Przekazanie gospodarstwa rolnego: koszt u notariusza, przepisanie gospodarstwa i darowizna

Żeby dostać emeryturę z KRUS, trzeba oddać gospodarstwo.

Nie od 15 czerwca 2022 r. Art. 19 ust. 1 wymaga tylko wieku (60 lat kobieta, 65 mężczyzna) i 25 lat ubezpieczenia. Art. 28 zawiesza część uzupełniającą już wyłącznie przy rencie rolniczej, a art. 34 ust. 2 każe przy emeryturze pomijać dochody z działalności rolniczej. Stara ścieżka z art. 19 ust. 2 działa tylko dla osób, które spełniły warunki do końca 2017 r.

Za przekazanie gospodarstwa płaci się stałe 3 000 zł opłaty notarialnej.

Ta kwota pochodzi z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 lutego 1983 r. w sprawie opłat za przekazanie gospodarstwa rolnego następcy rolnika, które jest uchylone. Dziś akt przenoszący kosztuje maksymalnie 600 zł netto, gdy w związku z nim następuje wypłata świadczenia z KRUS (§ 8 pkt 1), a w pozostałych wypadkach liczy się go od wartości gospodarstwa.

Umowa z następcą zawsze wychodzi najtaniej.

U notariusza nie. To dwa akty, a pierwszy idzie po połowie skali, więc przy tym samym związku z rentą darowizna jest tańsza o cały pierwszy akt. Umowa z następcą wygrywa czym innym: świadczeniami dla rolnika z mocy ustawy, sądowym rozwiązaniem umowy i zerowym podatkiem dla następcy spoza rodziny.

Darowizna gospodarstwa jest zwolniona z podatku niezależnie od tego, kto ją dostaje.

Zwolnienie z art. 4 ust. 1 pkt 1 obejmuje tylko grunty, i to przy 11 do 300 ha oraz 5 latach prowadzenia. Budynki, maszyny i inwentarz podlegają podatkowi. Pełne zwolnienie bez względu na skład majątku ma tylko grupa zerowa z art. 4a: dziecko, wnuk, małżonek, rodzeństwo, rodzice.

Dożywocie kosztuje u notariusza tyle samo co darowizna, więc to kwestia gustu.

Taksa jest ta sama, ale dożywocie jest w katalogu PCC (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e) i kosztuje 2 % wartości nieruchomości, bez żadnego zwolnienia rodzinnego. Przy gospodarstwie z nieruchomością za 1 100 000 zł to 22 000 zł. Do tego sąd bierze dwie opłaty w każdej księdze: za własność i za prawo dożywocia.

Opłata sądowa przy przekazaniu to zawsze 200 zł.

200 zł od jednej księgi wieczystej (art. 42 ust. 1 UKSC). Gospodarstwo złożone z działek w kilku księgach oznacza kilka wniosków o wpis, a art. 45 ust. 3 pozwala na jedną opłatę tylko przy hipotece łącznej i służebności, nie przy własności.

Ile kosztuje przekazanie gospodarstwa rolnego?

Przy gospodarstwie wartym 1 200 000 zł przekazywanym dziecku darowizna kosztuje 6 618,14 zł: 6 418,14 zł brutto u notariusza i 200 zł opłaty sądowej. Umowa z następcą to dwa akty i 6 677,18 zł, a umowa dożywocia 28 818,14 zł, bo dochodzi 2 % PCC od nieruchomości. Jeżeli przekazanie uruchamia wypłatę renty z KRUS, akt przenoszący kosztuje maksymalnie 600 zł netto (§ 8 pkt 1).

Przekazanie gospodarstwa rolnego za rentę: ile kosztuje akt?

Maksymalnie 600 zł netto, czyli 738 zł z VAT, bez względu na wartość gospodarstwa. § 8 pkt 1 rozporządzenia o taksie ustala tę stawkę za umowę zbycia nieruchomości, jeżeli w związku z nią następuje wypłata świadczeń z ubezpieczenia społecznego rolników. Przy rencie rolniczej art. 28 nadal zawiesza część uzupełniającą, dopóki rencista lub jego małżonek jest właścicielem gospodarstwa, więc to jest typowa sytuacja, w której stawka działa.

Przepisanie gospodarstwa rolnego a emerytura: czy trzeba oddać ziemię?

Nie trzeba od 15 czerwca 2022 r. Art. 19 ust. 1 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników wymaga do emerytury rolniczej tylko wieku (60 lat kobieta, 65 mężczyzna) i 25 lat ubezpieczenia. Art. 28 zawiesza część uzupełniającą już wyłącznie przy rencie rolniczej. Stara ścieżka z zaprzestaniem działalności (art. 19 ust. 2) dotyczy tylko osób, które spełniły warunki do 31 grudnia 2017 r.

Przekazanie gospodarstwa rolnego a zachowek

Darowizna gospodarstwa na rzecz dziecka wchodzi do substratu zachowku rodzeństwa bez względu na to, ile lat minęło, bo art. 994 § 1 KC ogranicza doliczanie do dziesięciu lat tylko przy darowiznach dla osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Umowa dożywocia i umowa z następcą są odpłatne, więc co do zasady się ich nie dolicza, ale ustawa nie mówi tego wprost. Pewność daje umowa zrzeczenia się zachowku podpisana przez rodzeństwo.

Przekazanie gospodarstwa rolnego za dożywocie a zachowek

Umowy dożywocia co do zasady nie dolicza się do zachowku, bo jest czynnością odpłatną: w zamian za gospodarstwo nabywca zapewnia rolnikowi dożywotnie utrzymanie. Sąd sprawdza jednak, czy opieka była realna. Dożywocie zawarte dla pozoru, bez faktycznego utrzymania, może zostać potraktowane jak darowizna. Ta ochrona kosztuje 2 % PCC od wartości nieruchomości, którego przy darowiźnie w rodzinie nie ma.

Przekazanie gospodarstwa rolnego za opiekę: jaką umowę wybrać?

Są dwie umowy, które dają rolnikowi prawo do opieki. Umowa dożywocia wpisuje utrzymanie do księgi wieczystej i kosztuje 2 % PCC. Umowa z następcą daje te same świadczenia z art. 908 § 1 KC z mocy ustawy (art. 88 ust. 1), bez PCC, ale wymaga następcy młodszego o 15 lat, który pracuje w gospodarstwie, i dwóch aktów notarialnych.

Darowizna gospodarstwa rolnego a podatek

Dla dziecka, wnuka, małżonka, rodzeństwa i rodziców podatek wynosi 0 zł (art. 4a ustawy o SD), a przy akcie notarialnym nie składa się SD-Z2. Dla innych osób zwolnione są tylko grunty i tylko przy gospodarstwie od 11 do 300 ha prowadzonym przez 5 lat (art. 4 ust. 1 pkt 1). Od budynków, maszyn i inwentarza za 300 000 zł osoba obca płaci 57 433,60 zł.

Darowizna gospodarstwa rolnego nie rolnikowi: czy to możliwe?

Możliwe, jeżeli obdarowanym jest osoba bliska zbywcy, bo ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza ją z ograniczeń obrotu. Osoba obca bez kwalifikacji rolniczych może potrzebować zgody KOWR. Podatkowo nie ma znaczenia, czy obdarowany jest rolnikiem: zwolnienie gruntów z art. 4 ust. 1 pkt 1 wymaga natomiast, żeby prowadził gospodarstwo przez 5 lat.

Przekazanie gospodarstwa rolnego a VAT

Rolnik ryczałtowy VAT nie płaci. Czynny podatnik VAT, który przekazuje gospodarstwo jako zorganizowaną całość, korzysta z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, bo przepisów ustawy nie stosuje się do zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przekazanie pojedynczych maszyn poza taką całością jest dostawą towarów, więc kwalifikację trzeba ustalić z księgowym przed aktem.

Przepisanie gospodarstwa rolnego na dwoje dzieci

Da się, a dzieci stają się współwłaścicielami w udziałach wpisanych do aktu. Koszt aktu liczy się od wartości całego gospodarstwa, a nie od każdego udziału osobno. Współwłasność jest wygodna przy przekazaniu i kłopotliwa później, bo rozdzielenie ziemi wymaga osobnego aktu zniesienia współwłasności albo sprawy w sądzie. Przy gospodarstwie łatwiej zwykle przekazać całość jednemu dziecku i ustalić spłatę drugiego.

Darowizna gospodarstwa rolnego a spłata rodzeństwa

Jeżeli obdarowany ma spłacić rodzeństwo, darowizna staje się darowizną z poleceniem albo, przy spłacie na rzecz rodzica, częściowo odpłatną. Przejęcie długów i ciężarów darczyńcy jest objęte PCC (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o PCC). Gdy rodzic nakłada spłatę rodzeństwa jako polecenie darczyńcy, rodzeństwo nabywa ją w grupie zerowej, więc bez podatku przy zgłoszeniu w terminie.

Umowa przekazania gospodarstwa rolnego a majątek wspólny

Gospodarstwo nabyte w trakcie małżeństwa należy zwykle do majątku wspólnego, więc przy akcie potrzebna jest zgoda drugiego małżonka albo jego udział jako strony. Gospodarstwo odziedziczone albo darowane jednemu z małżonków jest jego majątkiem osobistym. To trzeba sprawdzić w podstawie nabycia i w księdze wieczystej przed wizytą, bo brak zgody wstrzymuje akt.

Ile trwa przepisanie gospodarstwa rolnego?

Sam akt to jedna wizyta, zwykle godzina do półtorej. Notariusz składa elektronicznie wniosek o wpis do księgi wieczystej tego samego dnia, a sąd rozpoznaje go od kilku tygodni do kilku miesięcy. Własność przechodzi z chwilą podpisania aktu. Przy umowie z następcą trzeba doliczyć czas do drugiego aktu, bo własność przechodzi dopiero z nabyciem prawa do emerytury lub renty.

Czy umowę z następcą można rozwiązać?

Tak, i to łatwiej niż darowiznę. Art. 87 pozwala sądowi rozwiązać umowę z następcą na żądanie rolnika, jeżeli następca nie podjął lub zaprzestał pracy w gospodarstwie albo nie wywiązuje się z obowiązków. Art. 89 dopuszcza nawet rozwiązanie umowy, która już przeniosła własność, gdy następca uporczywie postępuje wobec rolnika sprzecznie z zasadami współżycia społecznego.

Co jeśli rolnik umrze przed drugim aktem umowy z następcą?

Następca, który pracował w gospodarstwie co najmniej 5 lat, może żądać wykonania umowy od spadkobierców rolnika, a jego roszczenie ma pierwszeństwo przed roszczeniami z tytułu zapisów (art. 90). Przy krótszym stażu roszczenia nie ma i gospodarstwo dziedziczy się na zwykłych zasadach, z aktem poświadczenia dziedziczenia za 50 zł (§ 10a ust. 1).

Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny gospodarstwa rolnego?

Dowody osobiste stron, numery ksiąg wieczystych wszystkich działek, wypisy z rejestru gruntów z wyrysami, zaświadczenie o powierzchni gospodarstwa i o przeznaczeniu w planie miejscowym oraz podstawa nabycia gospodarstwa przez rolnika. Przy stawce 600 zł dochodzi decyzja KRUS albo potwierdzenie złożenia wniosku o rentę.