Umowa deweloperska i koszt aktu notarialnego u notariusza oraz kto go płaci

PCC od zakupu: 0 zł

Sprzedaż nowego lokalu przez dewelopera jest objęta VAT, a art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącza z PCC czynności opodatkowane tym podatkiem. To realna różnica wobec rynku wtórnego, gdzie kupujący dopłaca 2 procent ceny. Przy mieszkaniu za 650 000 zł mówimy o 13 000 zł, których po prostu nie ma.

PCC od hipoteki: 19 zł

Jedyny podatek, który realnie płaci kupujący z kredytem. Art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b ustawy o PCC ustala 19 zł od hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o wysokości nieustalonej, a taka jest bankowa hipoteka umowna, której suma obejmuje kapitał, odsetki i koszty. Gdyby bank zabezpieczał kwotę ściśle określoną, podatek wyniósłby 0,1 procenta tej kwoty.

Szósty lokal w inwestycji: 6 procent

Art. 7a ustawy o PCC, obowiązujący od 1 stycznia 2024 r., dotyczy kupujących hurtowo: przy szóstym i każdym następnym lokalu w jednym lub kilku budynkach na jednej działce stawka wynosi 6 procent. Liczy się też to, co kupujący nabył wcześniej, i wystarczy, że jeden ze współkupujących przekroczył limit. Przy lokalu za 650 000 zł to 39 000 zł obok ceny.

Za notariusza przy umowie deweloperskiej płaci kupujący.

Nie. Wynagrodzenie notariusza, wypisy wydawane przy zawarciu umowy i koszty sądowe obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Przepis jest bezwzględnie obowiązujący, więc zapis umowny przerzucający całość na kupującego jest w tym zakresie nieskuteczny.

Skoro koszty dzielą się po połowie, to dotyczy całego zakupu.

Nie. Podział obejmuje umowę deweloperską i umowy z art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5, czyli dotyczące lokalu już wybudowanego. Akt przenoszący własność po zakończeniu budowy nie jest w tym wyliczeniu, więc płaci go nabywca w całości, o ile umowa nie stanowi inaczej. To jest największa pozycja, którą kupujący pomijają w budżecie.

Przy zakupie od dewelopera nie płaci się żadnego podatku.

Prawie. Sprzedaż objęta VAT jest wyłączona z PCC (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC), więc 2 procent z rynku wtórnego odpada. Zostaje 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki. Wyjątek dotyczy kupujących hurtowo: przy szóstym i każdym następnym lokalu w jednej inwestycji stawka wynosi 6 procent (art. 7a).

Opłata rezerwacyjna przepada, jeżeli kupujący się rozmyśli.

Zależy od powodu. Opłatę zalicza się na poczet ceny (art. 32 ust. 3), a w razie negatywnej decyzji kredytowej wraca. Gdy deweloper nie wykonał obowiązków z umowy rezerwacyjnej albo zmienił dane w prospekcie bez poinformowania, opłata wraca w podwójnej wysokości.

Notariusza wybiera deweloper, więc nie ma o czym rozmawiać.

Deweloper zwykle ma stałą kancelarię, ale skoro płacicie połowę rachunku, macie interes w tym, żeby zapytać o wysokość taksy. Stawki z rozporządzenia są maksymalne i notariusz może zejść niżej, a przy inwestycji sprzedającej kilkadziesiąt lokali zwykle schodzi. O drugim akcie, który płacicie w całości, warto porozmawiać osobno.

Umowa deweloperska daje własność mieszkania.

Nie. Daje roszczenie o wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie własności, ujawniane w księdze wieczystej gruntu (art. 38 ust. 2). Właścicielem stajecie się dopiero przy drugim akcie. Do tego czasu w księdze lokalu nie ma, bo nie ma jeszcze lokalu.

Ile kosztuje umowa deweloperska u notariusza?

Przy mieszkaniu za 650 000 zł cały rachunek pierwszego aktu wynosi 2 296,35 zł, a kupujący płaci z niego połowę, czyli 1 148,18 zł. Składa się na to połowa stawki z § 3 rozporządzenia o taksie (1 685 zł netto), wypisy po 6 zł za stronę, VAT 23 procent i 150 zł opłaty sądowej za wpis roszczenia. Drugą połowę pokrywa deweloper z mocy art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej.

Kto ponosi koszty notariusza przy umowie deweloperskiej?

Po połowie deweloper i nabywca. Art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej dzieli równo wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z zawarciem umowy, wypisy wydawane przy jej zawarciu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym. Przepis jest bezwzględnie obowiązujący, więc zapis w umowie przerzucający całość na kupującego jest w tym zakresie nieskuteczny.

Czy podział kosztów po połowie obejmuje też akt przenoszący własność?

Nie. Art. 40 ust. 2 wymienia umowę deweloperską oraz umowy z art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5, czyli dotyczące lokalu albo domu już wybudowanego. Aktu końcowego zawieranego po zakończeniu budowy w tym wyliczeniu nie ma, a innego przepisu o podziale ustawa nie zawiera. Ten akt płaci więc nabywca w całości, o ile umowa deweloperska nie stanowi inaczej. To największa pozycja, którą kupujący pomijają w budżecie.

Czy umowa deweloperska to akt notarialny?

Tak, obowiązkowo. Art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej stanowi, że umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Umowa podpisana w biurze sprzedaży na papierze firmowym dewelopera jest nieważna, a kupujący zostaje bez roszczenia o przeniesienie własności i bez ochrony, którą ustawa daje wpłacanym pieniądzom.

Czy umowa deweloperska przenosi własność mieszkania?

Nie. Daje roszczenie o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności, ujawniane w księdze wieczystej gruntu (art. 38 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Właścicielem stajecie się dopiero przy drugim akcie, zawieranym po odbiorze. Do tego czasu lokal nie ma własnej księgi wieczystej, bo fizycznie jeszcze nie istnieje.

Czym umowa deweloperska różni się kosztowo od umowy rezerwacyjnej?

Umowa rezerwacyjna nie wymaga notariusza, zawiera się ją w zwykłej formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1), więc kosztu notarialnego nie ma wcale. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1 procenta ceny z prospektu, przy mieszkaniu za 650 000 zł to 6 500 zł, i zalicza się ją na poczet ceny. Rezerwacja nie daje roszczenia i nie idzie do księgi wieczystej.

Czy przy zakupie od dewelopera płaci się PCC?

Nie od samego zakupu. Sprzedaż nowego lokalu przez dewelopera jest objęta VAT, a czynności opodatkowane VAT są wyłączone z podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). To 2 procent ceny, których na rynku pierwotnym po prostu nie ma. Zostaje 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki, jeżeli bierzecie kredyt.

Kiedy przy zakupie od dewelopera PCC jednak wystąpi?

Gdy kupujecie hurtowo. Art. 7a ustawy o PCC, obowiązujący od 1 stycznia 2024 r., ustala stawkę 6 procent dla szóstego i każdego następnego lokalu mieszkalnego nabywanego przez tego samego kupującego w jednym lub kilku budynkach na jednej działce. Przy lokalu za 650 000 zł to 39 000 zł podatku obok ceny. Zasada obejmuje też współwłasność, gdy choć jeden ze współkupujących przekroczył limit.

Ile kosztuje akt przenoszący własność od dewelopera?

Przy mieszkaniu za 650 000 zł 2 506,59 zł. Taksa jest tu również o połowę niższa (§ 6 pkt 16 rozporządzenia, wprost „w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej"), ale do rachunku dochodzą trzy opłaty sądowe: 100 zł za założenie księgi wieczystej dla lokalu, 200 zł za wpis własności i 75 zł za wykreślenie roszczenia, które przestało być potrzebne.

Ile hipoteka dokłada do kosztów umowy deweloperskiej?

Przy sumie hipoteki 780 000 zł około 1 452,08 zł. Taksa za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt mieszkaniowy to ćwierć stawki z § 3 (§ 7 ust. 1 pkt 1), czyli 972,50 zł netto, plus wypisy, VAT, 19 zł PCC i 200 zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Ta pozycja obciąża nabywcę, bo służy jego kredytowi, a nie zawarciu umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska kto wybiera notariusza?

W praktyce deweloper, bo ma stałą kancelarię obsługującą całą inwestycję i przygotowany wzorzec aktu. Ponieważ jednak połowę rachunku płacicie wy, macie interes w tym, żeby zapytać o wysokość taksy: stawki z rozporządzenia są maksymalne i notariusz może zejść niżej. Przy drugim akcie, który płacicie w całości, warto ustalić wybór kancelarii osobno, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Czy umowa deweloperska bez notariusza jest możliwa?

Nie. Forma aktu notarialnego jest zastrzeżona pod rygorem nieważności (art. 40 ust. 1), a bez ważnej umowy deweloperskiej nie ma wpisu roszczenia do księgi wieczystej, nie ma ochrony wpłat na mieszkaniowym rachunku powierniczym i nie ma podstawy do odstąpienia z art. 43. Jeżeli deweloper proponuje podpisanie czegokolwiek prowadzącego do nabycia lokalu poza kancelarią, jest to sygnał, żeby się zatrzymać.

Czy deweloper może obciążyć kupującego kosztami rachunku powierniczego?

Nie. Art. 14 ust. 1 ustawy deweloperskiej stanowi wprost, że koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Jeżeli w projekcie umowy widzicie pozycję „opłata za obsługę rachunku powierniczego" po stronie nabywcy, jest sprzeczna z ustawą i warto ją zakwestionować przed wizytą u notariusza.

Czy składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny podnosi rachunek u notariusza?

Nie, to osobna pozycja i płaci ją deweloper. Wylicza ją i wpłaca do banku prowadzącego rachunek powierniczy w terminie 7 dni od wpłaty nabywcy (art. 49 ust. 5). Ustawowy sufit to 1 procent przy rachunku otwartym i 0,1 procent przy zamkniętym, a rozporządzenie z 21 czerwca 2022 r. ustaliło stawki na 0,45 i 0,1 procent. Ekonomicznie siedzi w cenie mieszkania, ale nie pojawia się na rachunku z kancelarii.

Co jest tańsze u notariusza, umowa deweloperska czy przedwstępna?

Umowa deweloperska, i to z dwóch powodów naraz. Ma obniżoną taksę (§ 6 pkt 15a) i ustawowy podział kosztów po połowie z deweloperem, czego przy umowie przedwstępnej nie ma. Umowa przedwstępna z rynku wtórnego w formie aktu notarialnego idzie za to zwykle z zadatkiem i kończy się umową sprzedaży z PCC 2 procent, którego przy deweloperze nie ma.

Ile razy idzie się do notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Zwykle dwa razy, a z kredytem trzy czynności. Pierwsza wizyta to umowa deweloperska, druga to akt przenoszący własność po odbiorze lokalu. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki bank każe złożyć przy pierwszej albo drugiej wizycie, zależnie od konstrukcji kredytu. Odbiór lokalu i protokół wad (art. 41) odbywają się bez notariusza.