarialną przy zakupie mieszkania można negocjować?
Tak. Art. 5 § 1 Prawa o notariacie mówi o wynagrodzeniu określonym na podstawie umowy ze stronami, nie wyższym niż stawka maksymalna z rozporządzenia. Rozporządzenie ustala więc sufit, a nie cenę. Przy transakcji za kilkaset tysięcy różnica między dwiema kancelariami potrafi wynieść kilkaset złotych.
Ile kosztują wypisy aktu notarialnego?
Sześć złotych netto, czyli 7,38 zł brutto, za każdą rozpoczętą stronę wypisu (§ 12 rozporządzenia o taksie). Za stronę uważa się nie mniej niż 25 wierszy. Akt sprzedaży mieszkania ma zwykle od 8 do 15 stron, a wypisów potrzeba kilka: dla banku, spółdzielni lub wspólnoty, urzędu gminy i własnych akt.
Ile wynosi opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej?
Dwieście złotych od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych). Jeżeli kupujesz udział w prawie, opłata jest proporcjonalna do udziału, ale nie mniejsza niż 100 zł. Wniosek składa elektronicznie notariusz razem z aktem.
Ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej?
Kolejne 200 zł, odrębnie od wpisu własności. Art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych mówi wprost, że opłatę pobiera się od wniosku o wpis każdego prawa, choćby wnioski znalazły się w jednym piśmie. Do tego dochodzi PCC od hipoteki: 19 zł przy sumie nieustalonej.
Ile kosztuje ustanowienie hipoteki u notariusza?
Jedną czwartą stawki z § 3 liczoną od sumy hipoteki, jeżeli zabezpiecza ona kredyt bankowy na zakup lokalu mieszkalnego, domu albo na budownictwo mieszkaniowe (§ 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia o taksie). Przy hipotece na 500 000 zł daje to maksymalnie 692,50 zł netto, a nie połowę stawki.
Jakie podatki płaci się przy zakupie mieszkania?
Na rynku wtórnym podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent wartości rynkowej, pobierany przez notariusza jako płatnika. Na rynku pierwotnym PCC nie ma, bo cena zawiera VAT. Przy kredycie dochodzi 19 zł PCC od hipoteki o sumie nieustalonej. Podatku dochodowego kupujący nie płaci.
Czy notariusz pobiera PCC, czy trzeba złożyć PCC-3?
Pobiera notariusz. Art. 10 ust. 2 ustawy o PCC czyni go płatnikiem podatku od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego, a ust. 3 nakazuje mu uzależnić dokonanie czynności od uprzedniej zapłaty podatku. Kupujący nie składa deklaracji PCC-3 ani nie idzie do urzędu skarbowego.
Od jakiej kwoty liczy się PCC przy zakupie mieszkania?
Od wartości rynkowej nieruchomości, a nie od ceny wpisanej do aktu (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Jeżeli cena odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy może wezwać do jej podwyższenia, a gdy różnica przekroczy 33 procent, koszty opinii biegłego ponosi podatnik.
Czy przy zakupie kilku mieszkań PCC jest wyższy?
Tak, przy zakupie od dewelopera. Art. 7a ustawy o PCC nakłada stawkę 6 procent na szósty i każdy kolejny lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, kupowany w jednym lub kilku budynkach na jednej nieruchomości gruntowej i opodatkowany VAT, przez tego samego kupującego.
Ile kosztuje akt notarialny mieszkania spółdzielczego własnościowego?
Tyle samo co przy odrębnej własności: zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest w katalogu § 6 (pkt 5 i pkt 6), więc obowiązuje połowa stawki z § 3. Prawo to mieści się też w zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dla kupującego pierwsze mieszkanie.
Czy przy zakupie działki obowiązuje połowa taksy?
Tylko przy działce budowlanej w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (§ 6 pkt 17). Działka rolna, leśna i rekreacyjna liczone są według pełnej stawki z § 3. Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania nie obejmuje żadnej działki.
Ile trwa wpis nowego właściciela do księgi wieczystej?
Od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obciążenia wydziału wieczystoksięgowego. Własność przechodzi jednak już z chwilą podpisania aktu notarialnego, a wpis ma charakter deklaratoryjny. Do czasu wpisu w księdze widnieje wzmianka o złożonym wniosku, co widać w wyszukiwarce ksiąg wieczystych.
Czy kupujący może wybrać notariusza?
Tak, i skoro zwyczajowo pokrywa koszty aktu, to jego zdanie waży najwięcej. Wybór warto oprzeć na kosztorysie na piśmie i na terminie, jaki kancelaria jest w stanie zaproponować. Sprzedający ma prawo się nie zgodzić, więc kancelarię ustala się zwykle już przy umowie przedwstępnej.
Policz koszt i umów akt u notariusza
Opisz transakcję, a dobierzemy kancelarię w Twojej okolicy, pokażemy orientacyjny kosztorys i komplet dokumentów, a potem pomożemy ustalić termin. Zgłoszenie jest bezpłatne.
Zobacz też
Czynności i kalkulatory wokół zakupu nieruchomości
Umowa przedwstępna
Skutek silniejszy z art. 390 § 2 KC i wpis roszczenia za 150 zł.
Umowa deweloperska
Obowiązkowy akt, koszty po połowie i rachunek powierniczy.
Depozyt notarialny
Zabezpieczenie zapłaty ceny: połowa stawki z § 3 od kwoty depozytu.
Kalkulator taksy notarialnej
Pełna skala z § 3 dla dziesięciu czynności rozliczanych od wartości.
Koszt darowizny u notariusza
Przekazanie mieszkania w rodzinie zamiast sprzedaży.
Cennik czynności notarialnych
Stawki maksymalne dla wszystkich czynności w jednym miejscu.