Darowizna u notariusza: akt darowizny mieszkania, koszt i umowa darowizny w rodzinie
Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Notariusz zadba o zwolnienie podatkowe dla najbliższej rodziny i złoży wniosek do księgi wieczystej.
Orientacyjny koszt
zależnie od wartości
Taksa zależy od wartości darowizny, tak jak przy sprzedaży (przy mieszkaniu za 400 000 zł to około 2 370 zł netto), plus VAT, 200 zł opłaty sądowej za wpis własności i wypisy. Darowizna w grupie zerowej jest zwolniona z podatku od darowizn i nie podlega PCC. Orientacyjny koszt policzymy indywidualnie.
Orientacyjnie. Taksę ustala notariusz.
Na czym polega
Co to jest umowa darowizny
Darowizna mieszkania, domu lub działki na rzecz dziecka, małżonka czy rodzica jest ważna tylko w formie aktu notarialnego. Przy darowiźnie w najbliższej rodzinie (grupa zerowa) obowiązuje pełne zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, a gdy umowa zawierana jest u notariusza, nie trzeba nawet składać zgłoszenia SD-Z2: obowiązek ten zastępuje akt notarialny, a notariusz jako płatnik zgłasza darowiznę do urzędu skarbowego. Darowizna nieruchomości nie podlega podatkowi PCC, więc głównym kosztem jest taksa notarialna zależna od wartości oraz opłata za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Częstym rozwiązaniem jest darowizna z jednoczesnym zastrzeżeniem służebności mieszkania dla darczyńcy, dzięki czemu rodzic przekazuje lokal dziecku, ale zachowuje prawo dożywotniego w nim zamieszkania.
| Forma | Akt notarialny obowiązkowo dla darowizny nieruchomości. Darowizna pieniędzy między najbliższymi wymaga przelewu, aby skorzystać ze zwolnienia |
|---|---|
| Podstawa prawna | art. 888 i nast. Kodeksu cywilnego |
| Podatek od darowizny | Grupa zerowa (dzieci, małżonek, rodzice, rodzeństwo) w pełni zwolniona. Przy akcie notarialnym nie trzeba składać SD-Z2 |
| Podatek PCC | Darowizna nie podlega PCC. Wyjątek: PCC 2 procent od wartości przejętych długów i ciężarów |
| Taksa notarialna | Zależy od wartości darowizny, według skali z rozporządzenia, plus VAT 23 procent |
| Kiedy taksa o połowę niższa | Tylko przy darowiźnie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość na rzecz I grupy podatkowej i tylko wtedy, gdy obdarowany spełnia warunki ulgi mieszkaniowej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn (§ 6 pkt 15). Samo pokrewieństwo nie wystarczy, choć wiele poradników twierdzi inaczej |
| Opłata sądowa | 200 zł za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej |
| A zachowek | Darowizna dla bliskiego jest doliczana do substratu zachowku, bez ograniczenia czasowego |
Co przygotować
Jakie dokumenty zabrać do notariusza
- Dowody osobiste darczyńcy i obdarowanego
- Numer księgi wieczystej (dla nieruchomości)
- Podstawa nabycia przez darczyńcę
- Dane o pokrewieństwie (dla zwolnienia podatkowego)
Lista orientacyjna. Notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty zależnie od Twojej sprawy.
Gdzie umówić
Umowa darowizny u notariusza w Twoim mieście
Najczęstsze pytania
Umowa darowizny: pytania, które zadajecie najczęściej
Ile kosztuje akt darowizny u notariusza?
Głównym kosztem jest taksa notarialna zależna od wartości mieszkania (przy 400 000 zł to około 2 370 zł netto), do której dochodzi VAT, 200 zł opłaty sądowej za wpis własności do księgi wieczystej i wypisy. Darowizna w najbliższej rodzinie jest zwolniona z podatku od darowizn i nie podlega PCC, więc podatku dopłacać nie trzeba.
Kto płaci za akt darowizny, darczyńca czy obdarowany?
Przepisy tego nie rozstrzygają, więc decyduje umowa stron. W praktyce taksę notarialną, opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej i koszt wypisów pokrywa obdarowany, bo to on odnosi korzyść majątkową z czynności. Strony mogą jednak ustalić inny podział i notariusz zapisze go w akcie. Warto uzgodnić to przed wizytą, żeby nie negocjować przy podpisywaniu.
Czy darowiznę mieszkania trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Przy darowiźnie nieruchomości zawartej u notariusza nie trzeba składać zgłoszenia SD-Z2. Obowiązek zgłoszenia zastępuje akt notarialny, a notariusz jako płatnik sam przekazuje informację o darowiźnie do urzędu skarbowego. Formularz SD-Z2 w terminie sześciu miesięcy jest natomiast konieczny przy darowiźnie pieniędzy lub rzeczy ruchomych, jeżeli chcecie skorzystać ze zwolnienia w grupie zerowej.
Ile trwa przepisanie mieszkania darowizną u notariusza?
Sama wizyta w kancelarii to zwykle 30 do 60 minut, a własność przechodzi na obdarowanego już z chwilą podpisania aktu notarialnego. Przygotowanie projektu aktu zajmuje kilka dni od dostarczenia dokumentów. Wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej notariusz składa elektronicznie w dniu czynności, ale sąd wieczystoksięgowy rozpoznaje go od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obciążenia wydziału.
Czy można odwołać darowiznę mieszkania?
Tak, ale tylko z ważnego powodu. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego). Odwołanie następuje przez pisemne oświadczenie złożone obdarowanemu i nie może nastąpić po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności. Samo pogorszenie relacji rodzinnych nie wystarcza.
Czy darowizna w rodzinie jest zwolniona z podatku?
Tak. Darowizna dla osób z grupy zerowej, czyli dla małżonka, dzieci, wnuków, rodziców, dziadków i rodzeństwa, jest w pełni zwolniona z podatku od spadków i darowizn bez limitu kwoty. Gdy darowizna nieruchomości zawierana jest aktem notarialnym, nie trzeba nawet składać zgłoszenia SD-Z2, bo notariusz sam zgłasza ją do urzędu skarbowego.
Czy od darowizny mieszkania płaci się PCC?
Nie. Darowizna nie jest wymieniona w katalogu czynności objętych podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatek PCC 2 procent pojawia się tylko wtedy, gdy obdarowany przejmuje długi i ciężary związane z nieruchomością (na przykład kredyt), i liczony jest wyłącznie od ich wartości.
Czy darowiznę dolicza się do zachowku?
Tak. Darowizna uczyniona na rzecz osoby bliskiej jest doliczana do substratu zachowku niezależnie od tego, ile lat minęło od jej dokonania. To ważna różnica wobec umowy dożywocia, która jako czynność odpłatna do zachowku co do zasady się nie wlicza. Warto o tym pamiętać, przekazując mieszkanie jednemu z kilku dzieci.
Ostatnia aktualizacja: lipiec 2026
Umów notariusza do tej sprawy
Pokażemy orientacyjną taksę i wolne terminy w Twojej okolicy.