Zapłata za mieszkanie przed aktem notarialnym czy po

W skrócie: Standardem w Polsce jest zapłata za mieszkanie po podpisaniu aktu notarialnego, a nie przed nim. Własność przechodzi na kupującego z chwilą podpisania aktu, więc przelew wykonany wcześniej nie jest niczym zabezpieczony: sprzedający ma pieniądze, a kupujący nadal nie ma mieszkania. Typowy zapis w akcie daje kupującemu trzy do siedmiu dni roboczych na przelew, a sprzedający zabezpiecza się poddaniem się egzekucji co do obowiązku zapłaty. Gdy transakcja jest bardziej skomplikowana, na przykład mieszkanie ma hipotekę, pieniądze bezpieczniej złożyć w depozycie notarialnym.

Kiedy przelać pieniądze za mieszkanie, przed aktem notarialnym czy po

Po. To najkrótsza możliwa odpowiedź i w zdecydowanej większości transakcji na rynku wtórnym właśnie tak wygląda praktyka. Powód jest prosty: przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero w chwili podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Dopóki akt nie jest podpisany, kupujący, który już zapłacił, ma wyłącznie roszczenie o zawarcie umowy, a nie mieszkanie.

Ta asymetria działa w obie strony i dlatego warto rozumieć, przed czym każda ze stron się broni. Kupujący boi się, że zapłaci i nie dostanie lokalu. Sprzedający boi się, że podpisze akt, straci własność i nie zobaczy pieniędzy. Cała konstrukcja zapłaty przy zakupie mieszkania sprowadza się do rozstrzygnięcia, kto z tych dwóch ma ponieść ryzyko kilku dni różnicy.

Zapłata za mieszkanie przed aktem notarialnym: dlaczego to zły pomysł

Zdarza się, że sprzedający prosi o przelew dzień lub dwa przed wizytą u notariusza, tłumacząc to koniecznością spłaty własnych zobowiązań albo zakupu kolejnego lokalu. Prośba bywa szczera, ale ryzyko jest realne i w całości spada na kupującego. Jeżeli sprzedający nie stawi się u notariusza, umrze, zostanie ubezwłasnowolniony albo w międzyczasie komornik zajmie nieruchomość, kupujący zostaje z przelewem i z roszczeniem, które trzeba dochodzić w sądzie przez lata.

Jest jeszcze scenariusz mniej dramatyczny, ale częstszy: między przelewem a aktem wychodzi na jaw wada prawna nieruchomości, o której kupujący nie wiedział. Wpis w księdze wieczystej, roszczenie osoby trzeciej, niewykreślona służebność. Przed aktem można wtedy po prostu odstąpić od transakcji. Po przelewie pole manewru jest znacznie węższe, bo trzeba odzyskiwać pieniądze od kogoś, kto ich już nie ma.

Jeżeli mimo wszystko zaliczka przed aktem jest konieczna, jej wysokość powinna odpowiadać realnej potrzebie sprzedającego, a nie całej cenie. Kwota rzędu kilku procent ceny to inne ryzyko niż pełne 600 000 zł.

Zapłata za mieszkanie po akcie notarialnym: jak zabezpiecza się sprzedający

Skoro standardem jest przelew po akcie, sprzedający musi mieć narzędzie na wypadek, gdyby kupujący nie zapłacił. Ma dwa i oba wpisuje się do tego samego aktu, przy którym i tak jesteście u notariusza.

• Poddanie się egzekucji co do obowiązku zapłaty. Kupujący oświadcza w akcie, że poddaje się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli nie zapłaci w terminie, sprzedający nie musi prowadzić procesu: idzie do sądu po klauzulę wykonalności, a potem prosto do komornika. To bardzo mocne zabezpieczenie i praktycznie darmowe, bo mieści się w akcie. Szczegóły opisuje strona o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym.
• Hipoteka na rzecz sprzedającego. Rzadziej stosowana, bo kosztuje dodatkowo i komplikuje wpis kredytu bankowego, ale przy odroczonej płatności rozłożonej na miesiące bywa jedynym sensownym rozwiązaniem.

Do tego dochodzi zapis o wydaniu lokalu. Warto powiązać wydanie kluczy z zapłatą, a nie z samym podpisaniem aktu, bo inaczej sprzedający oddaje mieszkanie, zanim zobaczy pieniądze. Termin protokołu zdawczo odbiorczego wpisuje się wprost do umowy.

Depozyt notarialny, czyli wersja, w której nikt nie ryzykuje

Trzecia droga polega na tym, że pieniądze nie trafiają ani do sprzedającego przed aktem, ani do niego po akcie, tylko na specjalne konto bankowe notariusza. Notariusz wypłaca je dopiero wtedy, gdy spełni się warunek zapisany w protokole, na przykład gdy w księdze wieczystej pojawi się nowy właściciel albo gdy zniknie stara hipoteka. Kupujący nie oddaje pieniędzy w niepewne ręce, sprzedający ma czarno na białym, że kwota jest odłożona i czeka.

Cena tego spokoju jest konkretna. Taksa za przyjęcie pieniędzy do depozytu to połowa stawki z § 3 rozporządzenia, liczona od złożonej kwoty, i nalicza się ją obok taksy za samą umowę sprzedaży. Przy mieszkaniu za 500 000 zł oznacza to około 1 385 zł netto dodatkowo, czyli mniej więcej podwojenie rachunku u notariusza. Pełne zasady, stawki i to, czego większość poradników nie dopowiada, opisuje strona o depozycie notarialnym.

Warto wiedzieć, że deponować nie trzeba całej ceny. Bardzo często do depozytu trafia tylko ta część, która budzi ryzyko, na przykład równowartość zadłużenia hipotecznego sprzedającego, a reszta idzie zwykłym przelewem. Taksa liczy się wtedy od kwoty faktycznie złożonej, więc rozwiązanie jest znacznie tańsze.

Gdy mieszkanie ma hipotekę, sama kolejność przelewów decyduje

To najczęstszy przypadek, w którym prosty przelew po akcie przestaje wystarczać. Mieszkanie sprzedającego ma kredyt, hipoteka wpisana jest w dziale IV księgi wieczystej i zniknie dopiero wtedy, gdy bank wystawi list mazalny, a sąd rozpozna wniosek o wykreślenie. Kupujący, który przeleje całość na prywatne konto sprzedającego, przez kilka tygodni jest właścicielem mieszkania obciążonego cudzym długiem i nie ma żadnej pewności, że pieniądze poszły na spłatę.

Rozwiązanie polega na rozbiciu ceny w akcie: część odpowiadająca saldu zadłużenia idzie wprost na rachunek techniczny banku wskazany w zaświadczeniu, a reszta do sprzedającego. Numer tego rachunku musi znaleźć się w treści aktu, inaczej cała konstrukcja nie działa. Depozyt notarialny dokłada do tego jedną rzecz, ale istotną: gwarancję, że kwota przeznaczona na spłatę nie zostanie wydana na nic innego. Całą sekwencję, od zaświadczenia z banku i promesy po wykreślenie wpisu, rozpisujemy krok po kroku w artykule o zakupie mieszkania z hipoteką.

Zapłata za mieszkanie w transzach

Rozłożenie ceny na raty jest dopuszczalne i czasem wygodne, na przykład gdy kupujący czeka na sprzedaż własnego mieszkania. Trzeba jednak pamiętać, że własność przechodzi w całości z chwilą podpisania aktu, niezależnie od tego, ile już zapłacono. Sprzedający, który zgadza się na transze, oddaje mieszkanie i zostaje z wierzytelnością.

Dlatego przy płatności ratalnej poddanie się egzekucji przez kupującego przestaje być opcją, a staje się warunkiem rozsądku. Przy dłuższym harmonogramie, ponad kilka miesięcy, warto dołożyć hipotekę na rzecz sprzedającego. Sam harmonogram, z datami i kwotami każdej transzy, wpisuje się do aktu, bo to on jest podstawą ewentualnej egzekucji.

Czy można zapłacić za mieszkanie gotówką

Formalnie tak, ale w praktyce niemal nikt tego nie robi i notariusze odradzają. Między przedsiębiorcami obowiązuje limit 15 000 zł dla płatności gotówkowych, a przy transakcjach między osobami prywatnymi limitu wprawdzie nie ma, lecz pojawiają się inne problemy. Notariusz jest instytucją obowiązaną w rozumieniu przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i ma obowiązek ustalić źródło środków. Gotówka utrudnia też najprostszą rzecz na świecie: udowodnienie, że zapłata w ogóle nastąpiła.

Przelew bankowy z rachunku kupującego na rachunek sprzedającego jest dowodem sam w sobie, z datą, kwotą i tytułem. Jeżeli kiedykolwiek pojawi się spór albo pytanie z urzędu skarbowego, potwierdzenie przelewu zamyka temat w jednej sekundzie.

Zadatek przy umowie przedwstępnej

Zanim dojdzie do aktu przenoszącego własność, strony zwykle podpisują umowę przedwstępną i wręczają zadatek, najczęściej od 5 do 10 procent ceny. Sam zadatek ma mocne skutki: jeżeli od umowy odstąpi kupujący, przepada, a jeżeli sprzedający, oddaje go w podwójnej wysokości (art. 394 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie wymaga formy notarialnej i jest ważna nawet zawarta zwykłą umową na piśmie, więc na tym etapie strony bez przeszkód podpisują dokumenty elektronicznie, o ile obie się na to godzą. Warto tylko wiedzieć, co się przez to traci: dopiero umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli możliwość zmuszenia drugiej strony do sprzedaży przez sąd (art. 390 § 2). Sama umowa końcowa, przenosząca własność, formy aktu notarialnego wymaga zawsze i tu żaden podpis elektroniczny jej nie zastąpi. Więcej o obu wariantach na stronie o umowie przedwstępnej u notariusza.

Zadatek też można złożyć do depozytu notarialnego, jeżeli umowa przedwstępna zawierana jest u notariusza. Protokół opisuje wtedy, komu pieniądze przypadną w każdym ze scenariuszy, i nikt nie musi ścigać drugiej strony o zwrot.

Co powinno znaleźć się w akcie notarialnym o zapłacie

Niezależnie od wybranego wariantu, cztery elementy powinny być w akcie nazwane wprost. Notariusz zredaguje je sam, ale warto wiedzieć, czego szukać przy odczytaniu.

• Termin zapłaty. Konkretna data albo liczba dni roboczych od podpisania aktu, nie „niezwłocznie”.
• Numery rachunków. Wszystkich, na które ma trafić cena, łącznie z rachunkiem technicznym banku sprzedającego.
• Poddanie się egzekucji. Z podaniem kwoty i terminu, do którego sprzedający może wystąpić o klauzulę.
• Termin wydania lokalu. Powiązany z zapłatą, wraz z ustaleniem, kto do tego dnia płaci czynsz i media.

Koszty samej wizyty warto policzyć wcześniej, bo przy zakupie mieszkania dochodzą do ceny podatek PCC, opłata sądowa i wypisy. Pełne zestawienie znajdziesz w kalkulatorze taksy notarialnej, a rozpisane pozycja po pozycji w artykule o kosztach notarialnych przy zakupie mieszkania. Jeżeli chcesz obniżyć rachunek, pamiętaj, że stawki są maksymalne i taksę notarialną można negocjować, co przy depozycie liczonym od dużej kwoty potrafi dać realną różnicę.

Podsumowując: płać po akcie, zabezpiecz sprzedającego poddaniem się egzekucji, a gdy w grze jest hipoteka do wykreślenia albo strony zwyczajnie sobie nie ufają, dołóż depozyt notarialny i policz go wcześniej, żeby jego koszt nie zaskoczył was przy podpisywaniu.