Służebność mieszkania: koszt u notariusza i podatek od dożywotniej służebności

Służebność mieszkania ustanawia się aktem notarialnym. Przy lokalu wartym 500 000 zł cała czynność kosztuje 2 168,00 zł: 1 968,00 zł brutto u notariusza i 200 zł za wpis w księdze wieczystej. Tyle płaci rodzina, bo rodzic, dziecko, małżonek i rodzeństwo są zwolnieni z podatku. Partner bez ślubu dopłaca 37 433,60 zł podatku od spadków i darowizn, bo jego podstawą jest 40 procent wartości mieszkania, a nie zero. Kalkulator obok liczy obie sytuacje dla Waszej kwoty.

Stawki z rozporządzenia są maksymalne, więc kancelaria może zejść niżej. Wynik kalkulatora jest orientacyjny, wiążącą kwotę podaje notariusz.

Policz koszt służebności mieszkania

Wartość rynkowa mieszkania (zł)

Kto dostaje prawo do mieszkania

Na ile lat

Uwaga: powyżej 10 lat podstawa jest wyższa niż przy służebności dożywotniej, bo art. 12 ust. 1 pkt 1 każe wtedy liczyć cały okres.

Uprawniony płaci właścicielowi co miesiąc. Wtedy zamiast podatku od spadków i darowizn jest PCC 1 procent od wartości świadczeń za ten sam okres.

Kwota miesięczna (zł)

Wartość prawa (podstawa): 200 000,00 zł
Taksa notarialna (skala § 3): 1 570,00 zł
Wypisy i VAT 23 procent: 398,00 zł
Razem u notariusza: 1 968,00 zł
Podatek od spadków i darowizn: 37 433,60 zł
PCC 1 procent: 0,00 zł
Wpis w księdze wieczystej: 200,00 zł
Koszt całej sprawy: 39 601,60 zł

To jest pułapka par bez ślubu. Nieodpłatna służebność to w podatku od spadków i darowizn nabycie jak każde inne, a partner należy do III grupy: kwota wolna 5 733 zł, stawka do 20 procent. Notariusz pobiera ten podatek przy akcie jako płatnik (art. 18 ust. 1 pkt 3).

Podatku nie ma: art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, a przy akcie notarialnym nie składa się nawet SD-Z2 (art. 4a ust. 4 pkt 2).

Podstawa: art. 245 § 2, art. 296 do 304 Kodeksu cywilnego, § 2 ust. 2, § 3 i § 12 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, art. 1 ust. 1 pkt 6, art. 4a, art. 9, art. 12, art. 14, art. 15 i art. 18 ustawy o podatku od spadków i darowizn, art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC, art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

40%

Wartości mieszkania to podstawa taksy i podatku

Art. 12 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn wycenia służebność na 4 procent wartości lokalu rocznie, a przy służebności dożywotniej liczy się 10 lat.

0 zł

Podatku w najbliższej rodzinie

Zwolnienie z art. 4a obejmuje małżonka, dzieci, wnuki, rodziców, rodzeństwo, pasierba, ojczyma i macochę. Przy akcie notarialnym bez zgłoszenia SD-Z2.

200 zł

Wpis służebności w księdze wieczystej

Art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych. Przy darowiźnie ze służebnością 400 zł, bo sąd wpisuje dwa prawa (art. 45 ust. 2).

Ten sam akt, inny rachunek

Służebność mieszkania dla rodzica i dla partnera: policzone obok siebie

Poradniki piszą, że nieodpłatna służebność „nie podlega PCC", i na tym kończą. To prawda, tylko niepełna. Skoro czynność wypada z ustawy o PCC, wpada do ustawy o podatku od spadków i darowizn, która w art. 1 ust. 1 pkt 6 wymienia wprost nabycie „nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności". O tym, czy zapłacicie cokolwiek, decyduje wtedy wyłącznie to, kim uprawniony jest dla właściciela mieszkania. Ta sama kancelaria, ten sam tekst aktu, to samo mieszkanie za 500 000 zł:

Dla rodzica, dziecka albo małżonka

2 168,00 zł

Podstawa (40 procent lokalu): 200 000,00 zł
Taksa z VAT i wypisami: 1 968,00 zł
Podatek od spadków i darowizn: 0,00 zł
Wpis w księdze wieczystej: 200,00 zł

Zwolnienie z art. 4a działa bez żadnych formalności, bo art. 4a ust. 4 pkt 2 wyłącza obowiązek zgłoszenia, gdy nabycie następuje umową w formie aktu notarialnego. Płacicie tylko notariusza i sąd.

Dla partnera bez ślubu

39 601,60 zł

Podstawa (40 procent lokalu): 200 000,00 zł
Taksa z VAT i wypisami: 1 968,00 zł
Podatek od spadków i darowizn: 37 433,60 zł
Wpis w księdze wieczystej: 200,00 zł

Partner to dla ustawy „inny nabywca" z III grupy (art. 14 ust. 3 pkt 3). Kwota wolna wynosi 5 733 zł, a skala z art. 15 ust. 1 pkt 3 powyżej 23 665 zł nadwyżki bierze 20 procent. Od 200 000 zł podstawy wychodzi 37 433,60 zł.

Taksa jest w obu kolumnach identyczna i to też warto zauważyć. § 2 ust. 2 rozporządzenia o taksie każe przyjąć wartość czynności „z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie o podatku od spadków i darowizn", więc notariusz liczy od tych samych 40 procent co urząd skarbowy. Wyrażenie „służebność" nie pada w rozporządzeniu ani razu, więc popularne zdanie „służebność u notariusza to 200 zł" jest pomyłką z § 16, który dotyczy czynności o wartości niedającej się określić.

Koszt według wartości mieszkania

Ile kosztuje służebność mieszkania: tabela dla trzech grup

Układ: sama służebność dożywotnia, nieodpłatna, ustanowiona osobnym aktem, pięć stron wypisów. Kwoty zawierają taksę z VAT, podatek i 200 zł za wpis. Rodzina to osoby zwolnione z art. 4a, II grupa to na przykład siostrzeniec albo szwagier, a partner bez ślubu płaci jak osoba obca.

Wartość mieszkania	Wartość służebności	Rodzina, razem	II grupa, razem	Partner, podatek	Partner, razem
300 000 zł	120 000 zł	1 774,40 zł	11 977,10 zł	21 433,60 zł	23 208,00 zł
400 000 zł	160 000 zł	1 971,20 zł	16 973,90 zł	29 433,60 zł	31 404,80 zł
500 000 zł	200 000 zł	2 168,00 zł	21 970,70 zł	37 433,60 zł	39 601,60 zł
700 000 zł	280 000 zł	2 561,60 zł	31 964,30 zł	53 433,60 zł	55 995,20 zł
1 000 000 zł	400 000 zł	3 152,00 zł	46 954,70 zł	77 433,60 zł	80 585,60 zł

Para bez ślubu, mieszkanie za 500 000 zł

Służebność mieszkania dla partnera: cztery sposoby i ich rachunek

Mieszkanie należy do jednej osoby, a druga chce mieć pewność, że nikt jej z niego nie wyprosi, gdyby właściciel zmarł albo związek się rozpadł. To najczęstsza sprawa, w której służebność kosztuje naprawdę dużo, więc zanim umówicie akt, porównajcie te cztery warianty.

Dożywotnio

39 601,60 zł

w tym podatek 37 433,60 zł

Standardowy zapis. Podstawa to 10 lat po 4 procent, czyli 40 procent wartości lokalu.

Na 5 lat

19 109,60 zł

w tym podatek 17 433,60 zł

Połowa podstawy, ale po pięciu latach prawo wygasa i trzeba je ustanawiać od nowa, znów z podatkiem.

Na 15 lat

60 093,60 zł

w tym podatek 57 433,60 zł

Pułapka: drożej niż dożywotnio, bo art. 12 ust. 1 pkt 1 każe przy czasie oznaczonym liczyć cały okres.

Po ślubie

2 168,00 zł

w tym podatek 0,00 zł

Małżonek jest w grupie zerowej z art. 4a, więc zostaje sama taksa i wpis.

Zapis windykacyjny w testamencie

Art. 981[1] § 2 pkt 4 Kodeksu cywilnego pozwala zapisać w testamencie notarialnym „ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności". Dziś płacicie tylko taksę za testament, 200 zł netto z § 8 pkt 4a. Podatek według tej samej skali III grupy zapłaci partner dopiero po śmierci właściciela, i tylko jeśli go przeżyje. Za życia właściciela partner i tak mieszka z nim na co dzień, więc służebność umowna chroni głównie przed rozstaniem. Testament można jednak w każdej chwili odwołać, a służebności ustanowionej aktem nie.

Szczegóły i taksę testamentu z zapisem policzycie na stronie testament notarialny z zapisem windykacyjnym.

Służebność odpłatna

Jeżeli partner realnie płaci właścicielowi, na przykład 1 000 zł miesięcznie, podatek od spadków i darowizn znika, a pojawia się PCC 1 procent od wartości świadczeń za 10 lat. Cały akt kosztuje wtedy 2 974,40 zł. To rozwiązanie tylko dla par, w których pieniądze naprawdę płyną: wynagrodzenie jest przychodem właściciela w podatku dochodowym, a urząd skarbowy bada, czy kwota odpowiada rynkowi. Symboliczna złotówka nie zmieni nieodpłatnej służebności w odpłatną.

Najczęstszy scenariusz w rodzinie

Darowizna mieszkania ze służebnością: jeden akt, dwie opłaty sądowe

Rodzic daje mieszkanie dziecku, a w tym samym akcie dziecko ustanawia dla rodzica dożywotnią służebność. Podatku nie ma po żadnej stronie, bo obie osoby są w grupie zerowej. Zostają dwie kwestie, o które warto zapytać kancelarię przed wizytą.

Pierwsza to opłata sądowa. Sąd wpisuje dwa prawa: własność dziecka w dziale II i służebność rodzica w dziale III. Art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych każe pobrać opłatę „odrębnie od wniosku o wpis każdego prawa", więc płacicie 400 zł, a nie 200 zł.

Druga to taksa. § 11 ust. 1 rozporządzenia pozwala przy kilku czynnościach między tymi samymi osobami, dotyczących tego samego przedmiotu, wziąć tylko stawkę za czynność główną, jeżeli pozostałe mają charakter uboczny. Kancelaria może tak potraktować służebność zastrzeżoną w darowiźnie, ale nie musi, bo o tym, czy czynność jest uboczna, decyduje jej treść. Jeżeli Wasza policzy ją osobno, dochodzi skala od 40 procent wartości lokalu, więc zapytajcie o to przy umawianiu terminu. Pełny rachunek samej darowizny, z ulgami i limitem dla rodziny, znajdziecie w kalkulatorze kosztu darowizny u notariusza.

Mieszkanie 500 000 zł, sześć stron wypisów

Taksa za darowiznę netto: 2 770,00 zł
U notariusza brutto: 3 451,38 zł
Opłata sądowa za dwa wpisy: 400,00 zł
Razem: 3 851,38 zł
Gdy służebność liczona osobno: + 1 931,10 zł

Uczciwe porównanie

Służebność mieszkania czy umowa dożywocia

Kryterium	Darowizna ze służebnością	Umowa dożywocia
Co dostaje rodzic	Prawo mieszkania i korzystania z części wspólnych (art. 302 § 1)	Pełne utrzymanie: wyżywienie, ubranie, opiekę w chorobie i pogrzeb (art. 908 § 1)
Podatek w rodzinie	0 zł (art. 4a)	2 procent PCC od wartości mieszkania, bez zwolnienia rodzinnego
Rachunek przy 500 000 zł	3 851,38 zł	Około 13 851 zł, czyli 10 000 zł więcej
Zachowek	Darowizna dolicza się do zachowku, służebność tego nie zmienia	Umowa odpłatna, co do zasady się nie dolicza
Gdy relacje się psują	Właściciel może żądać zamiany na rentę tylko przy rażących uchybieniach uprawnionego (art. 303)	Każda ze stron może żądać zamiany na rentę (art. 913 § 1)

Jeżeli w zamian za mieszkanie ma być opieka, a nie tylko dach nad głową, właściwą czynnością jest umowa dożywocia z kalkulatorem PCC. Wszystkie trzy drogi, razem z wpływem na zachowek, zestawia wpis umowa dożywocia czy służebność mieszkania.

Żeby nie wracać do sprawy za pięć lat

Co zapisać w akcie ustanowienia służebności mieszkania

Zakres: całe mieszkanie czy pokój

Art. 298 Kodeksu cywilnego mówi, że w braku innych danych zakres służebności wyznaczają osobiste potrzeby uprawnionego. To zaproszenie do sporu. Wpiszcie konkretnie: które pomieszczenia, czy kuchnia i łazienka są wspólne, czy piwnica i miejsce postojowe wchodzą w zakres.

Kto płaci czynsz, media i remonty

Art. 302 § 2 odsyła do przepisów o użytkowaniu, które nie odpowiadają wprost na pytanie, kto płaci rachunki za prąd czy fundusz remontowy. Najczęstszy spór rodzinny wokół służebności zamyka jedno zdanie w akcie, więc warto je tam umieścić.

Kogo uprawniony może przyjąć

Art. 301 § 1 dopuszcza małżonka i małoletnie dzieci, a inne osoby tylko utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu domu. Jeżeli rodzic ma mieć prawo przyjąć nowego partnera albo dorosłego wnuka, trzeba to napisać.

Co po śmierci uprawnionego

Art. 301 § 2 pozwala umówić się, że służebność przejdzie na dzieci, rodziców i małżonka uprawnionego. Bez tej klauzuli wygasa z jego śmiercią (art. 299).

Wniosek o wpis do księgi

Bez wpisu służebność może przepaść przy sprzedaży mieszkania osobie, która o niej nie wiedziała, bo art. 5 ustawy o księgach wieczystych chroni takiego nabywcę. Notariusz składa wniosek elektronicznie w dniu aktu.

Wartość mieszkania

Od niej liczy się i taksa, i podatek. Podajecie wartość rynkową, a urząd skarbowy może ją zakwestionować (art. 8 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn), więc zaniżanie nie ma sensu.

Od decyzji do wpisu

Jak ustanowić służebność mieszkania u notariusza: cztery kroki

Policz wariant

Kalkulator wyżej pokaże, czy przy Waszej grupie podatkowej lepsza jest służebność dożywotnia, na czas oznaczony czy zapis w testamencie.

Wybierz kancelarię i termin

Wybierz czynność, a dobierzemy kancelarię w Twojej okolicy. Kancelaria prosi o dokumenty i przygotowuje projekt aktu.

Podpiszcie akt

Stawia się właściciel mieszkania i uprawniony. Notariusz pobiera taksę, ewentualny podatek i 200 zł opłaty sądowej.

Wpis w dziale III

Wniosek idzie do sądu elektronicznie tego samego dnia. Wpis pojawia się w księdze po kilku tygodniach.

Jakie dokumenty przygotować

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bez księgi wieczystej zapytajcie kancelarię o zaświadczenie ze spółdzielni, bo to ono zastępuje odpis z księgi.

Dowody osobiste właściciela mieszkania i osoby uprawnionej
Numer księgi wieczystej lokalu
Podstawa nabycia mieszkania przez właściciela: akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia
Wartość rynkowa mieszkania, od której liczy się taksę i podatek
Ustalony zakres służebności: pomieszczenia, części wspólne, rachunki
Przy zwolnieniu z art. 4a dokument pokrewieństwa, jeżeli nazwiska stron się różnią (akt urodzenia albo małżeństwa)

Pytania, które ludzie naprawdę wpisują

Służebność mieszkania: najczęstsze pytania

Ile kosztuje służebność mieszkania u notariusza?

Przy mieszkaniu wartym 500 000 zł taksa wynosi maksymalnie 1 570 zł netto, czyli 1 968 zł brutto z VAT i wypisami, a wpis do księgi wieczystej 200 zł. Razem 2 168 zł, jeżeli służebność dostaje ktoś z najbliższej rodziny. Taksę liczy się od 40 procent wartości lokalu, bo § 2 ust. 2 rozporządzenia odsyła po wartość czynności do ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy od służebności mieszkania trzeba zapłacić podatek?

Od nieodpłatnej tak, co do zasady: art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje nabycie nieodpłatnej służebności. Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha są zwolnieni z art. 4a i przy akcie notarialnym nie składają nawet SD-Z2. Partner bez ślubu płaci jak obcy, z III grupy: przy lokalu za 500 000 zł to 37 433,60 zł.

Jak oblicza się wartość służebności mieszkania do podatku?

Roczna wartość to 4 procent wartości rynkowej mieszkania (art. 12 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Przy służebności dożywotniej, traktowanej jak ustanowiona na czas nieokreślony, mnoży się ją przez 10 lat, więc podstawa to 40 procent wartości lokalu. Przy czasie oznaczonym liczy się cały okres: 5 lat daje 20 procent, a 15 lat już 60 procent.

Kto płaci podatek od służebności mieszkania?

Nabywca, czyli osoba, która dostaje prawo do mieszkania, a nie właściciel lokalu. Notariusz jest tu płatnikiem: art. 18 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn każe mu pobrać podatek od umowy nieodpłatnego ustanowienia służebności przy podpisaniu aktu. Pieniądze trzeba więc mieć na wizycie, bo bez nich akt nie zostanie podpisany.

Ile kosztuje darowizna mieszkania ze służebnością?

Przy mieszkaniu za 500 000 zł dla dziecka taksa za darowiznę to 3 451,38 zł brutto z sześcioma stronami wypisów, a sąd pobiera 400 zł, bo wpisuje dwa prawa: własność dziecka i służebność rodzica (art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych). Razem 3 851,38 zł. Jeżeli kancelaria policzy służebność jako osobną czynność, dochodzi 1 931,10 zł.

Czy służebność mieszkania musi być u notariusza?

Tak. Art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela, który ustanawia ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, a służebność nim jest (art. 244 § 1). Umowa pisemna czy poświadczenie podpisu nie wystarczą. Wyjątkiem jest służebność ustanowiona przez sąd, na przykład w dziale spadku.

Czy służebność mieszkania trzeba wpisać do księgi wieczystej?

Do ważności nie trzeba, ale bez wpisu jest krucha. Art. 5 ustawy o księgach wieczystych chroni kogoś, kto kupił lokal w zaufaniu do treści księgi, więc nieujawniona służebność może przepaść przy sprzedaży mieszkania osobie, która o niej nie wiedziała. Wpis kosztuje 200 zł, a notariusz składa wniosek elektronicznie w dniu aktu.

Służebność mieszkania a śmierć właściciela: co się dzieje?

Nic się nie zmienia. Służebność obciąża mieszkanie, a nie osobę właściciela, więc spadkobiercy dziedziczą lokal razem z nią. Wygasa dopiero ze śmiercią uprawnionego (art. 299 Kodeksu cywilnego), a wtedy wpis wykreśla się na podstawie aktu zgonu za połowę opłaty, czyli 100 zł (art. 46 ustawy o kosztach sądowych).

Kogo może przyjąć do mieszkania osoba ze służebnością?

Małżonka i małoletnie dzieci, bez pytania właściciela. Inne osoby tylko wtedy, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego, na przykład opiekunkę (art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego). Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą zostać po osiemnastce. Jeżeli ma być inaczej, trzeba to zapisać w akcie.

Czy służebność mieszkania może przejść na partnera po śmierci uprawnionego?

Tylko na wąski krąg. Art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Partnera bez ślubu przepis nie wymienia, więc dla niego trzeba ustanowić osobną służebność albo zapisać ją w testamencie notarialnym jako zapis windykacyjny.

Czy można ustanowić służebność mieszkania w testamencie?

Można, zapisem windykacyjnym, i tylko w testamencie notarialnym: art. 981[1] § 2 pkt 4 Kodeksu cywilnego wymienia wprost „ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności". Taksa za testament z zapisem windykacyjnym to 200 zł netto (§ 8 pkt 4a rozporządzenia). Podatek zapłaci zapisobierca dopiero po śmierci spadkodawcy, według tej samej skali co przy umowie.

Służebność mieszkania czy umowa dożywocia: co tańsze?

W rodzinie służebność. Umowa dożywocia podlega 2 procentom PCC od wartości mieszkania bez żadnego zwolnienia rodzinnego, więc przy lokalu za 500 000 zł to 10 000 zł więcej niż darowizna ze służebnością. Dożywocie daje w zamian obowiązek pełnego utrzymania i opieki oraz co do zasady wyłącza mieszkanie z zachowku. Służebność daje tylko prawo mieszkania.

Jak znieść służebność mieszkania?

Najprościej, gdy uprawniony się zrzeknie: art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga tylko oświadczenia złożonego właścicielowi, a do wykreślenia z księgi wystarczy podpis notarialnie poświadczony (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych). Wykreślenie kosztuje 100 zł. Bez zgody uprawnionego zostaje sąd i tylko przy rażących uchybieniach: art. 303 pozwala wtedy zamienić służebność na rentę.

Jeżeli planujecie sprzedać mieszkanie obciążone służebnością, zacznijcie od wpisu o tym, ile kosztuje zrzeczenie się służebności mieszkania i jak wykreślić ją z księgi, bo to zwykle pierwszy warunek banku kupującego.

Umów wizytę w sprawie służebności mieszkania

Wybierz czynność, a dobierzemy kancelarię w Twojej okolicy, pokażemy orientacyjny koszt dla Twojej grupy podatkowej i komplet dokumentów, a potem pomożemy ustalić termin z kancelarią. Zgłoszenie jest bezpłatne.

Zobacz też

Czynności, które idą w parze ze służebnością mieszkania

Darowizna mieszkania u notariusza

Najczęstszy akt, w którym rodzic zastrzega dla siebie służebność.

Umowa dożywocia

Gdy za mieszkanie ma być opieka, a nie tylko prawo zamieszkania. Z kalkulatorem PCC.

Testament notarialny

Zapis windykacyjny służebności dla partnera, płatny podatkiem dopiero po śmierci właściciela.

Zrzeczenie się służebności mieszkania

Koszt, forma i wykreślenie z księgi przed sprzedażą lokalu.

Służebność drogi koniecznej

Ta sama reguła 40 procent, ale na rzecz działki, nie osoby.

Kalkulator taksy notarialnej

Skala § 3 dla dowolnej wartości, z podstawą prawną przy każdym progu.