Przepisanie mieszkania na wnuka: koszt u notariusza, podatek i zachowek dla pominiętych dzieci

W skrócie: przepisanie mieszkania na wnuka darowizną kosztuje u notariusza tyle samo co na dziecko, bo wnuk jest zstępnym i należy do grupy zerowej z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy mieszkaniu wartym 400 000 zł to 3 159,38 zł: taksa 2 370 zł netto, z VAT i sześcioma stronami wypisów 2 959,38 zł, plus 200 zł za wpis do księgi wieczystej. Podatku nie ma i nie składa się SD-Z2. Jeżeli wnuk nie ma własnego mieszkania i w darowanym zamieszka, taksa spada do połowy i cały rachunek do 1 701,83 zł. Prawdziwym kosztem tej decyzji nie jest podatek, tylko zachowek dla pominiętych dzieci darczyńcy, który przy darowiźnie dla wnuka wygasa dopiero po dziesięciu latach od aktu.

Dlaczego dziadkowie przepisują mieszkanie na wnuka, a nie na syna

Powody są zwykle trzy i każdy zmienia coś w rachunku. Pierwszy: dziecko darczyńcy ma długi albo rozwód w toku, więc mieszkanie darowane synowi trafiłoby do komornika albo do podziału majątku, a darowane wnukowi zostaje w rodzinie. Drugi: wnuk idzie na studia do miasta, w którym dziadkowie mają lokal, a rodzice wnuka mają już swoje. Trzeci: dziadkowie chcą pominąć jedno z dzieci, z którym nie mają kontaktu, i szukają drogi, która nie skończy się procesem o zachowek.

W pierwszych dwóch przypadkach darowizna dla wnuka działa dobrze. W trzecim działa tylko wtedy, gdy darczyńca pożyje jeszcze dziesięć lat, a jeżeli to niepewne, lepszym narzędziem jest umowa dożywocia. Na naszej stronie o przepisaniu mieszkania u notariusza stoi porównywarka, która liczy obie drogi obok siebie dla dowolnej kwoty. Niżej rozpisujemy, skąd biorą się te liczby i o co dopytać kancelarię.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania na wnuka u notariusza

Rachunek składa się z taksy notarialnej, VAT, wypisów i opłaty sądowej. Taksę liczy się ze skali § 3 rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej od wartości mieszkania, a ponieważ dziadek i wnuk należą do I grupy podatkowej, obowiązuje niższy limit 7 500 zł z § 3 pkt 7. Podatku od spadków i darowizn nie ma wcale.

Połowa taksy nie jest automatyczna. § 6 pkt 15 rozporządzenia daje ją przy darowiźnie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość między osobami z I grupy podatkowej, ale tylko wtedy, gdy obdarowany jest uprawniony do ulgi mieszkaniowej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Warunki z art. 16 ust. 2: wnuk nie ma innego mieszkania ani spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest najemcą (albo rozwiąże najem w pół roku) i będzie mieszkał w darowanym lokalu, zameldowany na pobyt stały, przez pięć lat. Student na wynajętym pokoju spełnia to bez trudu, wnuk z własną kawalerką już nie. Kancelaria zapyta o to przed wyceną, warto znać odpowiedź wcześniej.

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu połowa taksy przysługuje zawsze, bez żadnych warunków, z § 6 pkt 5. Rachunek jest wtedy identyczny jak w prawej kolumnie tabeli, także gdy wnuk ma już inne mieszkanie. Pełny kalkulator darowizny z wyborem przedmiotu i metrażu stoi na stronie o koszcie darowizny mieszkania u notariusza.

Podatek: wnuk jest w grupie zerowej, SD-Z2 nie składa

Art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia z podatku nabycie przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Wnuk jest zstępnym tak samo jak syn, więc zwolnienie działa w całości, bez górnego limitu. Nie ma też zgłoszenia: art. 4a ust. 4 pkt 2 wyłącza obowiązek złożenia SD-Z2, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Notariusz jako płatnik przekazuje odpis aktu do urzędu skarbowego sam. Poradniki, które każą wnukowi biec z SD-Z2 w pół roku, opisują darowiznę przelewem, nie darowiznę mieszkania.

Ulga z art. 16, o której była mowa wyżej, nie ma dla wnuka znaczenia podatkowego, bo i tak nie płaci. Ma znaczenie wyłącznie dla taksy, przez odesłanie w § 6 pkt 15. To częste nieporozumienie w kancelariach: klient słyszy „ulga mieszkaniowa" i myśli, że chodzi o podatek.

Zachowek: jedyne ryzyko, które trzeba policzyć

Darowizny dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku (art. 993 § 1 Kodeksu cywilnego). Art. 994 § 1 wyłącza z tego darowizny dokonane przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, ale tylko na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Wnuk przy żyjącym rodzicu nie jest ani jednym, ani drugim, więc darowizna dla niego po dziesięciu latach znika z rachunku zachowku całkowicie. Darowizna dla syna nie znika nigdy.

Przez te dziesięć lat pominięte dziecko darczyńcy może po jego śmierci żądać zachowku, czyli połowy udziału, który dostałoby z ustawy (dwóch trzecich, gdy jest małoletnie albo trwale niezdolne do pracy), liczonej od wartości mieszkania według stanu z dnia darowizny i cen z dnia ustalania zachowku (art. 995 § 1). Gdy spadek jest pusty, roszczenie kieruje się do wnuka jako obdarowanego, w granicach jego wzbogacenia (art. 1000 § 1). Przy dwójce dzieci darczyńcy i mieszkaniu wartym 400 000 zł pominięty syn ma roszczenie o 100 000 zł, a wnuk może się zwolnić, oddając mieszkanie.

Trzy sposoby na zamknięcie tego ryzyka od razu, a nie za dekadę:

• Umowa dożywocia zamiast darowizny. Wnuk zobowiązuje się do utrzymania i opieki nad dziadkami (art. 908 § 1), a umowa jest odpłatna, więc nie jest darowizną i nie dolicza się jej do spadku. Cena: 2 procent PCC od wartości mieszkania bez żadnego zwolnienia rodzinnego, czyli przy 400 000 zł dodatkowe 8 000 zł i drugi wpis w księdze za 200 zł. Cały rachunek to 11 359,38 zł wobec 3 159,38 zł przy darowiźnie. Liczby dla innych kwot liczy kalkulator umowy dożywocia.
• Zrzeczenie się zachowku przez dzieci darczyńcy. Umowa między przyszłym spadkodawcą a uprawnionym, w formie aktu notarialnego, dopuszczona przez Sąd Najwyższy na gruncie art. 1048. Wymaga zgody tego dziecka, które ma być pominięte, więc działa w rodzinach, gdzie problemem są długi syna, a nie konflikt.
• Wydziedziczenie w testamencie. Pozbawia zachowku, ale tylko z przyczyn wymienionych w art. 1008 (uporczywe niedopełnianie obowiązków rodzinnych, przestępstwo przeciw spadkodawcy, życie wbrew zasadom współżycia), a przyczyna musi wynikać z treści testamentu i być prawdziwa. Sądy sprawdzają to skrupulatnie.

Wnuk niepełnoletni: kto podpisuje i kiedy potrzebna jest zgoda sądu

Małoletni wnuk nie podpisuje aktu sam. Reprezentują go rodzice jako przedstawiciele ustawowi (art. 98 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), a każde z nich może działać samodzielnie. Nie ma tu konfliktu z art. 98 § 2, bo drugą stroną umowy jest dziadek, a nie rodzic dziecka. Czysta darowizna, czyli mieszkanie bez hipoteki, bez służebności i bez lokatorów, to bezpłatne przysporzenie i w praktyce notarialnej nie wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego.

Inaczej, gdy darowizna niesie obowiązki: dziadkowie zastrzegają dla siebie służebność mieszkania, lokal jest obciążony hipoteką albo wnuk ma spłacić kogoś z rodziny. Wtedy czynność przekracza zwykły zarząd majątkiem dziecka i art. 101 § 3 KRO wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego, o które rodzice występują przed aktem. To dwa do czterech miesięcy, zależnie od sądu, i trzeba to wpisać w plan. Notariusz odmówi sporządzenia aktu bez prawomocnego postanowienia.

Jest jeszcze jedno ograniczenie, o którym rodzice często nie wiedzą: do osiemnastki nie sprzedadzą tego mieszkania bez kolejnej zgody sądu, nawet gdyby chcieli kupić większe. Jeżeli plan zakłada zamianę lokalu, zanim wnuk dorośnie, darowizna dla małoletniego jest złym narzędziem.

Dziadkowie zostają w mieszkaniu: służebność, dożywocie czy testament

Najczęstszy wariant to darowizna z jednoczesnym ustanowieniem służebności mieszkania dla darczyńców. Własność przechodzi na wnuka, a dziadkowie dostają wpisane w dziale III księgi prawo mieszkania do końca życia, skuteczne wobec każdego, kto by mieszkanie od wnuka kupił albo przejął. W rodzinie nie ma od tego podatku (służebność dla wstępnych to też nabycie zwolnione z art. 4a), a sąd bierze 400 zł zamiast 200, bo wpisuje dwa prawa (art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych). Rachunek przy 400 000 zł: 3 359,38 zł. Szczegóły i wariant dla pary bez ślubu opisuje strona o służebności mieszkania u notariusza.

Testament jest tańszy dziś (50 zł netto, z wypisami około 76 zł), ale nie przepisuje mieszkania: do śmierci dziadków lokal jest ich własnością, a wnuk po ich śmierci idzie po akt poświadczenia dziedziczenia za około 495 zł z wpisem do księgi i staje wobec tych samych dzieci darczyńcy, tyle że z ich pełnym zachowkiem, bez dziesięcioletniego terminu. Testament dla wnuka ma sens, gdy dziadkowie chcą zachować możliwość zmiany zdania, i to jest jego jedyna realna przewaga.

Gdy darczyńca jest po osiemdziesiątce: świadomość i kwestionowanie aktu

Notariuszowi nie wolno dokonać czynności, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona ma zdolność do czynności prawnych (art. 86 Prawa o notariacie), a pominięte dziecko, które po śmierci rodzica będzie chciało podważyć darowiznę, sięgnie po art. 82 Kodeksu cywilnego: oświadczenie złożone w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji jest nieważne. Przy darczyńcy w podeszłym wieku, po udarze albo z rozpoczynającą się demencją, rodziny robią jedną rzecz, która potem oszczędza lata procesu: przed wizytą u notariusza umawiają badanie u psychiatry albo geriatry przyjmującego w Waszym mieście i biorą zaświadczenie o zachowanej zdolności rozumienia znaczenia czynności, z datą sprzed aktu. Notariusz nie ma obowiązku go żądać, ale w sporze o ważność darowizny to dokument, który rozstrzyga sprawę na korzyść wnuka.

Brak siły w ręce nie jest przeszkodą: art. 87 § 1 pkt 4 Prawa o notariacie pozwala złożyć tuszowy odcisk palca, a osoba niewidoma albo głucha może żądać przywołania osoby zaufanej. Przeszkodą jest wyłącznie stan świadomości, i dlatego przepisania na wnuka nie odkłada się na moment, w którym dziadek „już nie da rady sam się sobą zająć".

PIT, gdy wnuk sprzeda mieszkanie przed upływem pięciu lat

To najdroższy błąd w całym scenariuszu studenckim. Wnuk, który dostał mieszkanie w darowiźnie i sprzeda je przed końcem piątego roku kalendarzowego po roku darowizny, zapłaci 19 procent podatku dochodowego niemal od całej ceny: art. 22 ust. 6d ustawy o PIT pozwala mu odliczyć tylko udokumentowane nakłady i zapłacony podatek od spadków i darowizn, a ten wyniósł zero. Przy sprzedaży za 400 000 zł to około 76 000 zł, chyba że w ciągu trzech lat wyda całą kwotę na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131). Spadkobierca po testamencie liczy pięć lat od nabycia mieszkania przez dziadków (art. 10 ust. 5), więc sprzedałby od razu bez podatku. Jeżeli mieszkanie jest dla wnuka na czas studiów i ma być potem sprzedane, tę różnicę trzeba policzyć przed aktem, a nie po.

Co przygotować na wizytę

• Dowody osobiste dziadków i wnuka, a przy małoletnim także rodziców, którzy go reprezentują
• Numer księgi wieczystej albo zaświadczenie ze spółdzielni o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
• Podstawa nabycia mieszkania przez dziadków; jeżeli sami dostali je w spadku po 2006 roku po osobie spoza najbliższej rodziny, zaświadczenie z urzędu skarbowego o rozliczeniu podatku (art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn); przy spadku zgłoszonym na SD-Z2 jako najbliższa rodzina i przy darowiźnie aktem notarialnym zaświadczenie od 13 lipca 2025 r. nie jest wymagane (art. 19 ust. 7)
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych i o braku zaległości w opłatach
• Wartość rynkowa lokalu i powierzchnia użytkowa, jeżeli wnuk ma korzystać z ulgi z art. 16 i połowy taksy
• Prawomocne zezwolenie sądu opiekuńczego, gdy wnuk jest małoletni, a darowizna ma być obciążona służebnością albo hipoteką
• Zaświadczenie lekarskie o stanie świadomości darczyńcy, jeżeli jest w podeszłym wieku albo choruje

Ile dokładnie zapłacicie przy Waszej kwocie i czy dożywocie nie wyjdzie w Waszej sytuacji rozsądniej mimo PCC, policzycie na stronie o przepisaniu mieszkania u notariusza, a stamtąd umówicie kancelarię, która przygotuje projekt aktu na podstawie przesłanych dokumentów.