Akt notarialny mieszkania
Sprzedaż mieszkania lub domu wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządza akt, pobiera podatki i opłaty oraz składa wniosek do księgi wieczystej.
Orientacyjny koszt
zależnie od wartości
Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości: w przedziale od 60 tys. do 1 mln zł stawka podstawowa to 1 010 zł plus 0,4 procent nadwyżki ponad 60 000 zł. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub działki budowlanej obowiązuje jednak połowa tej stawki, więc przy mieszkaniu za 500 000 zł maksymalna taksa to około 1 385 zł netto, a nie 2 770 zł. Do tego VAT, PCC 2 procent, opłaty sądowe (200 zł za wpis własności) i wypisy. Orientacyjny kosztorys policzymy dla Twojej transakcji.
Orientacyjnie. Taksę ustala notariusz.
Na czym polega
Co to jest akt notarialny sprzedaży nieruchomości
Przeniesienie własności nieruchomości jest ważne tylko w formie aktu notarialnego. Notariusz weryfikuje stan prawny na podstawie księgi wieczystej i dokumentów, sporządza umowę, a następnie pobiera i odprowadza należne podatki oraz opłaty i składa elektroniczny wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. To zwykle najwyższa pozycja kosztowa przy zakupie mieszkania, bo taksa notarialna zależy od wartości transakcji. Na rynku wtórnym kupujący płaci dodatkowo podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent ceny, a przy zakupie od dewelopera lub przedsiębiorcy zamiast PCC w cenie jest VAT. Notariusz jako płatnik pobiera te podatki przy podpisaniu aktu, więc kupujący nie składa osobnych deklaracji. Warto pamiętać, że w akcie ustala się też sposób i termin zapłaty ceny, a jej zabezpieczeniem bywa depozyt notarialny.
| Forma | Akt notarialny obowiązkowo. W innej formie sprzedaż nieruchomości jest nieważna |
|---|---|
| Podstawa prawna | art. 158 Kodeksu cywilnego |
| Taksa notarialna | Zależy od wartości nieruchomości, według skali z rozporządzenia, plus VAT 23 procent |
| Ważna zniżka | Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego i działki budowlanej maksymalna taksa wynosi POŁOWĘ stawki z § 3 (§ 6 pkt 17 do 19 rozporządzenia). Większość kalkulatorów w sieci tego nie uwzględnia |
| Podatek PCC | 2 procent ceny na rynku wtórnym, płaci kupujący. Przy zakupie od dewelopera zamiast PCC jest VAT wliczony w cenę |
| Opłaty sądowe | 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej, kolejne 200 zł za wpis hipoteki, jeśli jest kredyt |
| Kto pobiera podatki | Notariusz jako płatnik pobiera PCC i opłaty przy podpisaniu aktu, kupujący nie składa osobnych deklaracji |
Co przygotować
Jakie dokumenty zabrać do notariusza
- Dowody osobiste stron
- Numer księgi wieczystej nieruchomości
- Podstawa nabycia (akt notarialny, postanowienie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia)
- Zaświadczenia: o braku zaległości, o osobach zameldowanych, ze spółdzielni (jeśli dotyczy)
- Wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie (dla działek)
Lista orientacyjna. Notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty zależnie od Twojej sprawy.
Gdzie umówić
Akt notarialny sprzedaży nieruchomości u notariusza w Twoim mieście
Najczęstsze pytania
Akt notarialny sprzedaży nieruchomości: pytania, które zadajecie najczęściej
Ile kosztuje akt notarialny przy sprzedaży mieszkania?
Przy mieszkaniu za 500 000 zł maksymalna taksa notarialna to około 1 385 zł netto, bo za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego rozporządzenie przewiduje połowę zwykłej stawki. Do tego dochodzi VAT 23 procent, podatek PCC 2 procent płacony przez kupującego na rynku wtórnym, opłata sądowa 200 zł za wpis własności oraz wypisy. Stawki taksy są maksymalne, więc zwykle da się je negocjować.
Kto płaci notariusza przy sprzedaży mieszkania?
Kodeks cywilny nie narzuca podziału, ale w praktyce koszty aktu notarialnego, podatek PCC i opłaty sądowe pokrywa kupujący, bo to on nabywa własność i jest wpisywany do księgi wieczystej. Strony mogą jednak umówić się inaczej i podzielić koszty, co warto ustalić już na etapie umowy przedwstępnej.
Czy sprzedaż mieszkania musi być u notariusza?
Tak. Przeniesienie własności nieruchomości jest ważne wyłącznie w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Umowa sprzedaży mieszkania zawarta zwykłą pisemną formą jest nieważna i nie przenosi własności, dlatego wizyta u notariusza jest tu obowiązkowa, a nie opcjonalna.
Jakie podatki płaci się przy zakupie mieszkania?
Na rynku wtórnym kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent ceny, który notariusz pobiera przy akcie. Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera nie ma PCC, bo w cenie zawarty jest VAT. W obu przypadkach dochodzi opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej.
Ostatnia aktualizacja: lipiec 2026
Umów notariusza do tej sprawy
Pokażemy orientacyjną taksę i wolne terminy w Twojej okolicy.