Tani notariusz: czy taksa jest negocjowalna

W skrócie: Tak, taksę notarialną można negocjować. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości nazywa się „w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej" i wyznacza wyłącznie górną granicę wynagrodzenia. Notariusz nie może wziąć więcej, ale może wziąć mniej i nie ma żadnej stawki minimalnej, poniżej której nie wolno mu zejść. Przy transakcji na 600 000 zł rabat rzędu 20 procent to około 330 zł netto różnicy. Warunek jest jeden: trzeba zapytać przed wizytą, bo kancelaria domyślnie policzy maksimum.

Czy taksa notarialna jest negocjowalna

Jest, i wynika to wprost z konstrukcji przepisów. Wysokość wynagrodzenia notariusza reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Już sam tytuł aktu prawnego przesądza sprawę: ustala on maksima, a nie ceny sztywne. Podstawą jest art. 5 § 1 Prawa o notariacie: notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej właściwe dla danej czynności.

Kluczowe są w tym przepisie słowa „na podstawie umowy ze stronami czynności". Ustawodawca zakłada, że wynagrodzenie jest przedmiotem uzgodnienia, a rozporządzenie tylko zamyka je od góry. W praktyce większość klientów tego nie wie, przychodzi na umówiony termin i płaci pełną stawkę, bo nikt nie zaproponował innej. Kancelaria nie ma obowiązku informować, że mogłaby policzyć mniej.

Czy jest minimalna taksa notarialna

Nie ma. Przepisy nie przewidują dolnej granicy wynagrodzenia notariusza, więc formalnie kancelaria może zejść dowolnie nisko, a w uzasadnionych przypadkach nawet odstąpić od pobrania taksy. Nie istnieje też żaden urzędowy cennik minimalny ani zakaz konkurowania ceną między kancelariami.

W praktyce jednak przy drobnych czynnościach pole do negocjacji jest bliskie zeru. Poświadczenie podpisu za 20 zł netto albo testament za 50 zł netto kosztują kancelarię tyle samo pracy co czynność za kilka tysięcy złotych: trzeba przyjąć klienta, sprawdzić tożsamość, sporządzić dokument i zarchiwizować repertorium. Przy takich kwotach notariusz po prostu nie ma z czego schodzić. Negocjacje mają sens tam, gdzie taksa liczona jest od wartości i idzie w tysiące złotych.

Ile realnie można urwać na taksie

Warto liczyć w złotówkach, a nie w procentach, bo dopiero wtedy widać, czy rozmowa o cenie jest warta zachodu. Poniżej maksymalna taksa netto przy umowie sprzedaży mieszkania, która korzysta z połowy stawki, oraz to, ile zostaje w kieszeni przy typowych ustępstwach.

Kwoty są netto, więc do zapłaty dochodzi jeszcze 23 procent VAT, co odpowiednio powiększa też oszczędność. Jeśli chcesz sprawdzić własną sytuację razem z podatkiem i opłatami sądowymi, policzy to kalkulator taksy notarialnej dla dziesięciu najczęstszych czynności.

Widać tu jedną rzecz: przy mieszkaniu za 300 000 zł walka o dziesięć procent to dwie stówki i raczej strata czasu obu stron. Przy transakcji za 1 200 000 zł albo przy kilku aktach naraz mówimy już o kwotach, o które wypada zapytać.

Kiedy notariusz realnie zejdzie z ceny

Rabat nie bierze się z samego pytania, tylko z tego, że kancelaria coś na tej transakcji zyskuje. Sytuacje, w których notariusze faktycznie schodzą poniżej maksimum, są dość powtarzalne.

• Wysoka wartość transakcji. Powyżej miliona złotych taksa robi się wysoka, a nakład pracy przy akcie za 1 500 000 zł jest niemal identyczny jak przy akcie za 500 000 zł. To najmocniejszy argument, jaki masz.
• Kilka czynności naraz. Umowa przedwstępna, potem umowa przyrzeczona, do tego pełnomocnictwo albo oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Pakiet daje realną podstawę do rozmowy, bo kancelaria zna już sprawę i dokumenty.
• Klient powracający lub firma. Deweloper, biuro nieruchomości czy spółka, która co miesiąc podpisuje akty, negocjuje stawki standardowo. Osoba prywatna kupująca mieszkanie raz na dekadę ma tu słabszą pozycję i warto o tym wiedzieć.
• Prosty, przygotowany stan faktyczny. Komplet dokumentów, jasna sytuacja prawna nieruchomości, brak hipotek i współwłaścicieli. Mniej pracy dla kancelarii to realny argument.
• Konkurencja w okolicy. W dużym mieście działa kilkadziesiąt kancelarii i to działa na Twoją korzyść. W mniejszej miejscowości, gdzie notariusz jest jeden, pole do negocjacji praktycznie znika.

Odwrotnie działają sprawy skomplikowane: spadki z wieloma spadkobiercami, nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym, czynności poza kancelarią albo w nietypowych godzinach. Tu kancelaria będzie trzymać się maksimum i trudno się dziwić, bo rozporządzenie pozwala doliczyć nawet 50 zł za każdą godzinę czynności poza siedzibą (100 zł w nocy i w dni wolne).

Czy taksa notarialna jest stała

To zależy od rodzaju czynności i jest to rozróżnienie, które warto znać przed rozmową o cenie. Przy aktach dotyczących nieruchomości taksa liczy się od wartości przedmiotu czynności według progresywnej skali, więc rośnie razem z ceną mieszkania. Przy wielu innych czynnościach rozporządzenie podaje konkretną kwotę, niezależną od majątku: testament zwykły to 50 zł netto, testament z wydziedziczeniem 150 zł, intercyza 400 zł, pełnomocnictwo do jednej czynności 30 zł.

Przy stawkach kwotowych negocjacje nie mają sensu, bo kwoty są niskie. Cała gra toczy się o czynności liczone od wartości, przede wszystkim o sprzedaż nieruchomości, darowiznę i podział majątku.

Kto płaci taksę notarialną przy sprzedaży mieszkania

Przepisy tego nie rozstrzygają, więc decyduje umowa stron. W polskim obrocie przyjęło się, że całość kosztów notarialnych pokrywa kupujący, i tak wygląda standardowa umowa sprzedaży. Nie jest to jednak reguła prawna, tylko zwyczaj, a strony mogą umówić się inaczej i podzielić taksę po połowie. Przy rynku, na którym sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji, to realny element negocjacji ceny.

Wyjątkiem jest umowa deweloperska, gdzie podział kosztów po połowie między nabywcę a dewelopera wynika wprost z art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej i nie podlega uznaniu stron.

Czego nie da się wynegocjować

To najczęstsze nieporozumienie przy rachunku od notariusza. Negocjowalna jest wyłącznie taksa, czyli wynagrodzenie kancelarii. Reszta pozycji to daniny publiczne, które notariusz jedynie pobiera i przekazuje dalej jako płatnik.

Ostatni wiersz bywa niedoceniany. Przy typowej umowie sprzedaży kancelaria przygotowuje wypisy dla obu stron, dla sądu wieczystoksięgowego, dla urzędu skarbowego, dla gminy i dla banku. Kilkadziesiąt stron po 6 zł netto to realnie 100 zł do 250 zł. Warto ustalić, ile wypisów faktycznie potrzebujesz, zamiast brać komplet na wszelki wypadek. Dodatkowy wypis zawsze można zamówić później.

Jak porównać kancelarie i znaleźć taniego notariusza

Notariusze nie publikują cenników, bo taksa zależy od czynności i wartości, więc porównanie wymaga jednego telefonu lub maila. Opisz konkretnie, co chcesz zrobić i jaka jest wartość przedmiotu czynności, a potem zapytaj wprost o wysokość taksy, o liczbę i koszt wypisów oraz o łączną kwotę do zapłaty w kancelarii. Trzy takie zapytania w Poznaniu, Warszawie, Krakowie czy Katowicach zwykle wystarczą, żeby zobaczyć rozrzut.

Pytaj o kwotę brutto i o całość rachunku, a nie o samą taksę. Zdarza się, że kancelaria z niższą taksą liczy więcej wypisów, więc końcowa kwota wychodzi podobnie. Porównywalna jest dopiero suma, którą zostawisz przy kasie.

Jednocześnie warto zachować proporcje. Przy zakupie mieszkania za 600 000 zł różnica między najdroższą a najtańszą kancelarią w mieście to najczęściej kilkaset złotych, przy podatku PCC wynoszącym 12 000 zł i opłacie sądowej 200 zł. Dostępność terminu, doświadczenie w podobnych sprawach i to, czy notariusz rzetelnie sprawdzi stan prawny nieruchomości, są warte więcej niż wynegocjowane 150 zł. Orientacyjne koszty i kancelarie w swoim mieście sprawdzisz na stronach dla notariuszy w Katowicach, Poznaniu czy Wrocławiu.

Kiedy notariusz w ogóle nie jest potrzebny

Najskuteczniejszy sposób na obniżenie kosztów notarialnych to sprawdzić, czy w danej sprawie forma aktu notarialnego jest w ogóle wymagana. Przy nieruchomościach nie ma wyjścia: art. 158 Kodeksu cywilnego zastrzega dla przeniesienia własności formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności i żadna umowa podpisana w domu nie wywoła skutku. Podobnie jest z intercyzą, umową spółki z o.o. zawieraną poza systemem S24 czy oświadczeniem o poddaniu się egzekucji.

Sporo umów z codziennego obrotu nie wymaga jednak żadnej formy szczególnej. Zwykła umowa najmu na czas oznaczony, umowa zlecenia, umowa o dzieło czy sprzedaż samochodu są ważne w zwykłej formie pisemnej, więc równie dobrze można je podpisać elektronicznie bez wizyty w kancelarii. Granica jest ostra i warto ją znać: tam, gdzie przepis wymaga aktu notarialnego albo formy pisemnej pod rygorem nieważności, elektroniczny podpis zwykły nie wystarczy i notariusza nie da się ominąć.

Bywa też, że wybór samej czynności zmienia rachunek bardziej niż jakikolwiek rabat. Przekazanie mieszkania dziecku w formie darowizny kosztuje pełną stawkę, a sprzedaż tego samego lokalu połowę stawki, bo umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego jest wymieniona w § 6 rozporządzenia. Przy mieszkaniu za 500 000 zł to różnica 1 385 zł netto, czyli wielokrotnie więcej niż cokolwiek, co uda się wynegocjować. Zanim zaczniesz rozmawiać o rabacie, sprawdź, czy nie da się osiągnąć tego samego celu tańszą czynnością, i skonsultuj to z notariuszem, bo każdy wariant ma inne skutki podatkowe i spadkowe.

Podsumowanie

Taksa notarialna jest negocjowalna, bo rozporządzenie ustala tylko maksimum, a art. 5 § 1 Prawa o notariacie mówi wprost o wynagrodzeniu uzgodnionym ze stronami. Nie ma stawki minimalnej. Realne pole do rozmowy pojawia się jednak dopiero przy czynnościach liczonych od wartości, przy transakcjach powyżej kilkuset tysięcy złotych i przy kilku aktach naraz. Wystarczy zapytać o łączną kwotę brutto przed umówieniem terminu, bo domyślnie kancelaria policzy stawkę maksymalną. Największe oszczędności leżą jednak nie w rabacie, tylko w doborze właściwej czynności i w tym, żeby nie płacić za akt tam, gdzie prawo go nie wymaga.