Umowa przedwstępna u notariusza: koszt, cena i czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi być notarialna

Umowa przedwstępna nie musi być zawarta u notariusza. Art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego nie stawia żadnego wymogu formy, więc umowa spisana na kartce jest ważna i bank przyjmie ją do wniosku kredytowego. Forma aktu notarialnego kupuje jedno konkretne uprawnienie: możliwość przymuszenia drugiej strony do sprzedaży przed sądem (art. 390 § 2 KC) oraz wpis roszczenia do księgi wieczystej. Przy mieszkaniu za 600 000 zł kosztuje to około 1 950 zł brutto taksy i 150 zł opłaty sądowej.

Stawki z rozporządzenia są maksymalne, więc kancelaria może zejść niżej. Wynik kalkulatora jest orientacyjny, wiążącą kwotę podaje notariusz.

Policz koszt umowy przedwstępnej

Cena nieruchomości

Co kupujesz

Stron wypisów łącznie

Wpis roszczenia do księgi wieczystej, 150 zł opłaty sądowej z art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych. Notariusz składa wniosek elektronicznie w dniu podpisania aktu.

Taksa, połowa stawki (praktyka kancelarii): 1 585,00 zł
Wypisy (6 zł netto za stronę): 36,00 zł
Razem netto: 1 621,00 zł
VAT 23 procent: 372,83 zł
Opłata sądowa za wpis roszczenia: 150,00 zł
Podatek PCC: 0,00 zł
Razem do zapłaty: 2 143,83 zł

Gdyby kancelaria policzyła pełną stawkę z § 3 4 093,38 zł

Sam wpis roszczenia po poświadczeniu podpisu (§ 13 pkt 1 lit. a) 344,96 zł

Podstawa: § 3, § 6 pkt 1, § 12 i § 13 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej oraz art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zadatek nie jest tu liczony, bo zalicza się go na poczet ceny (art. 394 § 2 KC).

Trzy warianty, trzy ceny

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza

Nie musi, i to jest odpowiedź na najczęściej wpisywane pytanie w tym temacie. Ale między zwykłą kartką a pełnym aktem notarialnym jest jeszcze trzecia droga, o której polskie poradniki milczą: zwykła umowa pisemna z notarialnie poświadczonym podpisem sprzedającego. Wystarcza ona do wpisania roszczenia do księgi wieczystej (art. 31 ust. 1 w związku z art. 32 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a kosztuje ułamek ceny aktu.

Wariant 1

Zwykła umowa pisemna

Koszt u notariusza: 0 zł
Opłata sądowa: brak
Gdy druga strona się wycofa: Odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 KC) albo zadatek z art. 394 § 1 KC.
Księga wieczysta: Nie da się wpisać roszczenia. Art. 31 ust. 1 ukwih wymaga dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.
Przymuszenie do sprzedaży: Nie

Dla kogo: Transakcja gotówkowa, krótki termin, zaufanie do drugiej strony, niska cena.

Wariant 2

Umowa pisemna z notarialnie poświadczonym podpisem sprzedającego

Koszt u notariusza: 1/10 stawki za akt, maksymalnie 300 zł netto (§ 13 pkt 1 lit. a)
Opłata sądowa: 150 zł za wpis roszczenia (art. 43 pkt 3)
Gdy druga strona się wycofa: To samo co przy zwykłej umowie pisemnej: odszkodowanie albo zadatek.
Księga wieczysta: Można wpisać roszczenie do działu III. Od chwili wpisu działa art. 17 ukwih, a art. 18 każe wykreślić z urzędu sprzeczne wpisy późniejszych nabywców.
Przymuszenie do sprzedaży: Nie

Dla kogo: Chcesz zablokować sprzedaż mieszkania komuś innemu, ale nie chcesz płacić za pełny akt.

Wariant 3

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Koszt u notariusza: Połowa stawki z § 3 w praktyce kancelarii, plus VAT i wypisy
Opłata sądowa: 150 zł za wpis roszczenia (art. 43 pkt 3)
Gdy druga strona się wycofa: Sądowe przymuszenie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyrok zastępuje oświadczenie woli drugiej strony.
Księga wieczysta: Notariusz składa wniosek o wpis roszczenia elektronicznie, w dniu czynności.
Przymuszenie do sprzedaży: Tak, art. 390 § 2 KC

Dla kogo: Kredyt hipoteczny, długi termin do umowy przyrzeczonej, duża kwota, sprzedający, któremu nie ufasz w pełni.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza

Cena umowy przedwstępnej według wartości nieruchomości

Taksę liczy się od wartości przedmiotu czynności ze skali z § 3 rozporządzenia. Poniżej obie kwoty, które realnie usłyszysz w kancelarii: połowa stawki, którą stosuje większość notariuszy, i pełna stawka z § 3, do której notariusz też ma prawo. Różnica między nimi to dokładnie tyle, ile wynosi połowa stawki, więc przy mieszkaniu za 600 000 zł rozmowa o cenie jest warta 1 585 zł netto. Kwoty brutto obejmują VAT, sześć stron wypisów i 150 zł opłaty sądowej za wpis roszczenia.

Cena nieruchomości	Taksa netto: połowa stawki	Razem brutto	Taksa netto: pełna stawka	Razem brutto	Sam wpis roszczenia
300 000 zł	985,00 zł	1 405,83 zł	1 970,00 zł	2 617,38 zł	271,16 zł
400 000 zł	1 185,00 zł	1 651,83 zł	2 370,00 zł	3 109,38 zł	295,76 zł
500 000 zł	1 385,00 zł	1 897,83 zł	2 770,00 zł	3 601,38 zł	320,36 zł
600 000 zł	1 585,00 zł	2 143,83 zł	3 170,00 zł	4 093,38 zł	344,96 zł
800 000 zł	1 985,00 zł	2 635,83 zł	3 970,00 zł	5 077,38 zł	394,16 zł
1 000 000 zł	2 385,00 zł	3 127,83 zł	4 770,00 zł	6 061,38 zł	443,36 zł

Ostatnia kolumna to wariant, w którym rezygnujesz z aktu notarialnego, a podpisujesz zwykłą umowę i płacisz tylko za notarialne poświadczenie podpisu sprzedającego (1/10 stawki, maksymalnie 300 zł netto) oraz 150 zł opłaty sądowej. Dostajesz wtedy wpis roszczenia do księgi wieczystej, ale nie dostajesz prawa do przymuszenia sprzedającego przed sądem. Pełną skalę z § 3 dla dowolnej wartości policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej.

Rzecz, o której nikt nie pisze

Skąd bierze się połowa stawki za umowę przedwstępną

Prawie każdy polski poradnik podaje, że za umowę przedwstępną notariusz liczy połowę taksy, i przedstawia to jako regułę z rozporządzenia. Sprawdziliśmy cały tekst jednolity rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566). Słowo „przedwstępna" nie pada w nim ani razu. Nie ma przepisu, który przyznawałby tej umowie obniżoną stawkę.

Praktyka opiera połowę stawki na § 6 pkt 1, który obniża taksę za akt dokumentujący „umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu". Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą i praktycznie zawsze zawiera termin zawarcia umowy przyrzeczonej, więc argument jest mocny. Nie jest to jednak stawka, do której masz roszczenie, i część kancelarii liczy pełną stawkę z § 3.

Co z tego wynika praktycznie: pytaj o stawkę przed wizytą, nie przy podpisywaniu. Art. 5 § 1 Prawa o notariacie mówi, że wynagrodzenie notariusza określa umowa ze stronami i nie może być wyższe niż stawka maksymalna. Taksy minimalnej nie ma. Przy mieszkaniu za 600 000 zł różnica między połową a pełną stawką to 1 585 zł netto, a przy nieruchomości za milion złotych 2 385 zł netto. To realna kwota, o którą warto zapytać dwie albo trzy kancelarie.

Cytat z rozporządzenia

„Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego: 1) umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (...) maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3."

§ 6 pkt 1 rozporządzenia o taksie notarialnej

Dlaczego umowa przedwstępna w ogóle istnieje

Bo art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego zakazuje przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Nie da się więc podpisać sprzedaży „z zapłatą za trzy miesiące, gdy przyjdzie kredyt". Trzeba rozbić transakcję na dwa akty: zobowiązanie teraz i przeniesienie własności później.

Porównanie

Umowa przedwstępna pisemna kontra akt notarialny

Kryterium	Zwykła forma pisemna	Akt notarialny
Ważność umowy	Ważna. Art. 389 § 1 KC nie stawia wymogu formy.	Ważna.
Gdy druga strona się wycofa	Odszkodowanie za to, że liczyłeś na zawarcie umowy (art. 390 § 1 KC). Utraconego zysku z reguły nie odzyskasz.	Możesz żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Wyrok zastępuje podpis sprzedającego.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej	Niemożliwy przy zwykłych podpisach. Potrzebne jest notarialne poświadczenie podpisu (art. 31 ust. 1 ukwih).	Notariusz składa wniosek elektronicznie w dniu podpisania aktu.
Ochrona przed sprzedażą komuś innemu	Żadna. Sprzedający może zbyć nieruchomość i zostaje Ci pozew o zapłatę.	Po wpisie roszczenia działa art. 17 ukwih, a sprzeczne wpisy późniejszych nabywców wykreśla się z urzędu (art. 18 ukwih).
Koszt przy mieszkaniu za 600 000 zł	0 zł.	Około 1 950 zł brutto taksy przy połowie stawki, plus 150 zł opłaty sądowej za wpis roszczenia.
Podatek PCC	0 zł. Umowy przedwstępnej nie ma w katalogu art. 1 ustawy o PCC.	0 zł. Forma aktu niczego tu nie zmienia. PCC 2 procent zapłacisz dopiero przy umowie przyrzeczonej.
Czy bank tego wymaga	Do wniosku kredytowego zwykle wystarcza. Banki przyjmują umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej.	Nie jest wymagany przez bank, ale bywa wymagany przez sprzedającego przy dużych kwotach i długim terminie.

150 zł, które robią różnicę

Co daje wpis roszczenia do księgi wieczystej

Wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej to najtańsza i najmocniejsza ochrona kupującego w całej transakcji. Kosztuje 150 zł opłaty stałej (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a notariusz składa wniosek elektronicznie w dniu podpisania umowy.

art. 16 ust. 2 pkt 2

Roszczenie można ujawnić

W księdze wieczystej można ujawnić roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Przepis obejmuje wprost także roszczenia przyszłe, więc umowa przedwstępna się w nim mieści.

art. 17

Działa wobec późniejszych nabywców

Przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Kto kupi mieszkanie po Twoim wpisie, kupuje je z Twoim roszczeniem.

art. 18

Sprzeczne wpisy znikają z urzędu

W chwili wpisu prawa, którego dotyczyło roszczenie, sąd wykreśla z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli są z nim sprzeczne. Nikt nie musi o to osobno wnosić.

art. 19 ust. 1

Ale tylko przez rok

Po upływie roku od dnia wpisu właściciel może żądać wykreślenia roszczenia jednostronnie, jeżeli w tym czasie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego roszczenie dotyczy. O tym terminie poradniki milczą.

Nie potrzebujesz aktu, żeby dostać ten wpis

Art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, a art. 32 ust. 2 dodaje, że do wpisu roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela. Wystarczy więc zwykła umowa przedwstępna, pod którą sprzedający podpisze się u notariusza. Kosztuje to jedną dziesiątą stawki, jaka należałaby się za akt, nie więcej niż 300 zł netto (§ 13 pkt 1 lit. a). Przy mieszkaniu za 600 000 zł wychodzi 158,50 zł netto zamiast 1 585 zł. Czego nie dostajesz: prawa do przymuszenia sprzedającego przed sądem, bo to wymaga formy właściwej dla umowy przyrzeczonej. Szczegóły stawek opisujemy przy poświadczeniu podpisu u notariusza.

Pieniądze przy podpisie

Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej

Jedno słowo w umowie zmienia całą sytuację, gdy transakcja się rozsypie. Zadatek działa z mocy art. 394 Kodeksu cywilnego i pozwala odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego. Zaliczka to zwykła część ceny zapłacona wcześniej i wraca w kwocie nominalnej niezależnie od tego, kto zawinił.

Co się dzieje	Zadatek	Zaliczka
Umowa dochodzi do skutku	Zalicza się na poczet ceny (art. 394 § 2 KC).	Zalicza się na poczet ceny.
Wycofuje się kupujący	Sprzedający odstępuje bez wyznaczania terminu dodatkowego i zatrzymuje zadatek (art. 394 § 1 KC).	Wraca do kupującego w całości.
Wycofuje się sprzedający	Kupujący żąda sumy dwukrotnie wyższej niż dany zadatek (art. 394 § 1 KC).	Wraca do kupującego w kwocie nominalnej. Żadnej sankcji.
Bank odmawia kredytu	Jeżeli nikt nie zawinił, zadatek wraca pojedynczo, a obowiązek zapłaty podwójnej sumy odpada (art. 394 § 3 KC). Warto i tak zapisać w umowie warunek kredytowy.	Wraca do kupującego.
Strony rozwiązują umowę zgodnie	Wraca pojedynczo (art. 394 § 3 KC).	Wraca.

Wysokości zadatku przepisy nie regulują. W obrocie mieszkaniami przyjęło się od 5 do 10 procent ceny. Zadatek nie jest kosztem transakcji: gdy umowa dojdzie do skutku, zalicza się go na poczet ceny (art. 394 § 2 KC), więc nie należy dodawać go do taksy notarialnej. Ile realnie dać, jak zapisać warunek kredytowy i co zrobić, gdy druga strona nie oddaje pieniędzy, rozkładamy w tekście o zadatku przy umowie przedwstępnej.

Trzy razy rok

Jak długo ważna jest umowa przedwstępna

art. 389 § 2 KC

Rok na wyznaczenie terminu

Jeżeli w umowie nie wpisano terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i nikt nie wyznaczył go w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie można już żądać jej zawarcia. Umowa nie znika, ale traci zęby. Dlatego termin wpisuje się zawsze, konkretną datą.

art. 390 § 3 KC

Rok na pozew

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy, rok liczy się od uprawomocnienia się orzeczenia. To krótki termin, znacznie krótszy niż standardowe sześć lat.

art. 19 ust. 1 ukwih

Rok na skorzystanie z wpisu

Wpisane roszczenie właściciel może po roku od dnia wpisu wykreślić jednostronnym żądaniem, jeżeli nie złożyłeś w tym czasie wniosku o wpis prawa, którego roszczenie dotyczy. Gdy poszedłeś do sądu i to wykażesz, bieg terminu liczy się dopiero od zakończenia postępowania.

Sprawdzone w przepisie

Sześć rzeczy, które o umowie przedwstępnej pisze się nieprawdziwie

„Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi być u notariusza."

Nie musi. Art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga tylko, żeby umowa określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, i nie mówi ani słowa o formie. Umowa spisana na kartce i podpisana przez obie strony jest ważna, a bank przyjmie ją do wniosku kredytowego. Forma aktu notarialnego jest wyborem, który kupuje konkretne uprawnienie z art. 390 § 2, a nie warunkiem ważności.

„Rozporządzenie o taksie przewiduje dla umowy przedwstępnej połowę stawki."

Nie przewiduje. Sprawdziliśmy cały tekst jednolity (Dz.U. 2024 poz. 1566): słowo „przedwstępna" nie pada w nim ani razu. Połowa stawki jest praktyką opartą na § 6 pkt 1, który mówi o umowie zobowiązującej zawartej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. To dobra praktyka, ale nie roszczenie, więc kancelaria może policzyć pełną stawkę z § 3 i formalnie będzie w prawie.

„Zadatek to koszt umowy przedwstępnej."

Zadatek nie jest kosztem, tylko częścią ceny zapłaconą wcześniej. Art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego każe zaliczyć go na poczet świadczenia, gdy umowa dojdzie do skutku. Kalkulatory, które dodają zadatek do taksy notarialnej, zawyżają rachunek o dziesiątki tysięcy złotych. Realne koszty umowy przedwstępnej to taksa, VAT, wypisy i ewentualne 150 zł opłaty sądowej.

„Umowa przedwstępna w formie aktu chroni bezterminowo."

Nie chroni. Art. 389 § 2 zdanie ostatnie stanowi, że jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia. Do tego art. 390 § 3 daje rok na dochodzenie roszczeń od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Sam wpis roszczenia do księgi wieczystej też ma roczny termin (art. 19 ust. 1 ukwih).

„Od umowy przedwstępnej płaci się PCC."

Nie płaci się. Katalog czynności objętych podatkiem od czynności cywilnoprawnych w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC jest zamknięty i nie ma w nim umowy przedwstępnej. Podatek 2 procent od wartości rynkowej powstaje dopiero przy umowie przyrzeczonej sprzedaży i obciąża kupującego (art. 4 pkt 1). Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego niczego tu nie zmienia.

„Wpis roszczenia do księgi wieczystej wymaga zgody sądu albo drugiej strony w sądzie."

Nie wymaga. Do wpisu wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela (art. 32 ust. 2 ukwih), a więc sama umowa przedwstępna, o ile podpis sprzedającego jest notarialnie poświadczony albo umowa ma formę aktu (art. 31 ust. 1). Opłata to 150 zł. Sprzedający musi się na to zgodzić przy podpisywaniu umowy, ale osobnej zgody ani rozprawy nie ma.

Krok po kroku

Jak zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza

1

Ustal istotne postanowienia

Art. 389 § 1 wymaga, żeby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej: strony, przedmiot (numer księgi wieczystej, adres, powierzchnia) i cenę. Bez tego umowa jest bezskuteczna. Ustal też termin zawarcia umowy przyrzeczonej i wpisz go wprost, bo brak terminu uruchamia roczną pułapkę z art. 389 § 2.
2

Zdecyduj o formie i o wpisie roszczenia

Jeżeli kupujesz na kredyt albo termin przekracza dwa miesiące, wybierz akt notarialny: tylko on daje przymuszenie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli zależy Ci wyłącznie na zablokowaniu sprzedaży komuś innemu, wystarczy zwykła umowa z notarialnie poświadczonym podpisem sprzedającego i wniosek o wpis roszczenia za 150 zł.
3

Zbierz dokumenty i uzgodnij projekt

Notariusz potrzebuje dowodów osobistych obu stron, numeru księgi wieczystej i podstawy nabycia przez sprzedającego. Projekt aktu dostaniesz do przeczytania przed wizytą. To moment, w którym negocjuje się taksę: stawki z rozporządzenia są maksymalne (art. 5 § 1 Prawa o notariacie), a przy mieszkaniu za 600 000 zł różnica między połową a pełną stawką to 1 585 zł netto.
4

Podpisz akt i zapłać

Wizyta trwa zwykle 30 do 45 minut. Płacisz taksę z VAT i wypisy w kancelarii, a 150 zł opłaty sądowej za wpis roszczenia notariusz pobiera i przekazuje sądowi razem z elektronicznym wnioskiem. Zadatek przekazujesz sprzedającemu przelewem, najlepiej w dniu podpisania, żeby potwierdzenie trafiło do akt.

Co zabrać do kancelarii

Dowody osobiste lub paszporty kupującego i sprzedającego
Numer księgi wieczystej nieruchomości
Podstawa nabycia przez sprzedającego (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia)
Zaświadczenie ze spółdzielni przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
Uzgodniona cena, wysokość zadatku i termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Numer rachunku bankowego sprzedającego, jeżeli zadatek idzie przelewem

Pełną listę dokumentów potrzebnych przy samej sprzedaży zebraliśmy na stronie kosztów zakupu mieszkania u notariusza, razem z kalkulatorem PCC i opłat wieczystoksięgowych.

Najczęstsze pytania

Umowa przedwstępna u notariusza: pytania i odpowiedzi

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Nie musi. Art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga jedynie, żeby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, i nie stawia żadnego wymogu co do formy. Umowa spisana zwykłą pisemną formą jest w pełni ważna, a bank przyjmie ją do wniosku kredytowego. Akt notarialny kupuje dodatkowe uprawnienie, a nie ważność umowy.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Przy mieszkaniu za 600 000 zł taksa liczona jako połowa stawki z § 3 wynosi 1 585 zł netto, czyli 1 949,55 zł brutto. Do tego dochodzą wypisy po 6 zł netto za rozpoczętą stronę i 150 zł opłaty sądowej, jeżeli notariusz składa wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Razem około 2 145 zł.

Ile kosztuje umowa przedwstępna kupna domu u notariusza?

Tyle samo co przy mieszkaniu o tej samej cenie, bo taksę liczy się od wartości przedmiotu czynności, a nie od rodzaju nieruchomości. Dom za 800 000 zł to 1 985 zł netto przy połowie stawki i 2 442,55 zł brutto. Rodzaj nieruchomości zaczyna mieć znaczenie dopiero przy umowie przyrzeczonej, gdzie katalog § 6 rozstrzyga o połowie stawki.

Czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna?

Tak, jest ważna i wiążąca. Możesz na jej podstawie żądać odszkodowania za to, że liczyłeś na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 KC), i możesz korzystać z zadatku. Czego nie możesz: przymusić drugiej strony do sprzedaży ani wpisać roszczenia do księgi wieczystej, bo do wpisu potrzebny jest dokument z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa przedwstępna u notariusza jakie dokumenty są potrzebne?

Dowody osobiste obu stron, numer księgi wieczystej nieruchomości i podstawa nabycia przez sprzedającego, czyli akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni. Wyceny ani operatu na tym etapie nie trzeba.

Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza?

Przepisy tego nie rozstrzygają, więc decyduje umowa stron. W praktyce taksę płaci kupujący, bo to on korzysta z ochrony, którą daje forma notarialna i wpis roszczenia. Strony mogą jednak podzielić koszt po połowie i notariusz zapisze taki podział w akcie. Warto uzgodnić to przed wizytą, a nie przy podpisywaniu.

Czy notariusz musi policzyć połowę stawki za umowę przedwstępną?

Nie musi. Rozporządzenie o taksie nie wymienia umowy przedwstępnej ani razu, a połowa stawki wynika z praktyki opartej na § 6 pkt 1, który mówi o umowie zobowiązującej zawartej z zastrzeżeniem terminu. Kancelaria może policzyć pełną stawkę z § 3 i formalnie będzie w prawie. Przy mieszkaniu za 600 000 zł różnica wynosi 1 585 zł netto, więc warto zapytać przed wizytą.

Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?

Zadatek, jeżeli chcesz, żeby wycofanie się drugiej strony coś kosztowało. Art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala zatrzymać zadatek, gdy wycofa się kupujący, i żądać sumy dwukrotnie wyższej, gdy wycofa się sprzedający. Zaliczka wraca w kwocie nominalnej w każdym przypadku i nie daje żadnej sankcji, więc nikogo do niczego nie motywuje.

Ile wynosi zadatek przy umowie przedwstępnej?

Przepisy nie ustalają żadnej wysokości ani limitu. W obrocie mieszkaniami przyjęło się od 5 do 10 procent ceny, bo taka kwota jest dotkliwa dla obu stron, a jednocześnie możliwa do odzyskania. Kwotę wpisuje się do umowy razem z terminem i sposobem zapłaty. Zadatek nie jest kosztem transakcji, bo zalicza się na poczet ceny (art. 394 § 2 KC).

Co się dzieje z zadatkiem, gdy bank odmówi kredytu?

Jeżeli odmowa nie obciąża żadnej ze stron, zadatek wraca pojedynczo, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Wprost stanowi tak art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego. W praktyce sprzedający i tak bywa innego zdania, dlatego do umowy wpisuje się warunek kredytowy z terminem i obowiązkiem przedstawienia decyzji odmownej.

Co daje wpis roszczenia do księgi wieczystej?

Skuteczność Twojego roszczenia wobec praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jeżeli sprzedający mimo umowy sprzeda mieszkanie komuś innemu, wpis tego nabywcy zostanie wykreślony z urzędu w chwili, gdy wpisane zostanie Twoje prawo (art. 18). Wpis widzi też każdy bank i każdy kolejny kupujący.

Ile kosztuje wpis roszczenia do księgi wieczystej?

150 zł opłaty stałej, na podstawie art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. To opłata sądowa, więc nie dolicza się do niej VAT ani prowizji notariusza. Późniejsze wykreślenie roszczenia kosztuje połowę tej kwoty, czyli 75 zł (art. 46 tej samej ustawy).

Czy wpis roszczenia do księgi wieczystej wymaga zgody właściciela?

Wymaga jego oświadczenia woli, ale nie osobnej zgody ani rozprawy sądowej. Art. 32 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi, że do wpisu roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela, a art. 31 ust. 1 wymaga, żeby podpis pod nim był notarialnie poświadczony. Sama umowa przedwstępna z takim podpisem wystarczy.

Czy od umowy przedwstępnej płaci się PCC?

Nie. Katalog czynności objętych podatkiem od czynności cywilnoprawnych w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC jest zamknięty i umowy przedwstępnej w nim nie ma. Podatek 2 procent od wartości rynkowej powstaje dopiero przy umowie przyrzeczonej sprzedaży i obciąża kupującego. Forma aktu notarialnego niczego tu nie zmienia.

Jak długo ważna jest umowa przedwstępna?

Do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wpisanego w umowie, a potem masz rok na dochodzenie roszczeń (art. 390 § 3 KC). Jeżeli terminu nie wpisano i nikt nie wyznaczył go w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 zdanie ostatnie). Termin wpisuj więc zawsze.

Co zrobić, gdy sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej?

Przy umowie w formie aktu notarialnego pozywasz o zawarcie umowy przyrzeczonej, a prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli sprzedającego (art. 390 § 2 KC). Przy zwykłej umowie pisemnej zostaje odszkodowanie za to, że liczyłeś na zawarcie umowy, albo zatrzymanie zadatku w podwójnej wysokości. Na pozew masz rok od dnia, w którym umowa miała być zawarta.

Ile trwa wpis roszczenia do księgi wieczystej?

Wniosek notariusz składa elektronicznie w dniu podpisania aktu i od tej chwili w księdze widnieje wzmianka, która ostrzega każdego kolejnego nabywcę. Sam wpis sąd wieczystoksięgowy rozpoznaje od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obciążenia wydziału. Skutek z art. 17 liczy się od złożenia wniosku, a nie od dnia rozpoznania.

Czy umowę przedwstępną można rozwiązać przed terminem?

Tak, jeżeli obie strony się na to zgodzą. Przy umowie w formie aktu notarialnego rozwiązanie też wymaga aktu, bo zmiana i rozwiązanie idą w tej samej formie co umowa. W razie rozwiązania zadatek wraca pojedynczo, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art. 394 § 3 KC). Wpisane roszczenie trzeba osobno wykreślić za 75 zł.

Umów umowę przedwstępną u notariusza

Wybierz czynność, a dobierzemy kancelarię w Twojej okolicy, pokażemy orientacyjny koszt i komplet dokumentów, a potem pomożemy ustalić termin z kancelarią. Zgłoszenie jest bezpłatne.

Zobacz też

Umowa przedwstępna i pokrewne czynności notarialne

Koszty zakupu mieszkania

Kalkulator całego rachunku: taksa, PCC, hipoteka i opłaty wieczystoksięgowe.

Umowa deweloperska

Zakup od dewelopera: koszty po połowie i brak PCC przy pierwszej sprzedaży.

Poświadczenie podpisu

Tańsza droga do wpisu roszczenia: stawki z § 13 i kalkulator kosztu.

Kalkulator taksy notarialnej

Pełna skala z § 3 dla dowolnej wartości nieruchomości.

Cennik czynności notarialnych

Stawki z rozporządzenia dla wszystkich czynności, z podstawą prawną.

Notariusz w Twoim mieście

Kancelarie notarialne i orientacyjne koszty czynności w 26 miastach.