W skrócie: umowa deweloperska to zobowiązanie dewelopera do wybudowania lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę. Musi mieć formę aktu notarialnego, a koszty notariusza i wypisów dzielą się po połowie między dewelopera i nabywcę. Wpłaty chroni mieszkaniowy rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Przy zakupie od dewelopera nie płacisz podatku PCC.
Co to jest umowa deweloperska
Umowę deweloperską reguluje ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zastąpiła ona starą ustawę z 2011 roku, a okres przejściowy skończył się w lipcu 2024, więc dziś każda nowa umowa deweloperska podlega przepisom z 2021 roku.
Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się wybudować budynek, wyodrębnić lokal i przenieść na Ciebie jego własność, a Ty zobowiązujesz się zapłacić cenę zgodnie z harmonogramem. Ustawa wymaga dla niej formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Czy umowa deweloperska jest umową przedwstępną
Nie i to rozróżnienie ma praktyczne skutki. Umowa deweloperska jest odrębnym typem umowy zobowiązującej, z własną ustawą i własnym pakietem ochronnym: rachunkiem powierniczym, składką na fundusz gwarancyjny, prospektem informacyjnym i szczegółową procedurą odbioru.
Daje też roszczenie, które ujawnia się w księdze wieczystej nieruchomości. Zwykła umowa przedwstępna w formie pisemnej takiego skutku nie ma, a jej notarialna wersja daje wprawdzie prawo do sądowego przymuszenia do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale nie chroni wpłat w razie upadłości sprzedającego.
Co powinna zawierać umowa deweloperska
- cenę oraz opis nieruchomości, budynku i samego lokalu wraz z jego powierzchnią i usytuowaniem;
- zakres i standard prac wykończeniowych;
- termin przeniesienia własności oraz terminy rozpoczęcia i zakończenia robót;
- harmonogram wpłat i dane mieszkaniowego rachunku powierniczego;
- zasady naliczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
- numer pozwolenia na budowę;
- warunki odstąpienia od umowy, kary umowne i odsetki;
- sposób pomiaru powierzchni użytkowej;
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego.
Prospekt informacyjny jest załącznikiem do umowy. Deweloper musi doręczyć go nieodpłatnie przed jej zawarciem i informować o każdej zmianie danych.
Ile kosztuje umowa deweloperska u notariusza i kto płaci
Tu jest największa oszczędność, o której wielu kupujących nie wie, bo działają dwie obniżki naraz.
Po pierwsze, taksa za umowę deweloperską wynosi maksymalnie połowę podstawowej stawki. Po drugie, ustawa deweloperska stanowi, że wynagrodzenie notariusza za czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym za wypisy, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 40 ust. 2). Nabywca płaci więc połowę z połowy. Podstawą obniżki jest § 6 pkt 15a rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, a komplet wyliczeń, dokumentów i odpowiedzi na pytania o koszty znajdziesz na stronie o tym, jak przebiega umowa deweloperska u notariusza.
| Cena mieszkania | Stawka podstawowa | Taksa za umowę deweloperską (połowa) | Udział nabywcy (brutto) |
|---|---|---|---|
| 500 000 zł | 2 770 zł netto | 1 385 zł netto (1 703,55 zł brutto) | ok. 852 zł |
| 600 000 zł | 3 170 zł netto | 1 585 zł netto (1 949,55 zł brutto) | ok. 975 zł |
| 800 000 zł | 3 970 zł netto | 1 985 zł netto (2 441,55 zł brutto) | ok. 1 221 zł |
Po połowie dzieli się także opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej (150 zł, czyli 75 zł na nabywcę) oraz koszt wypisów. Koszty aktu przenoszącego własność, podpisywanego po zakończeniu budowy, strony ustalają w umowie, a w praktyce ponosi je zwykle nabywca.
Podatku PCC nie zapłacisz. Zakup od dewelopera jest opodatkowany VAT zawartym w cenie, a to wyklucza podatek od czynności cywilnoprawnych. Słynne 2 procent dotyczy rynku wtórnego, nie pierwotnego. Jak wygląda pełny rachunek przy zakupie z drugiej ręki, pokazujemy w zestawieniu kosztów notarialnych przy zakupie mieszkania.
Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Deweloper ma obowiązek prowadzić dla przedsięwzięcia mieszkaniowy rachunek powierniczy. Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, znane ze starej ustawy, zostały zlikwidowane. Rachunek występuje w dwóch wariantach.
| Rodzaj rachunku | Kiedy bank wypłaca deweloperowi | Składka na fundusz gwarancyjny |
|---|---|---|
| Otwarty | Transzami, w miarę postępu robót, po weryfikacji przez bank | 0,45 procent wpłat nabywcy |
| Zamknięty | Dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę | 0,1 procent wpłat nabywcy |
Rachunek zamknięty jest dla kupującego znacznie bezpieczniejszy, ale deweloperzy stosują go rzadko, bo zamraża im finansowanie. Przy rachunku otwartym pieniądze trafiają do dewelopera w trakcie budowy, więc realną poduszką bezpieczeństwa jest fundusz gwarancyjny, a nie sam rachunek. Składkę odprowadza deweloper, choć ekonomicznie jest ona wliczona w cenę mieszkania.
Umowa rezerwacyjna
Zanim podpiszesz umowę deweloperską, deweloper często proponuje rezerwację lokalu. Warto znać dwie zasady. Umowa rezerwacyjna wymaga jedynie formy pisemnej, nie notarialnej, a opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1 procenta ceny. Ponieważ nie trzeba do niej notariusza, część kupujących chce załatwić ją zdalnie, ale tu warto uważać na formę. Forma pisemna zastrzeżona pod rygorem nieważności jest spełniona elektronicznie tylko wtedy, gdy obie strony użyją kwalifikowanego podpisu elektronicznego (art. 78[1] Kodeksu cywilnego). Prostszy podpis elektroniczny w przeglądarce świetnie sprawdza się przy dokumentach, dla których wystarcza forma dokumentowa, ale umowy rezerwacyjnej nie zastąpi. Różnice między rezerwacją, umową deweloperską i przedwstępną, wraz z tym, czego możesz żądać przy każdej z nich, zebraliśmy w osobnym poradniku o tym, którą umowę podpisujesz kupując mieszkanie.
Opłata rezerwacyjna wraca w podwójnej wysokości między innymi wtedy, gdy deweloper nie wykonał obowiązków informacyjnych albo gdy nie dostałeś kredytu.
Odbiór lokalu: terminy, które działają na Twoją korzyść
Odbiór następuje po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i kończy się protokołem, do którego zgłaszasz wady. Dalej działa mechanizm, którego kupujący często nie znają.
- Deweloper ma 14 dni na uznanie wad albo odmowę ich uznania. Jeśli milczy, wady uważa się za uznane.
- Na usunięcie uznanych wad ma 30 dni. Jeśli nie zdąży i nie wskaże nowego rozsądnego terminu, możesz usunąć wady na jego koszt.
- Przy wadzie istotnej możesz odmówić odbioru. Gdy deweloper ponownie nie uzna wady, rozstrzyga opinia rzeczoznawcy budowlanego, a potwierdzenie wady istotnej daje prawo odstąpienia od umowy.
Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej
Ustawa daje nabywcy kilkanaście podstaw odstąpienia. Najczęstsze to brak wymaganych elementów umowy, niezgodność umowy z prospektem, niedoręczenie prospektu, nieprzeniesienie własności w terminie oraz stwierdzona wada istotna.
Na odstąpienie z powodu wadliwej umowy lub prospektu masz tylko 30 dni od jej zawarcia, więc akt trzeba przeczytać od razu, a nie odkładać na później. Gdy deweloper spóźnia się z przeniesieniem własności, najpierw wyznaczasz mu dodatkowy termin 120 dni, zachowując prawo do kary umownej.
Ważna zasada ochronna: w razie odstąpienia przez nabywcę umowę uważa się za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem. Zastrzeganie odstępnego na niekorzyść kupującego jest niedopuszczalne. Sprawdź też symetrię umowy: odsetki zastrzeżone dla dewelopera nie mogą być wyższe niż kary umowne zastrzeżone dla Ciebie.
Zmiana od 2026 roku: cena za metr kwadratowy
Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w lutym 2026 roku, zmienia sposób określania ceny. Cenę lokalu podaje się teraz jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy, a samą powierzchnię ustala się według normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Ryczałtowa cena „za lokal" znika, co realnie zmienia rozliczanie różnic metrażu wykrytych po odbiorze.
Najczęstsze pytania o umowę deweloperską
Czy umowa deweloperska musi być u notariusza?
Tak, i to bez wyjątków. Ustawa wymaga dla niej formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa podpisana w biurze sprzedaży na zwykłym papierze nie jest umową deweloperską i nie daje Ci ochrony wynikającej z ustawy, w tym wpisu roszczenia do księgi wieczystej.
Kto wybiera notariusza przy umowie deweloperskiej?
W praktyce wskazuje go deweloper, bo obsługuje całą inwestycję. Możesz to negocjować, choć bodziec jest niewielki, skoro koszt i tak dzieli się po połowie. Ważniejsze jest, żeby przeczytać projekt aktu przed wizytą i zgłosić uwagi wcześniej, a nie przy stole notariusza.
Co się dzieje, gdy deweloper zbankrutuje?
Wpłacone przez Ciebie środki znajdują się na mieszkaniowym rachunku powierniczym, a nie w majątku dewelopera. Dodatkowo działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który wypłaca środki nabywcom w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek. To główna zmiana wprowadzona ustawą z 2021 roku.
Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego, sprawdź też, jakie koszty notarialne czekają Cię przy zakupie mieszkania oraz jak wygląda umowa sprzedaży nieruchomości, którą podpiszesz na końcu procesu.
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawie konkretnej czynności skontaktuj się z notariuszem.
Notary · Umów wizytę
Znajdź notariusza i zarezerwuj termin online
Sprawdź notariuszy w swoim mieście, zakres czynności i orientacyjny koszt, a potem umów dogodny termin. Taksa orientacyjna, wiążącą wysokość ustala notariusz. Akt sporządza licencjonowany notariusz.