Koszt darowizny u notariusza: ile kosztuje darowizna mieszkania, taksa notarialna i podatek
Darowizna mieszkania o wartości 500 000 zł kosztuje u notariusza 2 770 zł netto taksy, a po obniżce z § 6 pkt 15 połowę tej kwoty, czyli 1 385 zł netto. Do rachunku dochodzi 23 procent VAT, wypisy aktu i 200 zł opłaty sądowej za wpis własności. Najbliższa rodzina nie płaci podatku od darowizny, a PCC przy darowiźnie nie występuje w ogóle.
Stawki z rozporządzenia są maksymalne, więc notariusz może zejść niżej. Wynik jest orientacyjny, wiążącą taksę ustala kancelaria.
Policz koszt swojej darowizny
- Taksa notarialna netto
- 1 385 zł
- VAT 23 procent
- 335 zł
- Taksa brutto
- 1 704 zł
- Wypisy aktu (6 zł netto za stronę)
- 89 zł
- Opłata sądowa (księga wieczysta)
- 200 zł
- Podatek od spadków i darowizn
- 0 zł
- Razem koszt darowizny
- 1 992 zł
Stosuje się połowę stawki z § 6 pkt 15: darowizna lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość na rzecz osoby z I grupy podatkowej uprawnionej do ulgi z art. 16.
Wyszukiwanie notariusza i zgłoszenie sprawy są u nas bezpłatne.
Z czego składa się koszt
Ile kosztuje darowizna nieruchomości u notariusza
Na koszt darowizny składają się cztery pozycje: taksa notarialna z 23 procentami VAT, opłata za wypisy aktu, 200 zł opłaty sądowej za wpis nowego właściciela w księdze wieczystej oraz, poza najbliższą rodziną, podatek od spadków i darowizn. PCC, znane z umowy sprzedaży, przy darowiźnie nie występuje w ogóle, bo darowizny nie ma w katalogu czynności opodatkowanych tym podatkiem.
Największą i jedyną negocjowalną pozycją jest taksa. Liczy się ją od wartości rynkowej przedmiotu darowizny według progresywnej skali z § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Mieszkanie warte 500 000 zł oznacza 2 770 zł netto taksy przy stawce pełnej. Ta sama nieruchomość, gdy spełnione są warunki z § 6 pkt 15, kosztuje 1 385 zł netto, czyli dokładnie połowę.
Skala jest degresywna w skutkach, bo kolejne progi mają coraz niższy procent od nadwyżki: 3 procent do 10 000 zł wartości, ale już tylko 0,4 procent powyżej 60 000 zł i 0,2 procent powyżej miliona. Dlatego darowizna mieszkania za 400 000 zł i za 800 000 zł różni się o 1 600 zł netto, a nie dwukrotnie. Całość zamyka ustawowy limit 10 000 zł netto, którego taksa nie przekracza nigdy.
Skala z § 3 rozporządzenia
| Wartość | Maksymalna taksa netto |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3 procent nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2 procent nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1 procent nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4 procent nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2 procent nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25 procent nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 7 500 zł |
Do każdej kwoty notariusz dolicza 23 procent VAT. Wartości powyżej są górnym pułapem, a nie stawką obowiązkową.
Najczęstszy błąd w kalkulatorach
Kiedy darowizna płaci połowę taksy, a kiedy pełną stawkę
Większość poradników pisze, że darowizna w rodzinie jest o połowę tańsza. Przepis mówi coś węższego: obniżka z § 6 pkt 15 wymaga trzech warunków spełnionych łącznie.
01
Przedmiotem jest lokal stanowiący odrębną nieruchomość
Przepis wymienia wyłącznie lokal z własną księgą wieczystą. Dom jednorodzinny, działka i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu poza niego nie wchodzą, więc płacą pełną stawkę z § 3, nawet w darowiźnie od rodzica dla dziecka.
02
Strony należą do I grupy podatkowej
I grupa to małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Ciotka, wujek, siostrzeniec czy partner są już poza nią, więc obniżka im nie przysługuje niezależnie od przedmiotu darowizny.
03
Obdarowany jest uprawniony do ulgi z art. 16
To warunek, który wypada najczęściej. Ulga mieszkaniowa wymaga, żeby obdarowany nie był właścicielem innego lokalu ani domu, nie miał spółdzielczego prawa lokatorskiego i zamieszkał w darowanym lokalu, zameldowany na pobyt stały, przez 5 lat.
W praktyce oznacza to prostą regułę: dorosłe dziecko, które ma już własne mieszkanie, przy darowiźnie od rodziców zapłaci taksę pełną, a nie połowę. Dziecko, które własnego lokalu nie ma i zamieszka w darowanym, zapłaci połowę. Sama nieruchomość i sama rodzina są w obu sytuacjach identyczne.
| Przedmiot darowizny | Możliwa połowa stawki | Podstawa |
|---|---|---|
| Mieszkanie (odrębna własność lokalu) | Tak, po spełnieniu trzech warunków | Lokal stanowiący odrębną nieruchomość to jedyny przedmiot darowizny wymieniony w § 6 pkt 15, ale połowa stawki wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy strony należą do I grupy podatkowej, a obdarowany jest uprawniony do ulgi z art. 16. |
| Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | Tak, bez dodatkowych warunków | Tu połowa stawki należy się zawsze, niezależnie od pokrewieństwa i od ulgi. § 6 pkt 5 mówi o umowie zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a zbycie obejmuje również darowiznę. Dla porównania pkt 19 mówi wyłącznie o umowie sprzedaży, i ta różnica słów jest celowa. |
| Dom jednorodzinny | Nie, zawsze pełna stawka | Połowa stawki z § 6 pkt 18 dotyczy przeniesienia własności domu na nabywcę w wykonaniu umowy sprzedaży lub deweloperskiej, a nie darowizny. Darowizna domu płaci pełną stawkę z § 3, choć podatkowo korzysta z ulgi z art. 16 na równi z mieszkaniem. |
| Działka lub grunt niezabudowany | Nie, zawsze pełna stawka | Obniżka z § 6 pkt 17 obejmuje umowę sprzedaży działki budowlanej, więc darowizna gruntu płaci pełną stawkę. Działka nie jest też budynkiem ani lokalem mieszkalnym, więc ulga z art. 16 jej nie obejmuje. |
| Pieniądze lub rzeczy ruchome | Nie, zawsze pełna stawka | Darowizna pieniędzy w ogóle nie wymaga aktu notarialnego: art. 890 § 1 KC konwaliduje ją przez samo spełnienie świadczenia. Akt bywa jednak zamawiany dla pewnej daty i dowodu. Nie ma tu księgi wieczystej, więc odpada opłata sądowa. |
Gotowe wyliczenia
Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza: tabela kosztów
Kwoty netto z § 3 rozporządzenia oraz pełny rachunek u notariusza z VAT, wypisami i opłatą sądową. Darowizna w grupie zerowej, więc bez podatku od spadków i darowizn.
| Wartość nieruchomości | Taksa netto (pełna stawka) | Taksa netto (połowa, § 6 pkt 15) | Razem u notariusza (pełna stawka) | Razem u notariusza (połowa) |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 zł | 1 970 zł | 985 zł | 2 712 zł | 1 500 zł |
| 400 000 zł | 2 370 zł | 1 185 zł | 3 204 zł | 1 746 zł |
| 500 000 zł | 2 770 zł | 1 385 zł | 3 696 zł | 1 992 zł |
| 650 000 zł | 3 370 zł | 1 685 zł | 4 434 zł | 2 361 zł |
| 800 000 zł | 3 970 zł | 1 985 zł | 5 172 zł | 2 730 zł |
| 1 000 000 zł | 4 770 zł | 2 385 zł | 6 156 zł | 3 222 zł |
Kolumny „razem” zawierają taksę z 23 procentami VAT, sześć stron wypisów po 6 zł netto oraz 200 zł opłaty sądowej za wpis prawa własności w księdze wieczystej. Poza grupą zerową do rachunku dochodzi jeszcze podatek od spadków i darowizn, który przy wyższych wartościach potrafi przewyższyć cały koszt notarialny.
Podatek od darowizny
Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania
Podatek zależy wyłącznie od stopnia pokrewieństwa. Najbliższa rodzina jest zwolniona bez limitu na podstawie art. 4a, pozostali płacą od nadwyżki ponad kwotę wolną.
| Grupa | Kto się zalicza | Kwota wolna | Podatek od nadwyżki |
|---|---|---|---|
| Grupa zerowa | Małżonek, dziecko, wnuk, rodzic, dziadek, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha | Bez limitu | 0 zł, zwolnienie z art. 4a |
| I grupa | Zięć, synowa, teściowie | 36 120 zł | 3, 5 lub 7 procent |
| II grupa | Zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa | 27 090 zł | 7, 9 lub 12 procent |
| III grupa | Partner, przyjaciel, dalsza rodzina spoza I i II grupy | 5 733 zł | 12, 16 lub 20 procent |
Przy darowiźnie u notariusza nie składasz SD-Z2
Obdarowany z grupy zerowej zwykle musi zgłosić darowiznę na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy, inaczej traci zwolnienie. Przy nieruchomości ten obowiązek odpada: umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, a notariusz działa jako płatnik i sam przekazuje informację do urzędu skarbowego. Formularz zostaje potrzebny przy darowiznach zawieranych poza kancelarią, na przykład przy pieniądzach przelanych na konto.
Ulga z art. 16 zmienia dwie rzeczy naraz
Ulga mieszkaniowa wyłącza z podstawy opodatkowania czystą wartość lokalu do 110 m² powierzchni użytkowej, więc typowe mieszkanie w II lub III grupie potrafi zejść z podatkiem do zera. Ta sama ulga jest jednocześnie trzecim warunkiem obniżki taksy z § 6 pkt 15. Jeden zestaw warunków rozstrzyga więc i o podatku, i o wynagrodzeniu notariusza, dlatego kalkulator wyżej pyta o to wprost.
Rachunek u notariusza
Cztery pozycje na rachunku za darowiznę
Tylko pierwsza zostaje w kancelarii. Pozostałe notariusz pobiera i przekazuje dalej, do sądu i do urzędu skarbowego.
01
Taksa notarialna
Wynagrodzenie notariusza liczone od wartości darowizny, powiększone o 23 procent VAT. Jedyna pozycja negocjowalna, bo rozporządzenie podaje wyłącznie maksimum, a nie stawkę sztywną.
02
Wypisy aktu
6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Przy darowiźnie potrzeba zwykle kilku wypisów: dla darczyńcy, dla obdarowanego, dla sądu wieczystoksięgowego i dla urzędu skarbowego.
03
Opłata sądowa
Wpis prawa własności w księdze wieczystej to 200 zł. Notariusz składa wniosek elektronicznie razem z aktem, więc obdarowany nie chodzi w tej sprawie do sądu.
04
Podatek od darowizny
Zero w grupie zerowej, bez względu na wartość. Poza nią podatek liczy się od nadwyżki ponad kwotę wolną i może być największą pozycją rachunku. PCC przy darowiźnie nie występuje.
Najczęstsze pytania
Koszt darowizny u notariusza: pytania i odpowiedzi
Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza?
Darowizna mieszkania o wartości 500 000 zł kosztuje u notariusza 2 770 zł netto taksy przy stawce pełnej albo 1 385 zł netto przy połowie stawki z § 6 pkt 15. Do tego dochodzi 23 procent VAT, około 44 zł za wypisy i 200 zł opłaty sądowej za wpis własności w księdze wieczystej. Przy darowiźnie w grupie zerowej podatku nie ma.
Ile kosztuje darowizna u notariusza?
Koszt zależy wyłącznie od wartości przedmiotu darowizny, bo taksa liczy się według progresywnej skali z § 3 rozporządzenia. Dla nieruchomości wartej 300 000 zł to 1 970 zł netto pełnej stawki, dla 500 000 zł 2 770 zł netto, dla miliona 4 770 zł netto. Taksa nigdy nie przekracza 10 000 zł netto, niezależnie od wartości.
Czy przy darowiźnie w rodzinie taksa notarialna jest o połowę niższa?
Nie zawsze, wbrew temu co podaje większość kalkulatorów. Połowa stawki z § 6 pkt 15 wymaga trzech warunków łącznie: przedmiotem musi być lokal stanowiący odrębną nieruchomość, strony muszą należeć do I grupy podatkowej, a obdarowany musi być uprawniony do ulgi z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Darowizna domu lub działki płaci pełną stawkę zawsze.
Ile kosztuje darowizna działki u notariusza?
Darowizna działki płaci pełną stawkę z § 3, bo § 6 nie wymienia darowizny gruntu. Obniżka z pkt 17 dotyczy umowy sprzedaży działki budowlanej, a nie darowizny. Dla działki wartej 300 000 zł taksa wynosi 1 970 zł netto, czyli 2 423 zł z VAT, plus 200 zł opłaty sądowej i koszt wypisów.
Ile kosztuje darowizna domu u notariusza?
Darowizna domu jednorodzinnego rozlicza się pełną stawką z § 3. Połowa stawki z § 6 pkt 18 obejmuje przeniesienie własności domu na nabywcę w ramach sprzedaży, a nie darowiznę. Dom warty 800 000 zł oznacza 3 970 zł netto taksy, czyli 4 883 zł z VAT, plus 200 zł za wpis w księdze wieczystej.
Kto płaci za darowiznę u notariusza?
Przepisy nie wskazują, kto ma zapłacić, więc decyduje umowa stron. W praktyce obrotu koszty darowizny pokrywa obdarowany, bo to on nabywa nieruchomość i to na jego wniosek notariusz składa wpis do księgi wieczystej. Strony mogą jednak umówić się inaczej i podzielić rachunek dowolnie, także po połowie.
Czy trzeba składać SD-Z2 przy darowiźnie mieszkania u notariusza?
Nie. Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego obdarowany z grupy zerowej nie składa zgłoszenia SD-Z2. Obowiązek zastępuje sam akt, a notariusz jako płatnik przekazuje informację do urzędu skarbowego. Formularz SD-Z2 jest potrzebny przy darowiznach zawieranych poza kancelarią, na przykład przy pieniądzach.
Czy darowizna nieruchomości podlega PCC?
Nie. Darowizna nie występuje w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych, więc PCC 2 procent, znane z umowy sprzedaży, tutaj nie wystąpi. Darowizna podlega za to podatkowi od spadków i darowizn, z którego najbliższa rodzina jest w całości zwolniona na podstawie art. 4a.
Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?
Dla grupy zerowej, czyli małżonka, dzieci, wnuków, rodziców i rodzeństwa, podatek wynosi zero bez względu na wartość. Poza tą grupą podatek liczy się od nadwyżki ponad kwotę wolną: 36 120 zł w I grupie, 27 090 zł w II i 5 733 zł w III. Stawki sięgają od 3 do 20 procent nadwyżki.
Czy darowizna mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa?
Tak, hipoteka nie blokuje darowizny i zgoda banku do samego aktu nie jest potrzebna. Darowizna nie przenosi jednak kredytu: darczyńca dalej spłaca raty jako dłużnik osobisty, a obdarowany staje się tylko dłużnikiem rzeczowym. Przeniesienie długu wymaga odrębnej zgody banku na podstawie art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego.
Znasz już koszt darowizny. Umów się do notariusza
Wybierz czynność, a dobierzemy notariusza w Twojej okolicy, pokażemy orientacyjną taksę dla darowizny i komplet dokumentów do zabrania, a potem pomożemy ustalić termin z kancelarią. Zgłoszenie jest bezpłatne.
Zobacz też
Darowizna i pokrewne czynności notarialne
Darowizna u notariusza
Przebieg aktu, lista dokumentów i zwolnienie podatkowe dla najbliższej rodziny.
Kalkulator taksy notarialnej
Ta sama skala z § 3 dla dziesięciu najczęstszych czynności notarialnych.
Przepisanie mieszkania
Darowizna, dożywocie czy testament: porównanie trzech dróg przekazania lokalu.
Służebność mieszkania
Jak darować mieszkanie dziecku, zachowując prawo dożywotniego zamieszkania.
Taksa notarialna i cennik
Pełne zestawienie stawek notarialnych i tego, co jest bezpłatne dla klienta.
Notariusz w Twoim mieście
Kancelarie notarialne i orientacyjne koszty czynności w 26 miastach.