Umowa dzierżawy u notariusza: ile kosztuje akt, data pewna i dzierżawa gruntu rolnego

W skrócie: umowa dzierżawy nie musi być zawarta u notariusza. Wystarczy forma pisemna, a przy dzierżawie dłuższej niż rok jej brak nie unieważnia umowy, tylko zamienia ją w umowę na czas nieoznaczony (art. 660 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego). Akt notarialny kosztuje tyle, ile wynosi taksa od sumy czynszu za cały okres umowy, a przy umowie bezterminowej od czynszu za 10 lat (§ 2 ust. 3 pkt 7 rozporządzenia o taksie). Przy 20 ha po 1 500 zł rocznie na 10 lat to 1 970 zł netto, czyli 2 460 zł z VAT i wypisami. Najtańszy sposób na to, czego dzierżawca potrzebuje najbardziej, czyli datę pewną, to 6 zł netto za stronę umowy u notariusza.

Ile kosztuje umowa dzierżawy u notariusza

Rozporządzenie o maksymalnych stawkach taksy notarialnej nie ma dla dzierżawy stawki kwotowej. Taksa liczy się ze zwykłej skali z § 3, a o podstawie decyduje § 2 ust. 3 pkt 7: przy umowie dzierżawy i najmu jest nią „wartość świadczeń powtarzających się za czas, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony wartość świadczeń za okres 10 lat". Liczycie więc roczny czynsz razy liczba lat, a nie wartość ziemi.

Poniżej rachunek dla czterech typowych umów, z wypisami na 5 stronach po 6 zł netto (§ 12 ust. 1) i VAT 23 procent. Kwoty są maksymalne, więc kancelaria może zejść niżej.

Zwróćcie uwagę na drugi i trzeci wiersz. Umowa bezterminowa nie jest tańsza od dziesięcioletniej, bo rozporządzenie i tak przyjmuje dla niej czynsz za 10 lat. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma w żadnym wariancie: dzierżawy nie ma w zamkniętym katalogu art. 1 ust. 1 ustawy o PCC, który wymienia sprzedaż, zamianę, pożyczkę, darowiznę w części długów, dożywocie, dział spadku, hipotekę, odpłatne użytkowanie i służebność, depozyt nieprawidłowy i umowę spółki.

Taksę dla własnych liczb policzycie w kalkulatorze taksy notarialnej: wpiszcie jako wartość sumę czynszu za okres umowy.

Czy umowa dzierżawy musi być zawarta u notariusza

Nie musi. Art. 694 Kodeksu cywilnego każe stosować do dzierżawy odpowiednio przepisy o najmie, a art. 660 wymaga dla najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok tylko formy pisemnej. Skutek jej braku jest łagodny: umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Przy gruncie rolnym oznacza to, że każda strona może ją wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego (art. 704), więc dzierżawca, który zainwestował w wapnowanie i melioracje, może zostać bez ziemi po dwóch sezonach.

Akt notarialny jest więc wyborem, a nie obowiązkiem. Warto go rozważyć w trzech sytuacjach, w których zwykła kartka papieru przegrywa: gdy dzierżawca chce mieć prawo pierwokupu, gdy wydzierżawiający chce szybko odzyskać zaległy czynsz albo ziemię i gdy dzierżawa ma chronić dzierżawcę przed nowym właścicielem.

Data pewna: to, czego dzierżawca potrzebuje najbardziej, za 6 zł za stronę

Dwie najważniejsze korzyści dzierżawcy zależą nie od aktu, tylko od daty pewnej. Pierwsza to prawo pierwokupu. Art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941) daje je dzierżawcy z mocy ustawy, jeżeli umowa „została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty", a kupowana działka wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa dostaje prawo pierwokupu dopiero wtedy, gdy dzierżawca go nie ma albo z niego nie skorzysta (art. 3 ust. 4), a notariusz musi zawiadomić dzierżawcę o treści umowy sprzedaży (art. 3 ust. 2). Trzy lata liczą się od daty pewnej, a nie od podpisania umowy, więc umowa bez niej może latami nie dawać żadnego uprawnienia.

Druga to ochrona przy sprzedaży ziemi. Nabywca wstępuje w dzierżawę, ale może ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów (art. 678 § 1). Traci to uprawnienie, jeżeli umowa była zawarta „na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną", a grunt został dzierżawcy wydany (art. 678 § 2).

Datę pewną daje każda wzmianka notariusza na dokumencie, od daty tej wzmianki (art. 81 § 2 pkt 2 KC). Najprostsze jest poświadczenie daty okazania dokumentu: § 13 pkt 3 rozporządzenia ustala za nie 6 zł netto za każdą stronę. Umowa na 4 stronach to 24 zł netto, czyli 29,52 zł z VAT. Jeżeli strony chcą dodatkowo potwierdzić, kto podpisał, poświadczenie podpisu u notariusza kosztuje przy dokumencie z kwotą 1/10 stawki należnej za akt, nie więcej niż 300 zł (§ 13 pkt 1 lit. a), czyli przy umowie za 300 000 zł do 197 zł netto. Taka wzmianka ma jeszcze jedną zaletę: umowa z podpisami notarialnie poświadczonymi wystarcza, żeby ujawnić dzierżawę w księdze wieczystej. Opłata sądowa za wpis praw osobistych wynosi 150 zł (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych).

Kiedy akt notarialny się opłaca: poddanie się egzekucji

Czego data pewna nie da, to szybkiej egzekucji. Akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji, jest tytułem egzekucyjnym, jeżeli obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej albo wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej i wskazuje termin wykonania (art. 777 § 1 pkt 4 KPC). Przy dzierżawie przydaje się to na dwa sposoby. Wydzierżawiający dostaje od dzierżawcy oświadczenie co do czynszu, więc po dwóch zaległych okresach płatności (art. 703) idzie do sądu tylko po klauzulę wykonalności, a nie po wyrok. Może też dostać oświadczenie co do wydania gruntu po zakończeniu dzierżawy, co oszczędza procesu o wydanie ziemi, jeżeli dzierżawca nie zejdzie z pola.

Jak liczy się taksę za takie oświadczenie i czym różni się wersja w tym samym akcie od odrębnego aktu, opisaliśmy na stronie o poddaniu się egzekucji u notariusza. W praktyce przy dzierżawie wieloletniej za kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie różnica między aktem a pisemną umową z datą pewną to około 2 400 zł jednorazowo, a proces o zapłatę czy wydanie ziemi potrafi trwać latami.

Gdy wydzierżawiający jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi spółkę rolną albo wydzierżawia grunt firmie, czynsz rozlicza fakturą, a umowy często przewidują zapłatę raz w roku, po żniwach. Kto nie chce czekać na przelew kilka miesięcy, może sprzedać fakturę z odroczonym terminem płatności i dostać większość kwoty od razu. To rozwiązanie dla płynności, a akt z poddaniem się egzekucji dla sytuacji, w której dzierżawca w ogóle przestaje płacić.

Dzierżawa gruntu rolnego zamiast przekazania gospodarstwa

Tu dzierżawa przestaje być zwykłą umową i staje się narzędziem emerytalnym. Art. 28 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1770) zawiesza część uzupełniającą renty rolniczej, dopóki rencista prowadzi działalność rolniczą. Za zaprzestanie tej działalności uznaje jednak sytuację, w której ani rencista, ani jego małżonek nie jest właścicielem ani posiadaczem gospodarstwa, „nie uwzględniając gruntów wydzierżawionych" (art. 28 ust. 4 pkt 1).

Warunki są cztery i każdy trzeba spełnić dosłownie: umowa na piśmie, przy rencie stałej zawarta na co najmniej 10 lat (przy okresowej na okres z decyzji Prezesa KRUS), zawarcie potwierdzone przez wójta gminy, w której leży grunt, i dzierżawca spoza wyłączonego kręgu. Wyłączeni są małżonek rencisty, osoba pozostająca z nim we wspólnym gospodarstwie domowym i jej małżonek. Dorosłe dziecko, które mieszka osobno, może więc wziąć ziemię w dzierżawę od rodzica i rodzic zachowuje własność.

Porównanie z przekazaniem gospodarstwa wygląda tak:

Wybór zależy od tego, czy rolnikowi zależy na zachowaniu ziemi. Jeżeli tak, dzierżawa daje rentę bez oddawania majątku i bez sporu o zachowek. Jeżeli celem jest ostateczne uporządkowanie spraw, koszt trzech dróg przekazania (umowy z następcą, darowizny i dożywocia) obok siebie pokazuje kalkulator przekazania gospodarstwa rolnego. Pamiętajcie też, że od 15 czerwca 2022 r. emerytura rolnicza w ogóle nie wymaga zaprzestania działalności, więc cała ta konstrukcja dotyczy dziś renty, a nie emerytury. Więcej o tym piszemy w tekście przekazanie gospodarstwa rolnego synowi: koszt u notariusza.

Co musi zawierać umowa dzierżawy gruntu rolnego

• Oznaczenie działek: numery ewidencyjne, obręb, powierzchnia, numer księgi wieczystej. Przy dzierżawie pod rentę każda działka musi się zgadzać z tym, co potwierdza wójt.
• Czas trwania. Przy rencie co najmniej 10 lat, a dzierżawę dłuższą niż 30 lat poczytuje się po tym terminie za zawartą na czas nieoznaczony (art. 695 § 1).
• Czynsz: kwota, termin i sposób płatności. Art. 693 § 2 pozwala oznaczyć go w pieniądzach, w innych świadczeniach albo jako ułamek pożytków, na przykład w kwintalach pszenicy.
• Kto płaci podatek rolny i kto składa wniosek o płatności bezpośrednie. Ustawa tego nie rozstrzyga za strony, a spór o dopłaty jest najczęstszym powodem zrywania dzierżaw.
• Nakłady: czy dzierżawca może meliorować, stawiać ogrodzenia albo zmieniać uprawy i kto za to płaci przy zwrocie (art. 705).
• Jeżeli strony wybierają akt: oświadczenie dzierżawcy o poddaniu się egzekucji co do czynszu i wydania gruntu, z terminami.

Pytania, które padają przed wizytą

Ile kosztuje umowa dzierżawy gruntu rolnego u notariusza?

Tyle, ile taksa z § 3 od sumy czynszu za cały okres umowy, a przy umowie bezterminowej od czynszu za 10 lat. Przy 20 ha po 1 500 zł rocznie na 10 lat to 1 970 zł netto i 2 460 zł z VAT i wypisami. Sama data pewna na umowie pisemnej kosztuje 6 zł netto za stronę.

Czy umowa dzierżawy bez notariusza jest ważna?

Tak. Dzierżawa nie wymaga formy notarialnej, a przy okresie dłuższym niż rok wystarczy forma pisemna. Nawet umowa ustna jest ważna, tylko poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w związku z art. 694 KC). Bez daty pewnej dzierżawca nie ma jednak prawa pierwokupu ani ochrony przed wypowiedzeniem przez nowego właściciela.

Czy umowę dzierżawy trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Nie w zakresie PCC, bo dzierżawa nie jest objęta tym podatkiem, więc nie składa się deklaracji PCC-3. Wydzierżawiający rozlicza natomiast czynsz jako przychód według swoich zasad podatkowych, a przy dzierżawie pod rentę umowę potwierdza wójt, co jest warunkiem z art. 28 ust. 4 pkt 1 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników.

Czy dzierżawa synowi pozwala pobierać rentę rolniczą w całości?

Tak, jeżeli syn nie mieszka z rodzicem we wspólnym gospodarstwie domowym, umowa jest pisemna, zawarta przy rencie stałej na co najmniej 10 lat i potwierdzona przez wójta. Art. 28 ust. 4 pkt 1 wyłącza z tej ścieżki tylko małżonka rencisty, domownika i małżonka domownika. Grunty wydzierżawione w ten sposób nie są wtedy brane pod uwagę przy ocenie, czy rencista prowadzi działalność rolniczą.

Jeżeli wybraliście akt notarialny, wybierzcie czynność i umówcie wizytę, a dobierzemy kancelarię w Waszej okolicy i podeślemy listę dokumentów. Jeżeli wystarczy Wam data pewna, to ta sama wizyta trwa kilka minut.