Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania u notariusza
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie musi być zawarta u notariusza, ale tylko forma aktu notarialnego daje prawo do przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem i wpisu roszczenia do księgi wieczystej.
Orientacyjny koszt
ok. 1 950 zł przy 600 tys.
Dla mieszkania za 600 000 zł pełna stawka z rozporządzenia wynosi 3 170 zł netto, a kancelarie liczą za umowę przedwstępną zwykle połowę, czyli około 1 585 zł netto (ok. 1 950 zł brutto). Do tego wypisy po 6 zł netto za stronę i 150 zł opłaty sądowej za wpis roszczenia do księgi wieczystej.
Orientacyjnie. Taksę ustala notariusz.
Na czym polega
Co to jest umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli właściwej sprzedaży. Można ją podpisać zwykłą pisemną formą, ale wtedy, jeśli druga strona się wycofa, możesz dochodzić jedynie odszkodowania (albo zatrzymać zadatek). Dopiero umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje tak zwany skutek silniejszy z art. 390 par. 2 Kodeksu cywilnego: możesz przed sądem żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, a wyrok zastępuje podpis sprzedającego. Notariusz może też wpisać Twoje roszczenie do działu III księgi wieczystej, dzięki czemu mieszkanie nie zostanie w międzyczasie sprzedane komuś innemu bez Twojej wiedzy.
| Forma | Akt notarialny nie jest obowiązkowy, ale jest jedyną formą dającą skutek silniejszy |
|---|---|
| Podstawa prawna | art. 389 i art. 390 par. 2 Kodeksu cywilnego |
| Co daje forma notarialna | Możliwość sądowego przymuszenia do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wpis roszczenia do księgi wieczystej |
| Taksa notarialna | W praktyce kancelarie liczą zwykle połowę stawki z rozporządzenia, plus VAT 23 procent. Stawki są maksymalne i można je negocjować |
| Opłata sądowa | 150 zł za wpis roszczenia do działu III księgi wieczystej |
| Podatek PCC | Umowa przedwstępna nie podlega PCC. Podatek 2 procent zapłacisz dopiero przy umowie przyrzeczonej sprzedaży |
| Zadatek | Przy wycofaniu się kupującego przepada, przy wycofaniu się sprzedającego wraca w podwójnej wysokości (art. 394 KC) |
| Przedawnienie | Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta |
Co przygotować
Jakie dokumenty zabrać do notariusza
- Dowody osobiste kupującego i sprzedającego
- Numer księgi wieczystej nieruchomości
- Podstawa nabycia mieszkania przez sprzedającego (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku)
- Uzgodniona cena, wysokość zadatku i termin zawarcia umowy przyrzeczonej
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach ze spółdzielni lub wspólnoty (jeśli strony tak ustalą)
Lista orientacyjna. Notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty zależnie od Twojej sprawy.
Gdzie umówić
Umowa przedwstępna u notariusza w Twoim mieście
Najczęstsze pytania
Umowa przedwstępna: pytania, które zadajecie najczęściej
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Nie, umowa przedwstępna jest ważna także w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego jest jednak jedyną, która daje skutek silniejszy: gdy druga strona się rozmyśli, możesz przed sądem żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy zwykłej umowie pisemnej pozostaje Ci tylko odszkodowanie albo zadatek.
Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?
W praktyce kancelarie pobierają za umowę przedwstępną połowę stawki przewidzianej dla umowy sprzedaży. Przy mieszkaniu za 600 000 zł pełna stawka to 3 170 zł netto, więc przedwstępna kosztuje zwykle około 1 585 zł netto, czyli mniej więcej 1 950 zł brutto. Doliczyć trzeba wypisy i wpis roszczenia do księgi wieczystej.
Co daje umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego?
Daje dwie rzeczy, których nie ma zwykła umowa. Po pierwsze, prawo do sądowego przymuszenia drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 par. 2 Kodeksu cywilnego), gdzie wyrok zastępuje jej oświadczenie. Po drugie, możliwość wpisania roszczenia do działu III księgi wieczystej, co blokuje sprzedaż mieszkania komuś innemu.
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek działa dyscyplinująco: jeśli od umowy odstąpi kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek, a jeśli odstąpi sprzedający, oddaje go w podwójnej wysokości. Zaliczka jest zwykłą częścią ceny i przy rozwiązaniu umowy po prostu wraca do kupującego, bez żadnej sankcji dla którejkolwiek ze stron.
Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza?
Kodeks cywilny nie narzuca tu podziału, więc decyduje umowa stron. W praktyce koszty notarialne przy zakupie mieszkania pokrywa najczęściej kupujący, bo to on jest zainteresowany zabezpieczeniem transakcji i wpisem roszczenia do księgi wieczystej. Strony mogą jednak podzielić się kosztami po połowie.
Ostatnia aktualizacja: lipiec 2026
Umów notariusza do tej sprawy
Pokażemy orientacyjną taksę i wolne terminy w Twojej okolicy.