Dział spadku u notariusza: koszt, cennik, spłata spadkobierców i podatek PCC

Wszyscy spadkobiercy, zwyczajowo po równo albo przejmujący

Taksa notarialna z VAT i wypisami

Ile:

Od 1 970 zł netto przy 300 000 zł do 7 500 zł netto od 2 292 000 zł w górę, bo tam działa limit dla I grupy podatkowej.

Kiedy:

Przy podpisaniu aktu, przelewem albo kartą w kancelarii.

Rozporządzenie nie mówi, kto płaci taksę. Strony ustalają to same, a najczęściej pokrywa ją osoba, która przejmuje nieruchomość, bo to ona zyskuje jednego właściciela w księdze.

Przejmujący nieruchomość

Podatek PCC 2 procent

Ile:

Od wartości rynkowej udziału nabytego ponad własny: przy połowie mieszkania za 600 000 zł to 6 000 zł.

Kiedy:

Przy akcie. Art. 10 ust. 3 ustawy o PCC każe notariuszowi uzależnić czynność od uprzedniej zapłaty podatku.

Podstawą nie jest kwota spłaty. Rodzeństwo, które umówi się na 200 000 zł za połowę wartą 300 000 zł, zapłaci podatek od 300 000 zł. Bez spłat i dopłat podatku nie ma w ogóle.

Przejmujący nieruchomość

Opłata za wpis w księdze wieczystej

Ile:

150 zł, jedna opłata niezależnie od liczby udziałów (art. 42 ust. 3 UKSC).

Kiedy:

Przy akcie, notariusz pobiera ją i przekazuje sądowi razem z wnioskiem.

Poradniki podają 200 zł. To stawka ogólna z art. 42 ust. 1, która przy dziale spadku nie obowiązuje.

Spłacani spadkobiercy

Podatek dochodowy od otrzymanej spłaty

Ile:

0 zł do wysokości udziału w spadku (art. 10 ust. 7 ustawy o PIT).

Kiedy:

Nigdy, jeżeli spłata odpowiada wartości udziału. Dopiero spłata ponad udział jest przychodem.

To jedyna czynność, przy której ustawa mówi to wprost. Przy zwykłym zniesieniu współwłasności przepisu nie ma.

Spadkobiercy bez aktu poświadczenia dziedziczenia

Protokół dziedziczenia i akt poświadczenia

Ile:

100 zł za protokół, 50 zł za akt, 50 zł za otwarcie testamentu (§ 10a taksy), plus VAT, plus 5 zł do Rejestru Spadkowego.

Kiedy:

Na tej samej wizycie, przed działem. Bez potwierdzenia, kto dziedziczy, notariusz nie sporządzi działu.

Warunek: wszyscy spadkobiercy obecni. Jeżeli ktoś jest za granicą, można go zastąpić pełnomocnikiem z pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego.

Przejmujący, jeżeli sprzedaje w ciągu pięciu lat

PIT 19 procent od dochodu ze sprzedaży

Ile:

Od części nabytej ponad udział: pięć lat liczy się od działu, a kosztem jest zapłacona spłata (art. 22 ust. 6c PIT).

Kiedy:

W PIT-39 do 30 kwietnia roku po sprzedaży.

Część odziedziczoną chroni art. 10 ust. 5: pięć lat liczy się od nabycia przez rodziców. Jeżeli mieszkanie było ich od lat, ta część jest bez podatku od razu.

Wpis do księgi wieczystej po dziale spadku kosztuje 200 zł

Kosztuje 150 zł. Art. 42 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych przewiduje odrębną, obniżoną opłatę od wpisu własności na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku albo zniesienia współwłasności i mówi wprost: jedna opłata niezależnie od liczby udziałów.

PCC płaci się od kwoty spłaty

Spłata decyduje tylko o tym, czy podatek w ogóle powstaje. Podstawą jest wartość rynkowa udziału nabytego ponad własny (art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o PCC). Rodzinna zniżka na spłacie podatku nie obniża.

Taksę liczy się od wartości spłaty albo przejmowanego udziału

§ 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia o taksie mówi, że przy działach podstawą jest ogólna wartość majątku podlegającego działowi. Od całego spadku, także tej części, którą przejmujący i tak już ma.

Spłacone rodzeństwo płaci PIT od otrzymanych pieniędzy

Nie płaci do wysokości swojego udziału w spadku, bo art. 10 ust. 7 ustawy o PIT wyłącza zbycie w drodze działu spadku z pojęcia odpłatnego zbycia. Ten przepis dotyczy tylko działu spadku, nie zwykłego zniesienia współwłasności.

Dział spadku bez spłat jest darowizną i podlega podatkowi

Nie podlega ani PCC (ustawa obejmuje dział tylko w części dotyczącej spłat lub dopłat), ani podatkowi od spadków i darowizn, którego zamknięty katalog w art. 1 ust. 1 wymienia nieodpłatne zniesienie współwłasności, ale nie dział spadku. Taką linię konsekwentnie prezentuje Krajowa Informacja Skarbowa.

Sąd jest drogi, notariusz tani

Jest odwrotnie. Zgodny wniosek do sądu kosztuje 300 zł, a taksa przy mieszkaniu za 600 000 zł to 3 170 zł netto. Notariusz sprzedaje termin i pewność, nie oszczędność, i ta strona mówi to wprost.

Ile kosztuje dział spadku u notariusza?

Przy mieszkaniu po rodzicach wartym 600 000 zł, dzielonym przez dwoje rodzeństwa ze spłatą połowy, taksa z VAT i ośmioma stronami wypisów wynosi 3 958,14 zł, podatek PCC 6 000 zł, a wpis do księgi wieczystej 150 zł, razem 10 108,14 zł. Taksa liczy się od wartości całego spadku, podatek od wartości przejmowanej połowy. Stawki są maksymalne, kancelaria może zejść niżej.

Dział spadku u notariusza czy w sądzie?

Sąd jest tańszy, notariusz szybszy. Wniosek ze zgodnym projektem działu kosztuje 300 zł (art. 51 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych), a przy tym samym mieszkaniu za 600 000 zł notariusz bierze 3 958,14 zł. Podatek PCC i wpis 150 zł są takie same. Za różnicę 3 658,14 zł kupujecie jeden dzień zamiast miesięcy, a przy spłacie z kredytu sąd praktycznie odpada, bo bank wymaga aktu.

Dział spadku ze spłatą a PCC: od czego liczy się podatek?

Od wartości rynkowej udziału nabytego ponad własny, a nie od kwoty spłaty (art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o PCC). Siostra przejmująca połowę mieszkania wartą 300 000 zł płaci 2 procent od 300 000 zł, czyli 6 000 zł, także gdy brat zgodził się na spłatę 200 000 zł. Spłata decyduje wyłącznie o tym, czy podatek w ogóle powstaje. Pobiera go notariusz przy akcie.

Czy dział spadku bez spłat i dopłat podlega podatkowi?

Nie. Ustawa o PCC obejmuje umowy o dział spadku tylko „w części dotyczącej spłat lub dopłat" (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f), a zamknięty katalog ustawy o podatku od spadków i darowizn wymienia nieodpłatne zniesienie współwłasności, lecz nie dział spadku. Gdy każde z rodzeństwa bierze po jednym z dwóch podobnie wycenionych mieszkań, zostaje taksa od 900 000 zł i 150 zł wpisu.

Dział spadku a podatek dochodowy: czy spłacony spadkobierca płaci PIT?

Nie płaci do wysokości swojego udziału w spadku. Art. 10 ust. 7 ustawy o PIT stanowi wprost, że nabycie ani odpłatne zbycie w drodze działu spadku nie jest zbyciem w rozumieniu ustawy „do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku". Brat, który dostał 300 000 zł za połowę wartą 300 000 zł, nie wykazuje tego w żadnym PIT. Dopiero spłata ponad udział jest przychodem.

Ile wynosi opłata za wpis do księgi wieczystej po dziale spadku?

150 zł, a nie 200 zł. Art. 42 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych przewiduje jedną obniżoną opłatę od wpisu własności na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku albo zniesienia współwłasności, „niezależnie od liczby udziałów w tych prawach". Troje rodzeństwa płaci więc tyle samo co dwoje. Notariusz pobiera opłatę przy akcie i sam składa wniosek elektronicznie.

Czy dział spadku jest konieczny?

Nie ma terminu ani obowiązku, ale bez działu spadkobiercy są współwłaścicielami w ułamkach: sprzedaż, kredyt pod nieruchomość czy remont wymagają zgody wszystkich, a za długi spadkowe odpowiadają solidarnie (art. 1034 § 1 KC). Dział staje się konieczny w praktyce, gdy jedno z rodzeństwa chce zostać w mieszkaniu i wziąć kredyt na spłatę pozostałych, bo bank nie sfinansuje spłaty bez aktu.

Czy można zrobić dział spadku bez stwierdzenia nabycia spadku?

Nie. Notariusz musi wiedzieć, kto i w jakim udziale dziedziczy, więc potrzebny jest akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu. Jeżeli go nie ma, a wszyscy spadkobiercy się stawią, notariusz sporządzi protokół dziedziczenia, akt poświadczenia i dział spadku na jednej wizycie. Dokłada to 150 zł netto taksy (§ 10a) i 5 zł do Rejestru Spadkowego.

Dział spadku u notariusza: jakie dokumenty są potrzebne?

Dowody wszystkich spadkobierców, akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu, numer księgi wieczystej, uzgodniona wartość majątku i wysokość spłat. Od 13 lipca 2025 r. najbliższa rodzina, która zgłosiła spadek na SD-Z2, nie musi już przynosić zaświadczenia z urzędu skarbowego (art. 19 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn); pozostali spadkobiercy nadal je przedstawiają.

Czy dział spadku u notariusza można zrobić przez pełnomocnika?

Tak. Spadkobierca mieszkający za granicą albo chory udziela pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (art. 99 § 1 KC wymaga tej samej formy co umowa), w którym wskazuje sposób podziału i wysokość spłaty. Pełnomocnictwo można sporządzić u polskiego notariusza albo w konsulacie, jeżeli konsul ma upoważnienie ministra do sporządzania aktów. Pełnomocnikiem może być inny spadkobierca.

Dział spadku po dwóch spadkodawcach: czy trzeba dwóch aktów?

Nie, ale trzeba dwóch aktów poświadczenia dziedziczenia, po jednym po każdym z rodziców, bo każdy spadek ustala się osobno. Sam dział rodzeństwo może objąć jednym aktem notarialnym, w którym dzieli oba spadki naraz. Taksę liczy się wtedy raz, od ogólnej wartości dzielonego majątku (§ 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia), a wpis kosztuje jedne 150 zł.

Dział spadku a zaliczenie darowizn: czy mieszkanie darowane bratu za życia rodziców się liczy?

Przy dziedziczeniu ustawowym między zstępnymi tak: art. 1039 § 1 KC każe zaliczyć na schedę spadkową darowizny otrzymane od spadkodawcy, chyba że zwolnił z tego obowiązku. Wartość bierze się według stanu z chwili darowizny i cen z chwili działu (art. 1042 § 2). U notariusza strony mogą to rozliczyć dowolnie, w sądzie sporne zaliczenie wycenia biegły.

Dział spadku a długi spadkowe: kto je spłaca po podziale?

Do chwili działu spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe solidarnie, więc wierzyciel może ściągnąć całość od jednego z nich (art. 1034 § 1 KC). Od chwili działu każdy odpowiada tylko w stosunku do wielkości swojego udziału (§ 2). To jeden z praktycznych powodów, żeby dział zrobić szybko, gdy po zmarłym został kredyt albo niezapłacone rachunki.

Dział spadku a kredyt hipoteczny: co z hipoteką rodziców?

Hipoteka zostaje na nieruchomości niezależnie od tego, kto ją przejmie, a dług osobisty przeszedł na spadkobierców w udziałach. Bank musi zgodzić się na przejęcie kredytu przez jedną osobę i sprawdzi jej zdolność. Taksa liczona jest od pełnej wartości mieszkania, bo § 4 rozporządzenia nie pozwala odliczać obciążeń. Gdy spłatę rodzeństwa finansuje nowy kredyt, bank wymaga aktu z wnioskiem o wpis.

Dział spadku a zachowek: czy podział spadku zamyka roszczenie o zachowek?

Nie. Zachowek jest roszczeniem pieniężnym pominiętego dziecka albo małżonka wobec spadkobiercy i istnieje niezależnie od tego, jak spadkobiercy podzielili majątek między sobą. Dział spadku między spadkobiercami testamentowymi nie odbiera uprawnionemu zachowku ani nie przerywa pięcioletniego terminu z art. 1007 KC. Zachowek warto rozliczyć w tym samym akcie, jeżeli uprawniony się zgodzi.

Czy dział spadku może być częściowy?

Umowny tak: art. 1038 § 2 KC pozwala ograniczyć umowę do części spadku, na przykład podzielić mieszkanie teraz, a działkę zostawić we współwłasności. Sądowy dział powinien objąć cały spadek i tylko z ważnych powodów może być ograniczony (§ 1). Przy dziale częściowym taksę liczy się od wartości dzielonej części, nie całego spadku.

Dział spadku z małoletnim spadkobiercą: czy potrzebna jest zgoda sądu?

Tak, jeżeli dziecko ma dostać mniej niż wynosi jego udział albo zgodzić się na spłatę w ratach. Rodzic nie może bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać za dziecko czynności przekraczających zwykły zarząd (art. 101 § 3 KRO), a dział spadku do nich należy. Notariusz zażąda prawomocnego postanowienia przed wizytą, co wydłuża sprawę o dwa do czterech miesięcy.

Czym różni się dział spadku od zniesienia współwłasności?

Dział spadku dzieli majątek między spadkobierców, zniesienie współwłasności rozdziela każdą inną wspólną własność. Taksa i PCC działają identycznie, ale opłaty sądowe są inne (300 zł za zgodny dział, 600 zł za dział połączony ze zniesieniem), a bezpiecznik podatku dochodowego z art. 10 ust. 7 ustawy o PIT dotyczy wyłącznie działu spadku. Gdy połowa mieszkania należała do żyjącego rodzica, notariusz łączy obie czynności w jednym akcie.