Najem okazjonalny u notariusza: umowa najmu okazjonalnego, koszt i dokumenty

Zwykła umowa najmu ma dla właściciela jedną słabość: jeżeli najemca przestanie płacić i nie wyprowadzi się dobrowolnie, trzeba go pozwać o eksmisję, poczekać na wyrok, a potem jeszcze na komornika. Ustawa o ochronie praw lokatorów mocno chroni lokatora na każdym z tych etapów, więc od wypowiedzenia do odzyskania kluczy potrafi minąć rok albo więcej.

Najem okazjonalny skraca tę drogę, bo przenosi zgodę na wyprowadzkę do dokumentu podpisanego jeszcze przed wprowadzeniem się. Najemca składa u notariusza oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić lokal w terminie wskazanym przez właściciela. To gotowy tytuł egzekucyjny. Po zakończeniu umowy właściciel nie idzie do sądu z pozwem, tylko z wnioskiem o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

Cena tej wygody jest ustawowo ograniczona. Art. 19a ust. 7 mówi, że wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia wynosi nie więcej niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2026 roku minimalne wynagrodzenie to 4 806 zł brutto, więc limit wynosi 480,60 zł netto. To jedyna czynność notarialna, której najem okazjonalny bezwzględnie wymaga. Samej umowy notariusz nie sporządza i nie musi jej widzieć.

Konstrukcja ma jednak wąskie wejście. Skorzysta z niej tylko właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, i tylko na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Firma wynajmująca mieszkania zawodowo używa najmu instytucjonalnego, który działa podobnie, ale bez limitu lat i bez lokalu zastępczego.

Art. 19b ust. 1 daje właścicielowi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Właściwy jest urząd według miejsca zamieszkania właściciela, a nie według położenia mieszkania, co bywa mylone przy wynajmie w innym mieście. Termin biegnie od rozpoczęcia najmu, więc jeżeli umowę podpisano 20 marca, a lokal wydano 1 kwietnia, liczy się kwiecień.

Zgłoszenie nie ma urzędowego formularza. Wystarczy pismo z danymi stron, adresem lokalu, datą zawarcia umowy i datą rozpoczęcia najmu, złożone w urzędzie, wysłane listem poleconym albo przez e-Urząd Skarbowy. Nie dołącza się do niego samej umowy ani aktu notarialnego. Potwierdzenie warto zachować, bo art. 19b ust. 2 daje najemcy prawo zażądać jego okazania.

Konsekwencja spóźnienia jest ostra i mało kto ją zna. Art. 19b ust. 3 stanowi, że przy niedopełnieniu obowiązku zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i art. 19d. Znika więc swoboda w ustalaniu opłat i, co ważniejsze, znika cała procedura żądania opróżnienia lokalu i klauzuli wykonalności. Umowa nadal obowiązuje, akt notarialny nadal istnieje, ale droga do jego wykorzystania jest zamknięta.

Do tego dochodzi art. 19e, który wyłącza wobec najmu okazjonalnego większość ustawy o ochronie praw lokatorów pod warunkiem, że zgłoszenie zostało dokonane. Bez niego wracają zwykłe reguły: sąd orzeka o uprawnieniu do najmu socjalnego, obowiązuje okres ochronny od 1 listopada do 31 marca i cała droga wiedzie przez proces o eksmisję. Zapłacone u notariusza pieniądze przestają wtedy cokolwiek dawać.

Oświadczenie z art. 19a ust. 2 pkt 1 dotyczy jednej rzeczy: opróżnienia i wydania lokalu. Nie jest tytułem egzekucyjnym na zaległy czynsz ani na zniszczenia w mieszkaniu. Właściciel, który odzyskał klucze, a stracił kilka miesięcy czynszu, na te pieniądze potrzebuje osobnej podstawy: pozwu o zapłatę, nakazu zapłaty albo od razu odrębnego poddania się egzekucji co do zapłaty w tym samym akcie.

Ten drugi wariant warto rozważyć przy wyższych czynszach. Notariusz może w jednym akcie objąć zarówno zobowiązanie do opróżnienia lokalu, jak i poddanie się egzekucji co do zapłaty na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 albo 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Ta część nie mieści się już w limicie z art. 19a ust. 7, więc jest wyceniana osobno według rozporządzenia o taksie.

Druga granica dotyczy lokalu zastępczego. Ustawa wymaga, żeby najemca go wskazał, ale nie nakłada na właściciela tego lokalu obowiązku przyjęcia najemcy w przyszłości ani nie sprawdza, czy zgoda jest realna. Jeżeli lokal zastępczy okaże się fikcyjny albo najemca straci do niego prawo, art. 19a ust. 3 daje mu 21 dni na wskazanie kolejnego, a właścicielowi mieszkania prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu.

Trzecia rzecz to czas. Najem okazjonalny usuwa proces o eksmisję, ale nie usuwa sądu. Po doręczeniu żądania opróżnienia z terminem nie krótszym niż 7 dni właściciel składa wniosek o klauzulę wykonalności, dołączając dowód doręczenia żądania, dokument tytułu prawnego do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia z urzędu skarbowego. Art. 781[1] KPC daje sądowi 3 dni na rozpoznanie wniosku, jest to jednak termin instrukcyjny i realnie bywa dłuższy. Potem sprawa idzie do komornika.