Przepisanie mieszkania u notariusza: ile kosztuje darowizna mieszkania i akt notarialny
Przepisanie mieszkania na inną osobę zawsze wymaga aktu notarialnego. Do wyboru są trzy drogi: darowizna, sprzedaż i umowa dożywocia, a każda kosztuje inaczej i inaczej wpływa na podatki oraz na zachowek.
Orientacyjny koszt
1 200 do 3 000 zł
Przy mieszkaniu wartym 500 000 zł maksymalna taksa za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego to około 1 385 zł netto (połowa stawki z § 3), czyli 1 703 zł brutto. Przy darowiźnie tego samego mieszkania zwykle obowiązuje pełna stawka, czyli około 2 770 zł netto. Do taksy doliczysz wypisy, 200 zł opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej oraz podatek: 2 procent PCC przy sprzedaży i przy dożywociu, zero przy darowiźnie w najbliższej rodzinie. Podane stawki są maksymalne i można je negocjować.
Orientacyjnie. Taksę ustala notariusz.
Na czym polega
Co to jest przepisanie mieszkania
Przepisanie mieszkania to potoczna nazwa przeniesienia własności lokalu na inną osobę. Niezależnie od tego, którą drogę wybierzesz, umowa musi mieć formę aktu notarialnego, bo tak stanowi art. 158 Kodeksu cywilnego. Umowa spisana odręcznie albo u prawnika bez notariusza jest nieważna i nie przeniesie własności. W praktyce w grę wchodzą trzy rozwiązania. Darowizna to najczęstszy wybór w rodzinie: rodzic przekazuje mieszkanie dziecku bez zapłaty, a w grupie zerowej (małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) obowiązuje pełne zwolnienie z podatku od spadków i darowizn. Gdy darowizna jest zawierana aktem notarialnym, nie trzeba nawet składać zgłoszenia SD-Z2, bo obowiązek zgłoszeniowy zastępuje sam akt. Sprzedaż wybiera się wtedy, gdy pieniądze rzeczywiście mają zmienić właściciela; kupujący płaci wówczas podatek PCC w wysokości 2 procent ceny, a sprzedający musi pamiętać o podatku dochodowym, jeżeli sprzedaje lokal przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia. Umowa dożywocia jest rozwiązaniem dla osoby, która chce przekazać mieszkanie za opiekę i utrzymanie, a przy okazji zabezpieczyć się przed roszczeniem o zachowek, bo dożywocie jest umową odpłatną i co do zasady nie jest doliczane do substratu zachowku. Ma jednak swoją cenę: umowa dożywocia znajduje się w katalogu czynności objętych podatkiem PCC, więc nabywca płaci 2 procent wartości nieruchomości nawet w rodzinie. Trzeci wariant, o którym warto wiedzieć, to darowizna z jednoczesnym ustanowieniem służebności mieszkania: własność przechodzi na dziecko, a rodzic zachowuje dożywotnie prawo zamieszkiwania w lokalu. Jest tańsza od dożywocia, ale nie chroni przed zachowkiem. Na koszt każdego z tych rozwiązań składają się taksa notarialna z VAT, wypisy, opłata sądowa za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej i ewentualne podatki. Notariusz pobiera je przy podpisaniu aktu i sam składa elektroniczny wniosek wieczystoksięgowy, więc do sądu nie trzeba już iść.
| Forma | Akt notarialny obowiązkowo, art. 158 Kodeksu cywilnego. W innej formie umowa jest nieważna |
|---|---|
| Trzy drogi | Darowizna (bez zapłaty), sprzedaż (za cenę) albo umowa dożywocia (w zamian za opiekę i utrzymanie) |
| Taksa przy sprzedaży mieszkania | Połowa stawki z § 3 rozporządzenia, bo umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego jest wymieniona w § 6 pkt 19 |
| Taksa przy darowiźnie mieszkania | Zwykle pełna stawka z § 3. Połowa przysługuje tylko wtedy, gdy obdarowany z I grupy podatkowej spełnia warunki ulgi z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn |
| Podatek przy darowiźnie | Grupa zerowa jest w pełni zwolniona z podatku od spadków i darowizn. Darowizna nie podlega PCC |
| Podatek przy sprzedaży | PCC 2 procent ceny, płaci kupujący. Sprzedający płaci PIT, jeśli zbywa lokal przed upływem 5 lat od końca roku nabycia |
| Podatek przy dożywociu | PCC 2 procent wartości nieruchomości, także w najbliższej rodzinie |
| Opłata sądowa | 200 zł za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, plus 100 zł za wykreślenie hipoteki, jeśli była |
| Wypisy | 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę, zwykle 100 do 200 zł łącznie |
Co przygotować
Jakie dokumenty zabrać do notariusza
- Dowody osobiste obu stron
- Numer księgi wieczystej mieszkania
- Podstawa nabycia lokalu przez obecnego właściciela (akt notarialny, postanowienie sądu, akt poświadczenia dziedziczenia)
- Zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości w opłatach
- Zaświadczenie o osobach zameldowanych oraz o przeznaczeniu lokalu, jeśli notariusz o nie poprosi
- Aktualna wartość rynkowa mieszkania, potrzebna do wyliczenia taksy i podatku
Lista orientacyjna. Notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty zależnie od Twojej sprawy.
Gdzie umówić
Przepisanie mieszkania u notariusza w Twoim mieście
Najczęstsze pytania
Przepisanie mieszkania: pytania, które zadajecie najczęściej
Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza?
Przy mieszkaniu wartym 500 000 zł rachunek u notariusza wynosi zwykle od 1 200 do 3 000 zł. Za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa to około 1 385 zł netto, bo obowiązuje połowa stawki z rozporządzenia, a przy darowiźnie zazwyczaj pełne 2 770 zł netto. Do tego VAT 23 procent, wypisy i 200 zł opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej.
Co się bardziej opłaca: darowizna czy sprzedaż mieszkania w rodzinie?
Podatkowo prawie zawsze darowizna. W grupie zerowej darowizna jest w pełni zwolniona z podatku od spadków i darowizn i nie podlega PCC, więc do zapłaty zostaje sama taksa i opłaty. Sprzedaż oznacza 2 procent PCC dla kupującego, przy mieszkaniu za 500 000 zł to dodatkowe 10 000 zł. Sprzedaż ma sens tylko wtedy, gdy pieniądze faktycznie mają zmienić właściciela.
Czy przepisanie mieszkania na dziecko wymaga aktu notarialnego?
Tak, bez wyjątków. Przeniesienie własności nieruchomości jest ważne wyłącznie w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Umowa darowizny mieszkania spisana odręcznie, nawet z podpisami świadków, nie przeniesie własności i nie da podstawy do wpisu w księdze wieczystej. To samo dotyczy przepisania udziału w mieszkaniu.
Czy po przepisaniu mieszkania trzeba składać SD-Z2?
Nie, jeżeli darowizna została zawarta u notariusza. Akt notarialny zastępuje zgłoszenie SD-Z2, a notariusz jako płatnik przekazuje informację do urzędu skarbowego. Formularz SD-Z2 w terminie 6 miesięcy jest konieczny tylko przy darowiznach zawartych poza aktem notarialnym, na przykład przy przelewie pieniędzy w najbliższej rodzinie.
Czy można przepisać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Tak, ale potrzebna jest zgoda banku, bo hipoteka pozostaje na nieruchomości niezależnie od zmiany właściciela. Bank ocenia zdolność kredytową nowego właściciela i albo przenosi kredyt, albo żąda spłaty. Bez uzgodnienia z bankiem nowy właściciel przejmuje mieszkanie obciążone hipoteką, a dotychczasowy kredytobiorca dalej odpowiada za spłatę rat.
Czy przepisane mieszkanie wlicza się do zachowku?
Przy darowiźnie tak. Wartość darowanego mieszkania dolicza się do substratu zachowku, jeżeli obdarowanym jest osoba bliska, i to bez ograniczenia czasowego. Umowa dożywocia jest umową odpłatną, więc co do zasady nie jest doliczana, ale nie działa, gdy sąd uzna ją za pozorną. Sprzedaż za realną cenę rynkową również nie powiększa substratu zachowku.
Ile trwa przepisanie mieszkania u notariusza?
Od skompletowania dokumentów do podpisania aktu mijają zwykle 3 do 7 dni, a sama wizyta trwa około godziny. Wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej notariusz składa elektronicznie tego samego dnia. Sam wpis w sądzie wieczystoksięgowym trwa dłużej, od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obciążenia wydziału.
Kto płaci za przepisanie mieszkania u notariusza?
Przepisy nie narzucają podziału, decyduje umowa stron. Przy sprzedaży w praktyce cały rachunek notarialny wraz z PCC pokrywa kupujący. Przy darowiźnie koszty ponosi najczęściej obdarowany, czyli osoba, która nabywa mieszkanie, choć nic nie stoi na przeszkodzie, aby zapłacił darczyńca albo żeby strony podzieliły się kosztami po połowie.
Ostatnia aktualizacja: lipiec 2026
Umów notariusza do tej sprawy
Pokażemy orientacyjną taksę i wolne terminy w Twojej okolicy.