Umowa rezerwacyjna, deweloperska czy przedwstępna

W skrócie: Przy zakupie mieszkania podpisuje się trzy różne umowy i mylenie ich kosztuje najwięcej pieniędzy. Umowa rezerwacyjna tylko czasowo zdejmuje lokal z oferty, wystarcza dla niej forma pisemna, a opłata rezerwacyjna u dewelopera nie może przekroczyć 1% ceny. Umowa deweloperska dotyczy rynku pierwotnego, wymaga aktu notarialnego pod rygorem nieważności i tworzy roszczenie wpisywane do księgi wieczystej. Umowa przedwstępna to narzędzie rynku wtórnego i dopiero w formie aktu notarialnego pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Zasada praktyczna: im mocniejsza forma, tym więcej możesz wyegzekwować.

Trzy umowy, trzy poziomy ochrony

Umowa rezerwacyjna: najsłabsza z trzech i o tym trzeba wiedzieć

Umowa rezerwacyjna robi dokładnie jedną rzecz: na uzgodniony czas wyłącza wybrane mieszkanie z oferty sprzedaży. Nie zobowiązuje nikogo do sprzedaży ani do kupna, nie przenosi własności i nie trafia do księgi wieczystej. Kupujący dostaje czas na dopięcie kredytu, a sprzedający pewność, że przez ten czas ktoś jest realnie zainteresowany.

Nowa ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r. po raz pierwszy uregulowała ten typ umowy i ustaliła dwie ważne granice. Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1), więc ustalenie mailem albo przez telefon nie jest umową rezerwacyjną w rozumieniu ustawy. Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu (art. 32). Przy mieszkaniu za 500 000 zł oznacza to najwyżej 5 000 zł. Jeżeli deweloper żąda 10 000 zł, żąda kwoty ponad ustawowym limitem.

Jest tu jednak haczyk, który omija większość poradników. Te limity dotyczą umów zawieranych z deweloperem lub innym przedsiębiorcą sprzedającym lokale. Gdy kupujesz od osoby prywatnej na rynku wtórnym, a pośrednik podsuwa ci umowę rezerwacyjną, przepisy ustawy deweloperskiej po prostu się do niej nie stosują. Nie ma wtedy ustawowego limitu 1% ani ustawowych zasad zwrotu, obowiązuje wyłącznie to, co zapisano w umowie. Warto ją wtedy przeczytać ze szczególną uwagą, zwłaszcza fragment o tym, w jakich sytuacjach opłata przepada.

Przy zakupie od dewelopera opłata rezerwacyjna zaliczana jest na poczet ceny, gdy dojdzie do umowy deweloperskiej. Wraca do kupującego, jeżeli nie uzyskał kredytu na zakup lokalu, a w podwójnej wysokości, gdy deweloper nie wykonał zobowiązania z umowy rezerwacyjnej albo nie usunął wad ujawnionych w prospekcie informacyjnym.

Umowa deweloperska: jedyna, przy której notariusz jest obowiązkowy

Kupując mieszkanie, którego jeszcze nie ma, podpisujesz umowę deweloperską. Ustawa nie zostawia tu wyboru formy: umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1), a umowa w innej formie jest nieważna. Kupujący zostałby wtedy bez roszczenia o przeniesienie własności i bez ochrony, jaką ustawa daje wpłacanym pieniądzom.

Wbrew intuicji nie jest to najdroższa część transakcji. Do umowy deweloperskiej stosuje się połowę stawki taksy z § 3 rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej (§ 6 pkt 15a), a dodatkowo ustawa dzieli koszty: wynagrodzenie notariusza, wypisy wydawane przy zawarciu umowy i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 40 ust. 2). Przy mieszkaniu za 600 000 zł kupujący płaci notariuszowi około 975 zł brutto. Wyliczenia krok po kroku, listę dokumentów i pełny zestaw pytań o koszty zebraliśmy na stronie o tym, jak przebiega umowa deweloperska u notariusza.

Najcenniejsze w tej umowie jest jednak coś, czego nie widać na rachunku. Notariusz ujawnia w księdze wieczystej roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na kupującego (art. 38 ustawy deweloperskiej). Wpis widzi każdy, kto zajrzy do księgi, więc deweloper nie sprzeda skutecznie tego samego lokalu drugi raz, a gdyby upadł, nabywca ma znacznie mocniejszą pozycję niż zwykły wierzyciel. Opłata sądowa za ten wpis to 150 zł, dzielone po połowie.

Umowa deweloperska nie przenosi własności. Robi to dopiero drugi akt notarialny, zawierany po zakończeniu budowy i odbiorze lokalu, czyli umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę. Przy zakupie od dewelopera idzie się więc do kancelarii dwa razy.

Umowa przedwstępna: rynek wtórny i pytanie o formę

Na rynku wtórnym, gdy sprzedającym jest osoba prywatna, ustawa deweloperska nie działa i nikt nie narzuca formy. Kupujący i sprzedający podpisują umowę przedwstępną, w której zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży. Zwykle robi się to dlatego, że kupujący czeka na decyzję kredytową, a sprzedający na wyprowadzkę albo na uporządkowanie księgi wieczystej.

Tu pojawia się jedyna naprawdę istotna decyzja: umowa przedwstępna u notariusza czy na zwykłej kartce. Różnica nie dotyczy ceny, tylko tego, czego możesz się domagać, gdy druga strona się rozmyśli. Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, tylko przedwstępna w formie aktu notarialnego daje to prawo. Umowa przedwstępna w formie pisemnej pozwala jedynie żądać naprawienia szkody (art. 390 § 1 KC), w praktyce zwykle zatrzymania zadatku albo żądania jego dwukrotności.

Przekładając to na sytuację: sprzedający dostaje lepszą ofertę i wycofuje się z transakcji. Przy przedwstępnej pisemnej odzyskujesz zadatek w podwójnej wysokości i szukasz innego mieszkania. Przy przedwstępnej notarialnej możesz pozwać go o zawarcie umowy sprzedaży, a wyrok sądu zastąpi jego oświadczenie woli. Jeżeli kupujesz mieszkanie, na którym ci naprawdę zależy, albo transakcja jest skomplikowana, ta różnica jest warta taksy.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala też wpisać roszczenie o przeniesienie własności do księgi wieczystej, co blokuje sprzedaż lokalu komuś innemu. Warto wiedzieć, że powszechnie powtarzana zasada o połowie taksy przy umowie przedwstępnej jest praktyką kancelarii i wynikiem negocjacji, a nie wprost przepisem rozporządzenia. Szczegóły, terminy i to, co powinno znaleźć się w treści, opisaliśmy na stronie o umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Którą umowę podpisujesz: krótki przewodnik po sytuacjach

Kupujesz mieszkanie w budowie od dewelopera. Najpierw ewentualnie umowa rezerwacyjna na piśmie, potem obowiązkowo umowa deweloperska u notariusza, a po zakończeniu budowy umowa przenosząca własność. Umowa przedwstępna w tym schemacie nie występuje i deweloper nie powinien jej proponować zamiast umowy deweloperskiej.

Kupujesz gotowe mieszkanie od dewelopera. Ustawa z 2021 r. objęła ochroną także sprzedaż gotowych lokali przez dewelopera i innych przedsiębiorców, więc forma aktu notarialnego i mechanizmy ochronne działają również tutaj. To zmiana wobec starych przepisów z 2011 r., które gotowych lokali nie obejmowały.

Kupujesz od osoby prywatnej z kredytem. Umowa przedwstępna, najlepiej w formie aktu notarialnego, z terminem umowy przyrzeczonej dopasowanym do procedury kredytowej i z zapisem, co się dzieje, gdy bank odmówi. Potem umowa sprzedaży u notariusza i PCC w wysokości 2% ceny, którego przy zakupie od dewelopera nie ma.

Kupujesz od osoby prywatnej za gotówkę, od ręki. Umowa przedwstępna często jest zbędna. Można od razu umówić się na umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza, o ile obie strony mają skompletowane dokumenty.

Trzy błędy, które kosztują najwięcej

Traktowanie rezerwacji jak zakupu. Opłata rezerwacyjna nie daje żadnego prawa do lokalu. Zdarza się, że kupujący wpłaca kilkanaście tysięcy złotych, rezygnuje z oglądania innych mieszkań na dwa miesiące i dopiero potem czyta, w jakich sytuacjach opłata przepada.

Podpisanie z deweloperem czegoś, co nie jest umową deweloperską. Jeżeli deweloper proponuje umowę przedwstępną albo dokument podpisywany w biurze sprzedaży zamiast aktu notarialnego, kupujący traci wpis roszczenia do księgi wieczystej i ochronę rachunku powierniczego. Umowa deweloperska w innej formie niż akt notarialny jest nieważna.

Zadatek bez zapisu o kredycie. Przy umowie przedwstępnej na rynku wtórnym brak zapisu o tym, co się dzieje po odmowie kredytu, potrafi kosztować cały zadatek. To jedno zdanie w umowie i najczęściej pomijane.

Co potem, gdy mieszkanie ma pracować na siebie

Spora część mieszkań kupowanych od deweloperów trafia od razu pod wynajem i wtedy zaraz po odbiorze pojawiają się dwie sprawy do załatwienia. Pierwsza to zabezpieczenie się jako właściciel: najem okazjonalny z oświadczeniem u notariusza daje realną możliwość eksmisji nieuczciwego najemcy, czego zwykła umowa najmu nie zapewnia. Druga to samo ogłoszenie, bo mieszkanie bez mebli i z gołymi ścianami wygląda w internecie identycznie jak dziesiątki innych z tej samej inwestycji, a profesjonalne zdjęcia wnętrza potrafią skrócić czas szukania najemcy o kilka tygodni. Obie rzeczy warto zaplanować jeszcze przed odbiorem kluczy, bo puste mieszkanie kosztuje czynsz niezależnie od tego, czy ktoś w nim mieszka.

Najczęstsze pytania

Czy umowa rezerwacyjna musi być u notariusza?
Nie. Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej), więc wystarczą podpisy obu stron na dokumencie. Notariusz nie jest potrzebny i nie ma powodu, żeby ponosić przy niej koszt taksy. Aktu notarialnego wymaga dopiero umowa deweloperska.

Ile wynosi maksymalna opłata rezerwacyjna?
Przy umowie z deweloperem opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym (art. 32 ustawy deweloperskiej). Przy mieszkaniu za 500 000 zł to najwyżej 5 000 zł. Limit nie działa jednak przy rezerwacji zawieranej z osobą prywatną na rynku wtórnym, bo tam ustawa deweloperska się nie stosuje.

Czy umowa przedwstępna musi być notarialna?
Nie musi, ale różnica w skutkach jest zasadnicza. Tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego), bo spełnia wymagania formy przewidzianej dla umowy przyrzeczonej. Przy formie pisemnej możesz żądać wyłącznie naprawienia szkody, w praktyce zadatku w podwójnej wysokości.

Czy deweloper może zamiast umowy deweloperskiej podpisać przedwstępną?
Nie, jeżeli sprzedaż podlega ustawie deweloperskiej. Ustawa wskazuje formę aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej i innych umów zmierzających do przeniesienia własności lokalu przez dewelopera (art. 40 ust. 1). Propozycja podpisania czegokolwiek innego oznacza, że kupujący traci wpis roszczenia do księgi wieczystej i ochronę wpłat na rachunku powierniczym.

Czy opłata rezerwacyjna wlicza się w cenę mieszkania?
Tak, gdy dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Opłata rezerwacyjna jest wtedy zaliczana na poczet ceny lokalu. Wraca do kupującego, jeżeli nie uzyskał kredytu, a w podwójnej wysokości, gdy deweloper nie wykonał zobowiązania z umowy rezerwacyjnej albo nie usunął wad wskazanych w prospekcie informacyjnym.

Ile razy idzie się do notariusza, kupując od dewelopera?
Dwa razy. Pierwszy przy umowie deweloperskiej, zanim budynek powstanie, drugi po odbiorze lokalu, przy umowie ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia jej na nabywcę. Dopiero ten drugi akt czyni cię właścicielem i to po nim notariusz składa wniosek o wpis własności do księgi wieczystej.

Jeżeli nie masz pewności, który dokument właśnie dostałeś do podpisu, opisz sprawę i umów wizytę. Notariusz sprawdzi stan prawny nieruchomości i wyjaśni skutki zapisów, zanim cokolwiek podpiszesz. Podane kwoty taksy są orientacyjne i stanowią stawki maksymalne, a wiążącą wysokość ustala notariusz prowadzący czynność.