Dział spadku czy darowizna udziału w mieszkaniu: co tańsze u notariusza i kiedy dział mimo to wygrywa

W skrócie: gdy jedno z rodzeństwa chce oddać drugiemu swoją połowę odziedziczonego mieszkania bez spłaty, darowizna udziału jest u notariusza tańsza od działu spadku. Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł darowizna połowy kosztuje 2 582,14 zł, a nieodpłatny dział spadku 4 108,14 zł, bo taksę za dział liczy się od wartości całego spadku, a za darowiznę tylko od wartości udziału, a wpis udziału w księdze wieczystej kosztuje 100 zł zamiast 150 zł. Podatku nie ma w żadnym wariancie. Dział spadku wygrywa w trzech sytuacjach: gdy jest spłata, gdy obdarowany nie byłby dla darczyńcy rodzeństwem ani zstępnym i gdy po zmarłym zostały długi, bo dopiero dział kończy solidarną odpowiedzialność za nie.

Skąd bierze się różnica: dwie podstawy taksy

Obie umowy wymagają aktu notarialnego. Dział spadku obejmujący nieruchomość musi mieć tę formę z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego, darowizna udziału w nieruchomości z art. 158. Różnica siedzi w tym, od czego notariusz liczy taksę. § 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej mówi, że przy działach podstawą jest ogólna wartość majątku podlegającego działowi, czyli całe mieszkanie, także ta połowa, którą siostra i tak już ma. Przy darowiźnie podstawą jest wartość przedmiotu czynności (§ 2 ust. 1), a przedmiotem jest udział, więc połowa mieszkania.

Przy mieszkaniu za 600 000 zł taksa od całości wynosi 3 170 zł netto, a od połowy 1 970 zł netto. Do tego dochodzi druga, mniejsza różnica: art. 42 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych każe pobrać od wpisu po dziale spadku jedną opłatę 150 zł, a art. 42 ust. 2 przy wpisie udziału część opłaty 200 zł proporcjonalną do udziału, nie mniej niż 100 zł. Połowa z 200 zł to dokładnie 100 zł.

Ostatni wiersz to § 6 pkt 15 rozporządzenia: przy darowiźnie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość między osobami z I grupy podatkowej taksa spada do połowy, jeżeli obdarowany jest uprawniony do ulgi mieszkaniowej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, czyli nie ma innego mieszkania i zamieszka w darowanym na pięć lat. Dział spadku takiej obniżki nie ma, bo słowo „dział" w § 6 nie pada. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu połowa taksy przysługuje przy darowiźnie zawsze, z § 6 pkt 5, bez żadnych warunków. Obie kolumny to stawki maksymalne, więc kancelaria może zejść niżej; kalkulator z porównaniem obu dróg dla Waszej kwoty stoi na stronie o dziale spadku u notariusza.

Dlaczego w obu wariantach nie ma podatku

Darowizna między rodzeństwem jest zwolniona z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ust. 1 tej ustawy, bez górnego limitu. Nie trzeba składać SD-Z2, bo art. 4a ust. 4 pkt 2 wyłącza obowiązek zgłoszenia, gdy nabycie następuje na podstawie umowy w formie aktu notarialnego; notariusz jako płatnik sam przekazuje odpis aktu do urzędu skarbowego.

Nieodpłatny dział spadku nie podlega podatkowi z innego powodu. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje umowy o dział spadku wyłącznie „w części dotyczącej spłat lub dopłat" (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f), więc bez spłaty PCC nie ma. Ustawa o podatku od spadków i darowizn ma zamknięty katalog w art. 1 ust. 1, w którym stoi nieodpłatne zniesienie współwłasności, ale nie dział spadku, i taką linię konsekwentnie prezentuje Krajowa Informacja Skarbowa. To rozróżnienie ma znaczenie, gdy współwłasność nie wzięła się ze spadku: nieodpłatne zniesienie współwłasności między rodzeństwem jest zwolnione tylko przez art. 4 ust. 1 pkt 15, dla I grupy podatkowej.

Kiedy mimo wyższej taksy wybrać dział spadku

Gdy jest spłata

Jeżeli brat nie oddaje połowy za darmo, tylko dostaje za nią pieniądze, darowizna odpada z definicji. Zostaje dział spadku ze spłatą albo sprzedaż udziału. Podatek PCC jest w obu wypadkach 2 procent od wartości rynkowej połowy, czyli 6 000 zł przy mieszkaniu za 600 000 zł, ale podatek dochodowy działa inaczej. Art. 10 ust. 7 ustawy o PIT mówi, że zbycie w drodze działu spadku do wysokości udziału w spadku nie jest odpłatnym zbyciem, więc brat nie wykazuje spłaty w żadnym zeznaniu. Sprzedaż udziału jest zwykłym odpłatnym zbyciem: bez podatku tylko wtedy, gdy od nabycia mieszkania przez rodziców minęło pięć lat (art. 10 ust. 5). Gdy rodzice kupili mieszkanie niedawno, dział spadku ze spłatą jest jedyną drogą bez 19 procent po stronie brata. Pełny rachunek ze spłatą, w tym wariant z kredytem, liczy strona o dziale spadku u notariusza.

Gdy obdarowany nie jest rodzeństwem ani zstępnym

Zwolnienie z art. 4a obejmuje małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Bratanek, siostrzenica, szwagier czy kuzyn już się w nim nie mieszczą. Jeżeli spadkobiercami po dziadku są wnuk i bratanek zmarłego, darowizna udziału od bratanka dla wnuka wpada w II grupę podatkową: kwota wolna 27 090 zł i stawka od 7 do 12 procent od nadwyżki. Przy połowie mieszkania wartej 300 000 zł to 31 802,70 zł podatku. Nieodpłatny dział spadku między tymi samymi osobami podatku nie rodzi wcale, bo dział spadku w katalogu ustawy nie występuje, niezależnie od stopnia pokrewieństwa. W takiej rodzinie dział jest tańszy o dziesiątki tysięcy złotych, a nie droższy o półtora tysiąca.

Gdy po zmarłym zostały długi

To argument, o którym rodzeństwo zwykle nie wie. Art. 1034 § 1 Kodeksu cywilnego mówi, że do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe, a § 2, że od chwili działu odpowiadają w stosunku do wielkości udziałów. Brat, który daruje siostrze swoją połowę mieszkania, nadal jest spadkobiercą, bo darowizna udziału w rzeczy należącej do spadku (art. 1036) nie jest działem. Wierzyciel zmarłego może więc dalej ściągnąć od niego całość długu, mimo że brat nie ma już z tego spadku nic. Dział spadku zamyka ten temat tego samego dnia. Przy kredycie rodziców, nieopłaconych rachunkach albo pożyczce od sąsiada to powód, który przeważa nad różnicą w taksie.

Gdy spadkobierców jest więcej niż dwoje

Przy trojgu rodzeństwa darowizna udziału wymaga zgody trzeciego spadkobiercy, bo art. 1036 uzależnia rozporządzenie udziałem w przedmiocie spadkowym od zgody pozostałych, a bez niej jest bezskuteczne w zakresie, w jakim narusza ich uprawnienia z działu. Dwie darowizny w jednym akcie to dwie taksy (§ 11 ust. 3 rozporządzenia, czynności różnych osób liczy się osobno): przy domu za 900 000 zł dwa razy po 2 482,14 zł plus dwa wpisy po 100 zł, razem 5 164,28 zł, wobec 5 584,14 zł za dział. Różnica maleje do 420 zł, a dział załatwia przy okazji rozliczenie darowizn od rodziców z art. 1039, nakładów na dom i tego, kto ponosi koszty pogrzebu. Darowizna udziału niczego z tych rzeczy nie rozstrzyga.

Czego nie zmienia ani jedna, ani druga droga

Pierwsza rzecz to podatek przy sprzedaży w ciągu pięciu lat. Połowa nabyta od brata dostaje w obu wariantach nowy termin z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, liczony od końca roku darowizny albo działu, i zerowy koszt nabycia, bo art. 22 ust. 6d przy nabyciu nieodpłatnym pozwala odliczyć tylko nakłady i zapłacony podatek od spadków i darowizn, którego nie było. Sprzedaż za 600 000 zł po dwóch latach oznacza 19 procent od około 300 000 zł, czyli 57 000 zł, niezależnie od tego, jak siostra tę połowę dostała. Chroniona jest tylko jej własna, odziedziczona połowa, dla której pięć lat liczy się od nabycia przez rodziców. Jedyny wariant z kosztem po stronie siostry to dział ze spłatą: zapłacona spłata jest kosztem z art. 22 ust. 6c.

Druga rzecz to zachowek. Jeżeli rodzice zostawili testament na rzecz dwojga dzieci i pominęli trzecie, roszczenie o zachowek istnieje wobec spadkobierców niezależnie od tego, jak podzielą mieszkanie między sobą. Ani darowizna udziału, ani dział nie przerywają pięcioletniego terminu z art. 1007 i nie zwalniają obdarowanej siostry z odpowiedzialności za zachowek, którą jako spadkobierca ponosi. Kto ma zachowek i ile wynosi, opisuje wpis zachowek: komu przysługuje i ile wynosi.

Trzecia rzecz to odwołalność. Darowiznę można odwołać za rażącą niewdzięczność w ciągu roku od dowiedzenia się o niej (art. 898 i 899 § 3). Umowa o dział spadku nie zna takiej instytucji; da się ją podważyć wyłącznie błędem co do stanu faktycznego, który strony uważały za niewątpliwy (art. 1045). Jeżeli brat oddaje połowę „bo siostra opiekowała się mamą", a relacja może się popsuć, dział daje siostrze trwalszy tytuł niż darowizna.

Co trzeba mieć w obu wariantach

Punkt wyjścia jest ten sam: akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu, bo bez ustalenia, kto dziedziczy, nie da się ani darować udziału, ani go podzielić. Dochodzi numer księgi wieczystej, dowody obu stron i uzgodniona wartość mieszkania. Od 13 lipca 2025 r. rodzeństwo, które zgłosiło spadek po rodzicach na SD-Z2, nie potrzebuje już zaświadczenia z urzędu skarbowego: art. 19 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn wyłącza ten wymóg, gdy nabycie było zwolnione z art. 4a. Wystarczy pokazać złożone zgłoszenie. Spadkobiercy spoza grupy zerowej nadal przynoszą zaświadczenie z art. 19 ust. 6.

Warto też przed aktem ustalić rzeczy, których żadna z umów sama nie załatwi. Siostra, która zostaje w mieszkaniu po rodzicach, przejmuje z dnia na dzień czynsz, media i lokal pełen rzeczy, których brat zwykle nie zamierza już wynosić. Rodzeństwo najczęściej umawia się, że kosztem tego, kto bierze mieszkanie, jest opróżnienie go i sprzątanie mieszkania wycenione z góry przed remontem albo wynajmem, a w zamian druga strona nie wraca po latach z pretensjami o meble. Taką ugodę można wpisać do aktu jako oświadczenie o wzajemnym rozliczeniu.

Jak to wygląda u notariusza

Przy darowiźnie brat i siostra przychodzą raz, akt ma zwykle sześć do ośmiu stron, a notariusz składa wniosek o wpis siostry jako jedynej właścicielki tego samego dnia. Przy dziale spadku jest identycznie, z jedną różnicą: jeżeli rodzeństwo nie ma jeszcze aktu poświadczenia dziedziczenia, notariusz sporządzi go na tej samej wizycie za dodatkowe 150 zł netto i 5 zł do Rejestru Spadkowego, pod warunkiem, że stawią się wszyscy spadkobiercy. Przy darowiźnie udziału ten krok też jest konieczny, ale zwykle robi się go wcześniej.

Jeżeli zamiast spłaty w grę wchodzi wspólna sprzedaż mieszkania na wolnym rynku, żadna z tych umów nie jest potrzebna: rodzeństwo sprzedaje mieszkanie razem, w udziałach, jednym aktem, a pieniądze dzieli przy stole. Koszty takiej sprzedaży po stronie kupującego i sprzedających liczy strona o kosztach notarialnych przy sprzedaży mieszkania. Gdy rodzeństwo nie może się dogadać co do wartości, zostaje sąd, a różnicę między obiema drogami rozpisuje wpis zniesienie współwłasności u notariusza czy w sądzie.

Jak wybrać w pięć minut

• Brat oddaje połowę za darmo, rodzice nie zostawili długów, spadkobierców jest dwoje: darowizna udziału, o 1 526 zł taniej, a z ulgą mieszkaniową o 2 737,55 zł taniej.
• Jest spłata, choćby częściowa: dział spadku. Brat nie płaci PIT od spłaty (art. 10 ust. 7), siostra ma koszt przy późniejszej sprzedaży.
• Obdarowany nie jest rodzeństwem, dzieckiem ani wnukiem darczyńcy: dział spadku, bo darowizna wpada w II albo III grupę podatkową.
• Po zmarłym został kredyt albo niezapłacone rachunki: dział spadku, bo tylko on kończy solidarną odpowiedzialność brata za długi.
• Troje albo więcej spadkobierców, do rozliczenia darowizny od rodziców i nakłady: dział spadku, różnica w taksie jest już niewielka, a dział rozstrzyga wszystko naraz.

Ile dokładnie zapłacicie przy Waszej wartości mieszkania i czy w Waszym układzie nie warto jednak zrobić działu ze spłatą, policzycie na stronie o dziale spadku u notariusza, a stamtąd umówicie kancelarię, która na podstawie przesłanych skanów przygotuje projekt właściwego aktu.