Umowa deweloperska u notariusza: koszt, akt notarialny i co sprawdzić przed podpisaniem

Umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się wybudować budynek, ustanowić odrębną własność lokalu i przenieść ją na kupującego, a kupujący zobowiązuje się zapłacić cenę. Podpisuje się ją, gdy mieszkania fizycznie jeszcze nie ma, i to jest źródłem całej konstrukcji ochronnej wokół niej. Reguluje ją ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w praktyce nazywana nową ustawą deweloperską, która od 1 lipca 2022 r. zastąpiła przepisy z 2011 r.

Formę ustawa stawia jednoznacznie: umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1). Nie jest to formalność, którą da się obejść aneksem czy umową na papierze firmowym dewelopera. Umowa zawarta w innej formie jest nieważna, a nabywca zostaje bez roszczenia o przeniesienie własności i bez ochrony, którą ustawa daje wpłacanym pieniądzom. Jeżeli deweloper proponuje podpisanie czegokolwiek, co ma prowadzić do nabycia lokalu, poza kancelarią notarialną, to jest to sygnał, żeby się zatrzymać i sprawdzić, co dokładnie podpisujecie.

Koszt notarialny jest tu niższy, niż większość kupujących zakłada, i to z dwóch niezależnych powodów. Po pierwsze, do umowy deweloperskiej stosuje się obniżoną stawkę: maksymalna taksa wynosi połowę stawki z § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (§ 6 pkt 15a). Po drugie, i to jest przepis, o którym deweloperzy nie zawsze przypominają, wynagrodzenie notariusza za czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej, koszt wypisów wydawanych przy jej zawarciu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 40 ust. 2). Kupujący płaci więc połowę i tak już obniżonej taksy.

Policzmy to na konkretnej kwocie. Przy mieszkaniu za 600 000 zł pełna stawka z § 3 wynosi 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli 3 170 zł netto. Połowa z § 6 pkt 15a to 1 585 zł netto, po doliczeniu 23% VAT 1 949,55 zł brutto. Ustawowy podział po połowie sprowadza obciążenie nabywcy do około 975 zł. Do tego dochodzi połowa opłaty sądowej za wpis roszczenia do księgi wieczystej, czyli 75 zł ze 150 zł, oraz połowa kosztu wypisów aktu liczonych po 6 zł netto za stronę. Realny rachunek kupującego przy typowym mieszkaniu z rynku pierwotnego mieści się więc w przedziale mniej więcej od 800 do 1 500 zł, a nie w kilku tysiącach.

Drugą rzeczą, którą notariusz robi przy tej umowie, jest wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej (art. 38 ustawy deweloperskiej). W księdze ujawnia się roszczenie o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na nabywcę. To zabezpieczenie warte znacznie więcej niż jego cena. Wpisane roszczenie jest widoczne dla każdego, kto zajrzy do księgi, więc deweloper nie sprzeda skutecznie tego samego lokalu drugiej osobie, a w razie jego upadłości nabywca ma silniejszą pozycję niż zwykły wierzyciel. Wniosek wieczystoksięgowy składa notariusz elektronicznie, kupujący nie musi iść z nim do sądu.

Warto wiedzieć, czego przy zakupie od dewelopera nie ma. Nie płaci się podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż nowego mieszkania przez dewelopera jest objęta VAT, a czynności opodatkowane VAT są wyłączone z PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To realna różnica wobec rynku wtórnego, gdzie kupujący dopłaca 2% ceny. Przy mieszkaniu za 600 000 zł mówimy o 12 000 zł, których na rynku pierwotnym po prostu nie ma. PCC wróci tylko wtedy, gdy przy okazji ustanawiacie hipotekę: wpis hipoteki kosztuje 200 zł opłaty sądowej plus 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki.

Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny bywa mylona z opłatą notarialną, a to zupełnie inna pozycja. Odprowadza ją deweloper od każdej wpłaty nabywcy, nie kupujący, choć ekonomicznie jest oczywiście wliczona w cenę mieszkania. Ustawa ogranicza jej wysokość do 1% dla otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i 0,1% dla zamkniętego (art. 49 ustawy deweloperskiej), a rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. ustaliło stawki na 0,45% i 0,1%. Fundusz zwraca nabywcom wpłacone pieniądze, gdy deweloper upadnie albo bank prowadzący rachunek powierniczy odmówi wypłaty. Sprawdzając ofertę, warto zapytać, jaki rachunek powierniczy prowadzi inwestycja, bo zamknięty jest dla kupującego bezpieczniejszy: bank wypłaca deweloperowi środki dopiero po przeniesieniu własności.

Treść umowy nie jest dowolna. Artykuł 35 ust. 1 ustawy wylicza, co umowa deweloperska musi zawierać, i to jest lista, po której warto przejść palcem przed wizytą u notariusza. Znaleźć się w niej muszą między innymi cena, powierzchnia i układ lokalu, termin przeniesienia własności, terminy i wysokość poszczególnych transz, numer rachunku powierniczego, warunki odstąpienia oraz wysokość odsetek i kar umownych. Ten ostatni punkt bywa najbardziej niesymetryczny: kary za opóźnienie kupującego potrafią być kilkukrotnie wyższe niż kary obciążające dewelopera za opóźnienie w oddaniu budynku. Notariusz zwróci na to uwagę, ale nie zmieni za was warunków handlowych, więc rozmowę o symetrii kar trzeba odbyć z deweloperem wcześniej.

Przed umową deweloperską zwykle podpisuje się umowę rezerwacyjną i tu pojawia się najczęstsze nieporozumienie. Umowa rezerwacyjna nie wymaga aktu notarialnego. Zawiera się ją w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1), a opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu (art. 32). Jeżeli deweloper żąda 5 000 zł rezerwacji przy mieszkaniu za 400 000 zł, to jest kwota ponad ustawowym limitem. Rezerwacja jedynie czasowo wyłącza lokal z oferty, nie daje roszczenia o przeniesienie własności i nie jest wpisywana do księgi wieczystej. Dopiero umowa deweloperska u notariusza daje kupującemu realne prawa.

Od umowy deweloperskiej można odstąpić, ale tylko na podstawach wymienionych w ustawie. Artykuł 43 ust. 1 wylicza sytuacje, w których nabywcy przysługuje prawo odstąpienia, między innymi gdy umowa nie zawiera wymaganych elementów, gdy dane w prospekcie informacyjnym są niezgodne ze stanem faktycznym albo gdy deweloper nie przeniósł własności w umówionym terminie mimo dodatkowego wezwania. Oświadczenie o odstąpieniu wymaga formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym i musi zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. To druga, tańsza wizyta w kancelarii: poświadczenie podpisu kosztuje ułamek taksy za akt. Jeżeli podstawą odstąpienia jest wina dewelopera, nabywca nie ponosi kosztów odstąpienia, a środki z otwartego rachunku powierniczego wracają do niego w terminie nie dłuższym niż 30 dni.

Umowa deweloperska nie kończy sprawy. Własność mieszkania przechodzi na kupującego dopiero przy drugim akcie notarialnym, czyli umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę, zawieranej po zakończeniu budowy i odbiorze. Ta umowa również korzysta z obniżonej stawki, bo połowa taksy przysługuje także umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej (§ 6 pkt 16 rozporządzenia). Zasady podziału kosztów przy tym drugim akcie zależą już jednak od zapisów waszej umowy, więc warto sprawdzić w niej, kto płaci za akt przenoszący własność, zanim podpiszecie umowę deweloperską. Do drugiego aktu dochodzi 200 zł opłaty sądowej za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.

Przed wizytą u notariusza warto zrobić trzy rzeczy. Poprosić dewelopera o projekt umowy z wyprzedzeniem, bo notariusz przygotowuje akt na podstawie jego wzorca i przeczytanie go dopiero w kancelarii to zła kolejność. Pobrać i przejrzeć prospekt informacyjny z załącznikami, bo rozbieżność między prospektem a stanem faktycznym jest jedną z ustawowych podstaw odstąpienia. Sprawdzić księgę wieczystą gruntu, na którym powstaje inwestycja, pod kątem obciążeń i hipotek banku finansującego dewelopera. Notariusz zweryfikuje stan prawny nieruchomości i wyjaśni skutki zapisów, ale decyzje handlowe pozostają po stronie kupującego.