Zniesienie współwłasności u notariusza czy w sądzie: co się bardziej opłaca przy spłacie

W skrócie: sąd jest tańszy, notariusz szybszy. Wniosek o zniesienie współwłasności zawierający zgodny projekt kosztuje w sądzie 300 zł, a u notariusza taksa liczy się od wartości całej nieruchomości, więc przy mieszkaniu za 600 000 zł wychodzi 3 943,38 zł brutto. Podatek PCC od spłaty jest w obu drogach identyczny. Różnica wynosi około 3 640 zł i kupujecie za nią termin: akt podpisujecie w jeden dzień, sprawa sądowa trwa zwykle kilka miesięcy. Jeżeli spłata idzie z kredytu, wyboru praktycznie nie ma, bo bank wymaga aktu notarialnego.

Ile kosztuje każda droga: mieszkanie za 600 000 zł dzielone przez dwoje rodzeństwa

Sytuacja jest tak typowa, że warto liczyć właśnie na niej. Rodzice zostawili mieszkanie, dziedziczy dwoje dzieci po połowie, jedno chce w nim zostać i spłacić drugie kwotą 300 000 zł. Trzeba wtedy przeprowadzić dział spadku ze zniesieniem współwłasności, a zrobić to można na dwa sposoby.

Podatek jest w obu kolumnach ten sam, bo art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje także orzeczenia sądów, jeżeli wywołują takie same skutki prawne jak wymienione w ustawie umowy. Nie da się więc uciec od PCC przez pójście do sądu. Cała różnica siedzi w wynagrodzeniu notariusza, a ono rośnie razem z wartością mieszkania. Własną kwotę policzycie w kalkulatorze kosztu zniesienia współwłasności, który liczy obie drogi obok siebie.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności w sądzie

Zależy od jednej rzeczy: czy dołączycie do wniosku zgodny projekt. Art. 41 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ustala opłatę stałą 1000 zł od wniosku o zniesienie współwłasności, ale ust. 2 obniża ją do 300 zł, „jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności". Przy dziale spadku działa bliźniacza reguła z art. 51 ust. 1: 500 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł. Dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności to 1000 zł, a ze zgodnym projektem 600 zł (art. 51 ust. 2).

Innymi słowy: rodzeństwo, które się dogadało, płaci sądowi kwotę symboliczną. Rodzeństwo, które się nie dogadało, płaci trzy razy więcej i dostaje sprawę, która może ciągnąć się latami, bo dochodzi biegły od wyceny nieruchomości i jego wynagrodzenie. Koszt sporu nie kończy się więc na opłacie od wniosku.

Warto to policzyć na spokojnie, zanim ktokolwiek napisze pismo do sądu. Konflikt o mieszkanie po rodzicach rzadko dotyczy samych pieniędzy, a rodzeństwo, które zdąży się w nim okopać, potrafi przepalić na biegłych i pełnomocnikach więcej, niż wynosiła sporna różnica w wycenie. Część rodzin szybciej wraca do rozmowy przy udziale kogoś z zewnątrz, choćby mediatora albo psychologa pracującego z konfliktem rodzinnym, i dopiero potem idzie do notariusza z gotowym ustaleniem. To zwykle tańsze niż dwa lata postępowania.

Kiedy wybrać notariusza mimo wyższej ceny

Są cztery sytuacje, w których dopłata rzędu kilku tysięcy złotych ma sens, i warto sprawdzić, czy dotyczą Was.

Spłata idzie z kredytu. To najczęstszy powód. Bank, który finansuje wykup udziału brata czy siostry, potrzebuje aktu notarialnego i wniosku wieczystoksięgowego złożonego tego samego dnia, bo na tej podstawie wpisuje hipotekę. Postanowienie sądu z nieznaną z góry datą nie da się wpisać do harmonogramu wypłaty kredytu. W praktyce oznacza to, że przy finansowaniu bankowym droga sądowa odpada.

Pieniądze mają zmienić właściciela od razu. W akcie notarialnym sami zapisujecie termin i sposób zapłaty, a spłacana osoba wychodzi z kancelarii z przelewem albo z terminem wpisanym w dokumencie. W sądzie to sąd oznacza termin i sposób uiszczenia spłat, a art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala mu rozłożyć je na raty, których terminy łącznie mogą sięgnąć dziesięciu lat. Dla osoby, która liczy na gotówkę na zakup własnego mieszkania, to zasadnicza różnica.

Ktoś się spieszy. Sprzedaż mieszkania, przeprowadzka, rozliczenie z bankiem albo po prostu chęć zamknięcia tematu. Notariusz wyznaczy termin, gdy tylko zbierzecie dokumenty, i to zwykle kwestia dni.

Chcecie od razu zabezpieczyć spłatę rozłożoną na raty. Przy akcie notarialnym można dołożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, dzięki czemu spłacany brat nie musi później pozywać o zapłatę, tylko idzie po klauzulę wykonalności. Sposób działania i koszt tego rozwiązania opisuje strona poddania się egzekucji w akcie notarialnym.

Jaki podatek płaci się przy zniesieniu współwłasności ze spłatą

Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent, płatny przez osobę przejmującą nieruchomość (art. 4 pkt 5 ustawy o PCC). I tu jest miejsce, w którym poradniki mylą się najczęściej, a błąd potrafi kosztować kilka tysięcy złotych.

Wszędzie stoi zdanie „PCC płaci się od kwoty spłaty". Ustawa mówi co innego. Art. 6 ust. 1 pkt 5 wskazuje jako podstawę opodatkowania „wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku". Spłata rozstrzyga wyłącznie o tym, czy podatek w ogóle powstaje, bo art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f obejmuje umowy o dział spadku i o zniesienie współwłasności „w części dotyczącej spłat lub dopłat".

Praktyczny skutek: jeżeli brat zgodzi się na spłatę 200 000 zł, choć jego połowa jest warta 300 000 zł, podatek i tak wyniesie 2 procent od 300 000 zł, czyli 6 000 zł. Rodzinna zniżka nie obniża podatku ani o złotówkę. Co więcej, różnica między wartością udziału a niższą spłatą jest przysporzeniem pod tytułem darmym, więc trzeba osobno sprawdzić, czy nie trzeba jej zgłosić do podatku od spadków i darowizn. Między rodzeństwem zwolnienie z art. 4a zwykle to załatwia, ale wymaga złożenia zgłoszenia SD-Z2 w terminie sześciu miesięcy.

Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat

Wtedy podatku nie ma wcale. Skoro ustawa obejmuje te umowy tylko w części dotyczącej spłat lub dopłat, podział, w którym każdy dostaje dokładnie równowartość swojego udziału, jest poza podatkiem. Dotyczy to na przykład rodzeństwa, które dzieli dwa mieszkania o zbliżonej wartości, biorąc po jednym. Zostaje wtedy sama taksa notarialna i opłata sądowa.

Ile wynosi opłata sądowa za wpis po zniesieniu współwłasności

150 zł, a nie 200 zł. Ta pomyłka jest w polskim internecie niemal powszechna, bo wszyscy sięgają po ogólną stawkę z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych. Tymczasem ust. 3 tego samego artykułu brzmi dosłownie: „Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobiera się jedną opłatę stałą w wysokości 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach".

Dwie rzeczy są tu ważne. Po pierwsze, stawka jest obniżona właśnie dla tych sytuacji. Po drugie, opłata jest jedna, „niezależnie od liczby udziałów", więc troje rodzeństwa zapłaci dokładnie tyle samo co dwoje. Przy okazji warto zapamiętać, że nie zawsze tak jest: przy umowie, która ustanawia równocześnie własność i obciążenie, na przykład przy darowiźnie ze służebnością albo przy umowie dożywocia, sąd bierze dwie odrębne opłaty po 200 zł na podstawie art. 45 ust. 2.

Czy osoba spłacana zapłaci podatek dochodowy

Przy dziale spadku nie zapłaci, i mówi to wprost ustawa, a nie interpretacja. Art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi: „Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia (...) odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych (...) do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku". Skoro nie ma odpłatnego zbycia, nie ma przychodu ani podatku, i nie ma znaczenia, ile czasu minęło od śmierci spadkodawcy.

Do tego dochodzi drugi bezpiecznik. Art. 10 ust. 5 tej samej ustawy każe liczyć pięcioletni okres przy nieruchomościach nabytych w spadku „od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości (...) przez spadkodawcę". Mieszkanie, które rodzice kupili dwadzieścia lat temu, jest więc bezpieczne od pierwszego dnia po ich śmierci.

Uwaga na różnicę, której prawie nikt nie robi. Oba przepisy dotyczą spadku. Jeżeli współwłasność nie wzięła się z dziedziczenia, tylko ze wspólnego zakupu, na przykład para bez ślubu kupiła mieszkanie po połowie i teraz się rozstaje, art. 10 ust. 7 nie ma zastosowania. Wtedy trzeba się opierać na ugruntowanym stanowisku, że spłata odpowiadająca wartości udziału nie daje przysporzenia, więc dochód nie powstaje. Jeżeli spłata wyraźnie przekracza wartość udziału, a udział nabyto krócej niż pięć lat temu, warto policzyć to z księgową albo wystąpić o interpretację indywidualną przed podpisaniem aktu.

Czy można znieść współwłasność bez zgody drugiego współwłaściciela

U notariusza nie, bo akt notarialny wymaga podpisu wszystkich współwłaścicieli. Bez jednej osoby nie ma czynności i żadna sztuczka tego nie obejdzie. Zostaje sąd, a tam art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego daje każdemu współwłaścicielowi prawo żądać zniesienia współwłasności, także wbrew pozostałym. Opłata wynosi wtedy 1000 zł, bo do wniosku nie da się dołączyć zgodnego projektu.

Dwie rzeczy warto wiedzieć zawczasu. Art. 220 stanowi krótko, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, więc nie ma tu terminu, który można przegapić. Można je natomiast czasowo wyłączyć umową: art. 210 § 1 pozwala zastrzec taki zakaz na okres nie dłuższy niż pięć lat, z możliwością przedłużenia o kolejne pięć. To realne ryzyko przy wspólnym zakupie nieruchomości z kimś spoza rodziny i warto sprawdzić, czy w waszej umowie takiego zapisu nie ma.

Czym różni się dział spadku od zniesienia współwłasności

Dział spadku rozdziela majątek między spadkobierców, a zniesienie współwłasności rozdziela każdą inną wspólną własność. Podatek PCC jest w obu wypadkach identyczny, opłata sądowa też, ale podatek dochodowy już nie, bo bezpiecznik z art. 10 ust. 7 ustawy o PIT dotyczy wyłącznie działu spadku.

W praktyce te dwie czynności często idą w jednym akcie. Typowy przypadek: rodzeństwo odziedziczyło mieszkanie, ale wcześniej jedno z nich odkupiło udział od kuzyna, więc współwłasność ma dwa źródła. Notariusz obejmuje wtedy obie czynności jednym dokumentem, a w sądzie odpowiada temu wyższa opłata z art. 51 ust. 2. Zanim jednak dojdzie do podziału, w księdze wieczystej musi być ujawnione, kto w ogóle dziedziczy, a to załatwia akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza albo sądowe stwierdzenie nabycia spadku.

Co z kredytem hipotecznym na dzielonym mieszkaniu

To najczęstsza rzecz, która wywraca dobrze zaplanowany podział. Hipoteka zostaje na nieruchomości niezależnie od tego, kto jest właścicielem, a dług osobisty nie przechodzi automatycznie na osobę przejmującą mieszkanie. Bez zgody banku spłacony brat dalej odpowiada za kredyt, mimo że nie ma już udziału w lokalu, i zobaczy to w swojej historii kredytowej przy każdym kolejnym wniosku.

Kolejność jest więc odwrotna, niż podpowiada intuicja: najpierw rozmowa z bankiem o zwolnieniu z długu i o zdolności kredytowej osoby, która zostaje, a dopiero potem termin u notariusza. Bank sprawdzi, czy jedna osoba udźwignie całą ratę, i to jego decyzja przesądza, czy transakcja w ogóle ma sens. Warto też pamiętać, że przy wyliczaniu taksy notarialnej hipoteka nic nie zmienia: § 4 rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej mówi wprost, że przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności nie odlicza się obciążeń.

Co zrobić dalej

Jeżeli jesteście zgodni, macie czas i nie bierzecie kredytu na spłatę, wniosek do sądu ze zgodnym projektem będzie po prostu tańszy i to uczciwa odpowiedź. Jeżeli spłata idzie z banku, ktoś się spieszy albo chcecie mieć pewność, że pieniądze i własność zmienią właściciela tego samego dnia, idziecie do notariusza i płacicie za termin.

Zanim umówicie wizytę, warto policzyć własną kwotę, bo różnica między drogami zależy od wartości nieruchomości i przy tańszym mieszkaniu bywa niewielka. Na stronie zniesienia współwłasności u notariusza znajdziecie kalkulator liczący obie drogi obok siebie, listę dokumentów, które przygotuje kancelaria, i podstawę prawną przy każdej pozycji rachunku. Stamtąd można też od razu wybrać czynność i ustalić termin w kancelarii w swoim mieście.