Zadatek przy umowie przedwstępnej: ile dać i kiedy przepada

W skrócie: Zadatek przy umowie przedwstępnej to zwykle od 5 do 10 procent ceny, choć przepisy nie ustalają żadnej kwoty ani limitu. Gdy z transakcji wycofa się kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek. Gdy wycofa się sprzedający, kupujący żąda sumy dwukrotnie wyższej. Tak stanowi art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak umowa nie dochodzi do skutku z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron, na przykład bank odmawia kredytu, zadatek wraca pojedynczo i podwójna sankcja odpada (art. 394 § 3).

Ile wynosi zadatek przy umowie przedwstępnej

Kodeks cywilny nie podaje ani kwoty, ani procentu, ani górnej granicy. Art. 394 mówi tylko, co się z zadatkiem dzieje, a nie ile ma wynosić. Wysokość ustalają strony i wpisują ją do umowy.

W obrocie mieszkaniami przyjęło się od 5 do 10 procent ceny. Przy mieszkaniu za 600 000 zł oznacza to od 30 000 do 60 000 zł. Ta widełka nie wzięła się z przepisu, tylko z praktyki: kwota niższa niż kilka procent nikogo nie powstrzyma przed wycofaniem się, a kwota wyższa niż kilkanaście procent bywa uznawana w sporze sądowym za rażąco wygórowaną i sąd potrafi ją miarkować.

Warto pamiętać o jednym szczególe, który przesądza całą konstrukcję. Art. 394 § 1 mówi o zadatku „danym przy zawarciu umowy". Jeżeli pieniądze mają pójść przelewem kilka dni później, wpiszcie do umowy termin zapłaty i wyraźnie zaznaczcie, że kwota ma charakter zadatku w rozumieniu art. 394. Bez tego druga strona może w sporze twierdzić, że to zwykła zaliczka, a wtedy cała sankcja znika.

Zadatek czy zaliczka: co zmienia jedno słowo w umowie

To pytanie pada częściej niż jakiekolwiek inne przy podpisywaniu umowy przedwstępnej i różnica jest bardzo konkretna. Dopóki transakcja idzie zgodnie z planem, obie kwoty zachowują się identycznie: zalicza się je na poczet ceny. Różnica ujawnia się dopiero wtedy, gdy coś się psuje.

Zadatek działa z mocy ustawy. Gdy kupujący się wycofa, sprzedający może odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego i zatrzymać otrzymane pieniądze. Gdy wycofa się sprzedający, kupujący żąda dwukrotności tego, co dał. Nie trzeba udowadniać żadnej szkody i nie trzeba jej wyliczać, co jest największą praktyczną zaletą tej instytucji.

Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona wcześniej. Wraca w kwocie nominalnej niezależnie od tego, kto zawinił. Osoba, która się wycofała, nie ponosi żadnej sankcji, a druga strona może dochodzić jedynie odszkodowania na zasadach ogólnych, czyli musi wykazać, jaką szkodę realnie poniosła. W praktyce oznacza to długi proces o kwotę, której nikt nie umie z góry oszacować.

Wniosek jest prosty: jeżeli zależy Ci na tym, żeby wycofanie się drugiej strony coś kosztowało, w umowie musi paść słowo „zadatek". Samo wpłacenie pieniędzy niczego nie przesądza, bo o kwalifikacji decyduje treść umowy, a nie wysokość przelewu.

Bank odmówił kredytu: co się dzieje z zadatkiem

To najczęstszy realny spór w całym obrocie mieszkaniowym i jednocześnie miejsce, w którym poradniki podają najwięcej nieprawdy. Kupujący podpisał umowę przedwstępną, wpłacił 40 000 zł zadatku, złożył wniosek kredytowy i dostał odmowę. Sprzedający twierdzi, że zadatek przepada, bo to kupujący nie wykonał umowy.

Przepis mówi co innego. Art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego brzmi: „W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony."

Odmowa kredytu wydana przez bank po rzetelnie złożonym wniosku mieści się w tej pierwszej kategorii. Kupujący nie odpowiada za decyzję kredytową banku, tak samo jak nie odpowiada za nią sprzedający. Zadatek wraca więc pojedynczo, a podwójna sankcja nie wchodzi w grę po żadnej ze stron.

Jest jednak warunek, o którym trzeba powiedzieć uczciwie. Kupujący musi rzeczywiście zrobić swoje. Jeżeli wniosku nie złożył w ogóle, złożył go po terminie, podał nieprawdziwe dane albo w międzyczasie sam pogorszył swoją zdolność kredytową nowym zobowiązaniem, to już jest okoliczność, za którą odpowiada, i art. 394 § 3 go nie ochroni. Dlatego decyzję odmowną warto mieć na piśmie, razem z datą złożenia wniosku.

Warunek kredytowy: zapis, który rozstrzyga sprawę z góry

Powoływanie się na art. 394 § 3 działa, ale wymaga sporu, a czasem procesu. Znacznie taniej jest przewidzieć problem w treści umowy. Dobrze skonstruowany warunek kredytowy zawiera cztery elementy i notariusz wpisze je bez dodatkowej opłaty:

• termin, do którego kupujący ma uzyskać decyzję kredytową, zwykle 30 do 45 dni od podpisania umowy;
• obowiązek złożenia wniosku w określonej liczbie banków, na przykład w co najmniej dwóch, co odbiera sprzedającemu argument o pozorności starań;
• obowiązek okazania sprzedającemu pisemnej decyzji odmownej w wyznaczonym terminie;
• skutek: umowa ulega rozwiązaniu, a zadatek wraca kupującemu w kwocie nominalnej, w terminie liczonym w dniach od okazania odmowy.

Taki zapis zamienia potencjalny spór o 40 000 zł w rutynowy zwrot przelewu. Sprzedający zwykle się na niego zgadza, bo w zamian dostaje twardy termin i pewność, że nie będzie czekał w nieskończoność. Ten sam mechanizm warto zastosować przy warunku dotyczącym zaświadczeń, na przykład o braku zaległości czynszowych albo o wymeldowaniu.

Gdy druga strona nie oddaje zadatku

Sytuacja, w której sprzedający ma zwrócić zadatek i tego nie robi, zdarza się częściej, niż wynikałoby z liczby wyroków. Pieniądze zostały już wydane, kontakt się urywa, a kupujący zostaje z umową i przelewem.

Pierwszy krok to pisemne wezwanie do zapłaty z konkretnym terminem i wskazaniem podstawy, czyli art. 394 § 3 albo § 1, zależnie od tego, czy chodzi o zwrot pojedynczy, czy o podwójną kwotę. Wezwanie wysyła się listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, bo bez daty doręczenia trudno później liczyć odsetki. Jeżeli wezwanie nie skutkuje, sprawa idzie do sądu, a po prawomocnym wyroku do komornika. Na tym etapie sensownie jest oddać sprawę wyspecjalizowanej firmie, bo odzyskiwanie należności od dłużnika, który przestał odpowiadać, to osobne rzemiosło i rzadko opłaca się prowadzić je samemu.

Zdecydowanie łatwiej jest jednak nie dopuścić do tej sytuacji. Największą przewagę daje tu forma umowy i wpis roszczenia do księgi wieczystej, o czym niżej.

Zadatek a forma umowy przedwstępnej

Zadatek działa identycznie w umowie spisanej na kartce i w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Art. 394 nie różnicuje formy, więc sama kwota jest zabezpieczona tak samo. Różnica leży gdzie indziej i jest zasadnicza.

Przy zwykłej umowie pisemnej zadatek to Twoje jedyne narzędzie. Jeżeli sprzedający się rozmyśli, dostaniesz podwójną kwotę, ale mieszkania nie kupisz. Przy umowie w formie aktu notarialnego dochodzi drugie uprawnienie: art. 390 § 2 pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli sprzedającego. Wtedy nie wybierasz między pieniędzmi a mieszkaniem, tylko decydujesz, czego chcesz.

Drugą różnicą jest księga wieczysta. Do umowy w formie aktu notariusz dołącza wniosek o wpis Twojego roszczenia do działu III i składa go elektronicznie w dniu podpisania. Od tej chwili Twoje roszczenie jest skuteczne wobec praw nabytych po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a wpisy sprzecznych praw późniejszych nabywców wykreśla się z urzędu (art. 18). Zadatek chroni Twoje pieniądze, wpis roszczenia chroni samą transakcję. Koszty obu wariantów oraz to, kiedy akt notarialny się opłaca, rozkładamy na stronie o umowie przedwstępnej u notariusza.

Jest też droga pośrednia, o której mało kto wie. Do wpisu roszczenia wystarcza dokument z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ukwih), więc zwykła umowa pisemna, pod którą sprzedający podpisze się w kancelarii, wystarczy do zablokowania sprzedaży komuś innemu. Kosztuje to jedną dziesiątą stawki należnej za akt, nie więcej niż 300 zł netto. Szczegóły stawek zebraliśmy przy poświadczeniu podpisu u notariusza.

Trzy terminy, o których trzeba pamiętać

Umowa przedwstępna jest obwarowana krótkimi terminami i przeoczenie któregokolwiek potrafi unieważnić całą ochronę, za którą zapłaciłeś.

Po pierwsze, art. 389 § 2 zdanie ostatnie: jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nikt nie wyznaczył terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia. Dlatego datę wpisuje się do umowy zawsze, konkretnie, a nie opisowo.

Po drugie, art. 390 § 3: roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Rok to bardzo mało jak na sprawę o nieruchomość, a dotyczy to również roszczenia o zwrot podwójnego zadatku.

Po trzecie, art. 19 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: wpisane roszczenie właściciel może po roku od dnia wpisu wykreślić jednostronnym żądaniem, jeżeli w tym czasie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego roszczenie dotyczy. Jeżeli poszedłeś do sądu i to wykażesz, bieg terminu liczy się dopiero od zakończenia postępowania.

Czy od zadatku płaci się podatek

Nie. Umowy przedwstępnej nie ma w zamkniętym katalogu czynności objętych podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC), a sam zadatek nie jest odrębną czynnością, tylko sposobem zapłaty części ceny. Podatek 2 procent od wartości rynkowej powstaje dopiero przy umowie przyrzeczonej sprzedaży i obciąża kupującego. Notariusz pobiera go jako płatnik przy podpisywaniu aktu przenoszącego własność.

Zadatek nie jest też kosztem transakcji. Gdy umowa dochodzi do skutku, zalicza się go na poczet ceny (art. 394 § 2), więc nie należy dodawać go do taksy notarialnej ani do budżetu na opłaty. Pełne zestawienie tego, co realnie płaci kupujący, razem z kalkulatorem PCC i opłat wieczystoksięgowych, znajdziesz na stronie o kosztach zakupu mieszkania u notariusza.

Ile powinien wynosić zadatek przy umowie przedwstępnej?

Przepisy nie ustalają żadnej kwoty ani limitu, więc decydują strony. W obrocie mieszkaniami przyjęło się od 5 do 10 procent ceny, czyli od 30 000 do 60 000 zł przy mieszkaniu za 600 000 zł. Kwota rażąco wygórowana bywa w sporze miarkowana przez sąd, a zbyt niska nikogo nie powstrzyma przed wycofaniem się z transakcji.

Czy zadatek przepada, gdy bank odmówi kredytu?

Nie, jeżeli kupujący rzetelnie złożył wniosek i odmowa od niego nie zależała. Art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego każe zwrócić zadatek pojedynczo, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Warto mieć pisemną decyzję odmowną i wpisać do umowy warunek kredytowy z terminem.

Zadatek czy zaliczka: co jest lepsze dla kupującego?

Zadatek, jeżeli chcesz, żeby wycofanie się sprzedającego coś kosztowało. Daje prawo do żądania sumy dwukrotnie wyższej bez wykazywania szkody (art. 394 § 1). Zaliczka wraca w kwocie nominalnej w każdym przypadku i nie stanowi żadnej sankcji, więc chroni tylko przed utratą pieniędzy, a nie przed utratą transakcji.

Czy zadatek trzeba wpłacić w dniu podpisania umowy?

Art. 394 § 1 mówi o zadatku danym przy zawarciu umowy, więc najbezpieczniej zapłacić go tego samego dnia. Jeżeli pieniądze mają pójść przelewem później, wpiszcie do umowy termin zapłaty i wyraźnie nazwijcie kwotę zadatkiem w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, żeby druga strona nie mogła później twierdzić, że to zaliczka.

Czy sprzedający musi oddać podwójny zadatek, gdy sprzeda mieszkanie komuś innemu?

Tak, bo jest to niewykonanie umowy z przyczyn leżących po jego stronie (art. 394 § 1). Jeżeli umowa miała formę aktu notarialnego, a Twoje roszczenie zostało wpisane do księgi wieczystej, masz też drugą drogę: możesz dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a wpis późniejszego nabywcy zostanie wykreślony z urzędu (art. 18 ukwih).

Ile mam czasu na dochodzenie zwrotu zadatku?

Rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego). To znacznie krócej niż standardowe terminy przedawnienia i dotyczy wszystkich roszczeń z umowy przedwstępnej, także żądania podwójnego zadatku. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy, rok liczy się od uprawomocnienia się orzeczenia.

Czy przy umowie przedwstępnej u notariusza zadatek jest bezpieczniejszy?

Sam zadatek działa identycznie w obu formach, bo art. 394 nie różnicuje formy umowy. Forma aktu notarialnego dokłada natomiast dwa uprawnienia, których zwykła umowa nie daje: możliwość przymuszenia sprzedającego do zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2) oraz wpis roszczenia do księgi wieczystej, który blokuje sprzedaż nieruchomości komuś innemu.

Jeżeli chcesz policzyć, ile kosztowałaby umowa przedwstępna w formie aktu przy Twojej cenie, kalkulator razem z porównaniem trzech wariantów stoi na stronie o umowie przedwstępnej u notariusza. Gdy kupujesz od dewelopera, obowiązują inne zasady i inny podział kosztów, opisane przy umowie deweloperskiej.