Sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek przed upływem 5 lat i koszty notarialne
Odziedziczone mieszkanie sprzedajecie aktem notarialnym, a podatek zależy od roku, w którym kupił je spadkodawca, nie od dnia śmierci. Przed upływem pięciu lat każdy spadkobierca płaci 19 % od dochodu ze swojego udziału, a kosztem jest cena zapłacona przez rodziców.
Mieszkanie za 600 000 zł, kupione w 2022 r. za 420 000 zł, dwoje dzieci: wspólna sprzedaż w 2026 r. kosztuje rodzinę 34 583,78 zł, a dział ze spłatą przed sprzedażą 27 591,92 zł.
5 lat
od końca roku zakupu przez spadkodawcę
19 %
od dochodu, nie od ceny sprzedaży
150 zł
wpis spadkobierców, jedna opłata
Taksa z rozporządzenia jest maksymalna. Podatek liczymy według ustawy o PIT, bez ulgi mieszkaniowej, która może go obniżyć do zera.
Policz sprzedaż odziedziczonego mieszkania
Sprzedaż wspólna
- Notariusz i sąd
- 383,78 zł
- PIT wszystkich
- 34 200,00 zł
- Razem
- 34 583,78 zł
Dział ze spłatą i sprzedaż
- Dział, PCC, sąd
- 10 491,92 zł
- PIT przejmującego
- 17 100,00 zł
- Razem
- 27 591,92 zł
Przy jednym spadkobiercy działu nie ma.
Bez podatku sprzedacie od 1 stycznia 2028 r. Do tego czasu każdy płaci 19 % od dochodu ze swojego udziału. Pięć lat od zakupu przez spadkodawcę minęło, więc PIT nie ma, a dział byłby samym kosztem.
Od kiedy liczyć pięć lat
Zegar podatku startuje w roku zakupu przez rodziców
Do 2018 r. pięć lat liczyło się od śmierci spadkodawcy. Od 2019 r. art. 10 ust. 5 ustawy o PIT mówi wprost, że przy spadku okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. Rodzice, którzy kupili mieszkanie w 2015 r., zostawiają dzieciom mieszkanie, które można sprzedać bez podatku od razu.
Problem mają spadkobiercy mieszkań kupionych niedawno, często na kredyt. Wtedy liczy się każdy dokument: akt zakupu rodziców, faktury za remont i potwierdzenie spłaty zachowku. Wszystko to art. 22 ust. 6d pozwala odjąć od ceny.
Mieszkanie 600 000 zł, zakup rodziców 420 000 zł w 2022 r., sprzedaż w 2026 r.
Sprzedaż wspólna czy najpierw dział spadku ze spłatą
Dwoje dzieci, sprzedaż wspólna
34 583,78 zł
w tym 34 200 zł PIT
Dwoje dzieci, dział ze spłatą
27 591,92 zł
w tym 6 000 zł PCC i 17 100 zł PIT
Troje dzieci, dział ze spłatą
23 891,92 zł
wobec 34 583,78 zł przy wspólnej
Zakup rodziców w 2015 r.
383,78 zł
tylko akt poświadczenia i wpis
Dział działa dzięki art. 10 ust. 7 ustawy o PIT: dział spadku do wysokości udziału nie jest ani nabyciem, ani zbyciem. Spadkobierca, który dostaje spłatę równą wartości swojego udziału, nie ma przychodu. Przejmujący płaci podatek tylko od własnego udziału, a część przejętą ponad udział nabywa za spłatę, więc przy sprzedaży za tę samą cenę dochodu z niej nie ma.
Dział nie jest darmowy. Notariusz liczy taksę od wartości całego mieszkania (§ 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia), przejmujący płaci 2 % PCC od nadwyżki, a spłata musi być realna i w wartości rynkowej, zwykle płatna z ceny sprzedaży. Gdy pięć lat już minęło, dział tylko kosztuje. Przy dużym zysku warto potwierdzić konstrukcję u doradcy podatkowego, a przy samym dziale pomoże strona o dziale spadku u notariusza.
Ten sam przykład, inny rok zakupu
Podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku w 2026 r.
Zmienia się tylko rok, w którym rodzice kupili mieszkanie. Cena, koszt zakupu i dwoje spadkobierców zostają takie same. Różnica między pierwszym a drugim wierszem to cały podatek, czyli 34 200 zł za jeden rok kalendarzowy.
Jeżeli termin jest blisko, policzcie czekanie. Umowa przedwstępna z wydaniem kluczy dziś i aktem przenoszącym własność w styczniu pozwala kupującemu wprowadzić się wcześniej, a Wam sprzedać bez podatku. Takie umowy opisuje strona o umowie przedwstępnej u notariusza.
| Zakup przez rodziców | Bez podatku od | PIT obojga | Sprzedaż wspólna | Dział ze spłatą |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 1.01.2026 | 0 zł | 383,78 zł | 10 491,92 zł |
| 2021 | 1.01.2027 | 34 200 zł | 34 583,78 zł | 27 591,92 zł |
| 2022 | 1.01.2028 | 34 200 zł | 34 583,78 zł | 27 591,92 zł |
| 2023 | 1.01.2029 | 34 200 zł | 34 583,78 zł | 27 591,92 zł |
| 2024 | 1.01.2030 | 34 200 zł | 34 583,78 zł | 27 591,92 zł |
| 2025 | 1.01.2031 | 34 200 zł | 34 583,78 zł | 27 591,92 zł |
Mieszkanie 600 000 zł, koszt zakupu rodziców 420 000 zł, akt poświadczenia dziedziczenia z wpisem 383,78 zł, akt sprzedaży opłaca kupujący. Bez ulgi mieszkaniowej.
Od spadku do pieniędzy na koncie
Jak sprzedać mieszkanie odziedziczone po rodzicach
-
1
Akt poświadczenia dziedziczenia
Spadkobiercy idą razem do notariusza z aktem zgonu, testamentem, jeśli był, i aktami stanu cywilnego. Notariusz sam składa wniosek o wpis spadkobierców do księgi (art. 95j Prawa o notariacie), opłata 150 zł.
-
2
Zgłoszenie SD-Z2
Najbliższa rodzina w sześć miesięcy od rejestracji aktu zgłasza spadek do urzędu skarbowego i nie płaci podatku od spadku. Od 13 lipca 2025 r. przy takim nabyciu notariusz nie żąda już zaświadczenia z urzędu.
-
3
Wybór drogi i kupującego
Przed umową przedwstępną policz obie drogi: wspólną sprzedaż i dział ze spłatą. Gdy jeden ze spadkobierców mieszka za granicą, podpisuje pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego za 30 zł netto.
-
4
Akt sprzedaży i PIT-39
Kupujący płaci zwykle taksę i 2 % PCC. Sprzedający przed upływem pięciu lat składa PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku i płaci 19 % od dochodu, chyba że wyda pieniądze na własne mieszkanie.
Dokumenty do sprzedaży mieszkania ze spadku
Bez stwierdzonego nabycia spadku notariusz aktu sprzedaży nie zrobi. Najszybciej idzie akt poświadczenia dziedziczenia na jednej wizycie, a spadkobierca z zagranicy podpisuje pełnomocnictwo notarialne do sprzedaży w kraju, w którym mieszka. Kupujący za mieszkanie zapłaci najbezpieczniej przez depozyt albo przelewem w dniu aktu.
- Akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
- Numer księgi wieczystej mieszkania (notariusz sprawdzi ją sam w systemie)
- Akt notarialny, za który spadkodawca kupił mieszkanie, i faktury na udokumentowane remonty, bo to one obniżają podatek
- Potwierdzenie zgłoszenia SD-Z2 albo zaświadczenie z urzędu skarbowego, gdy spadkobiercy są spoza najbliższej rodziny
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych i zaświadczenie ze spółdzielni albo wspólnoty o braku zaległości
- Pełnomocnictwo notarialne od spadkobiercy, który nie przyjdzie na akt
Koszty, które odejmujecie od ceny
Co obniża podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku
art. 22 ust. 6d
Zakup przez spadkodawcę
Cena z aktu notarialnego rodziców i koszty tamtej transakcji, w części przypadającej na Wasz udział. Szukajcie aktu w dokumentach domowych albo zamówcie wypis w kancelarii, która go sporządziła.
art. 22 ust. 6e
Remonty z fakturami
Nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, tylko na podstawie faktur VAT. Paragony i umowa z ekipą bez faktury nie wystarczą.
ciężary spadkowe
Zachowek i długi spadkowe
Spłacony zachowek, długi spadkodawcy i wykonane zapisy, także gdy zapłacicie je po sprzedaży. Wtedy składa się korektę PIT-39.
art. 21 ust. 1 pkt 131
Własne mieszkanie w 3 lata
Dochód wydany na zakup, budowę albo spłatę kredytu na własne mieszkanie jest zwolniony w proporcji do wydatków. Kto przeznaczy całość, płaci zero.
Gdy w spadku jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zasada pięciu lat działa tak samo, a różnią się dokumenty, co opisuje wpis o sprzedaży mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystej. Najbliższa rodzina nie płaci podatku od samego spadku, jeżeli zgłosi go na SD-Z2 w sześć miesięcy od rejestracji aktu poświadczenia dziedziczenia.
Prostowanie
Co poradniki piszą źle o sprzedaży mieszkania po rodzicach
Pięć lat liczy się od śmierci rodzica albo od aktu poświadczenia dziedziczenia.
Od 2019 r. art. 10 ust. 5 ustawy o PIT liczy pięć lat od końca roku, w którym mieszkanie kupił spadkodawca. Gdy rodzice kupili je w 2015 r., sprzedaż jest wolna od podatku od razu, nawet tydzień po pogrzebie.
Odziedziczone mieszkanie ma koszt zero, więc podatek płaci się od całej ceny.
Art. 22 ust. 6d zalicza do kosztów udokumentowany koszt zakupu poniesiony przez spadkodawcę, nakłady z fakturami i ciężary spadkowe, w tym spłacony zachowek. Akt zakupu rodziców z szuflady obniża podatek często o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Przed sprzedażą zawsze trzeba zrobić dział spadku.
Spadkobiercy mogą sprzedać mieszkanie wspólnie, bez działu, jednym aktem. Dział ma sens wtedy, gdy przed upływem pięciu lat obniża podatek: spłata w granicach udziału nie jest przychodem (art. 10 ust. 7).
Notariusz nie zrobi aktu bez zaświadczenia z urzędu skarbowego.
Od 13 lipca 2025 r. art. 19 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn nie wymaga zaświadczenia, gdy nabycie było zwolnione jako najbliższa rodzina z art. 4a. Zaświadczenie potrzebne jest dalszej rodzinie i osobom obcym.
Pytania
O co pytają spadkobiercy przed sprzedażą mieszkania
Kiedy można sprzedać mieszkanie ze spadku bez podatku?
Od 1 stycznia szóstego roku po roku, w którym mieszkanie kupił spadkodawca. Art. 10 ust. 5 ustawy o PIT liczy pięć lat od końca roku zakupu przez zmarłego, nie od śmierci ani od aktu poświadczenia dziedziczenia. Mieszkanie kupione przez rodziców w 2022 r. można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2028 r.
Czy sprzedaż odziedziczonego mieszkania jest opodatkowana?
Tylko przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu przez spadkodawcę. Wtedy każdy spadkobierca płaci 19 % od dochodu ze swojego udziału (art. 30e ustawy o PIT) i składa PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku. Dochód to cena minus koszt zakupu poniesiony przez spadkodawcę i udokumentowane remonty (art. 22 ust. 6d).
Ile podatku od sprzedaży mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat?
Przy mieszkaniu za 600 000 zł kupionym przez rodziców za 420 000 zł i dwojgu spadkobierców każdy ma 90 000 zł dochodu i płaci 17 100 zł podatku, razem 34 200 zł. Bez aktu zakupu rodziców kosztem byłoby zero i podatek wzrósłby do 114 000 zł.
Kto płaci notariusza przy sprzedaży mieszkania ze spadku?
Akt sprzedaży zwykle opłaca kupujący, razem z 2 % PCC, bo to on nabywa własność. Spadkobiercy płacą za akt poświadczenia dziedziczenia (przy mieszkaniu 383,78 zł z wpisem do księgi), za pełnomocnictwa nieobecnych i ewentualny dział spadku. Strony mogą umówić się inaczej, przepisy tego nie narzucają.
Czy można sprzedać mieszkanie w spadku przed działem?
Tak. Spadkobiercy ze stwierdzonym nabyciem spadku sprzedają mieszkanie wspólnie jednym aktem, bez działu. Każdy podpisuje osobiście albo przez pełnomocnika z pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego. Dział przed sprzedażą ma sens głównie wtedy, gdy nie minęło pięć lat i spłata obniża podatek.
Jak sprzedać mieszkanie ze spadku bez podatku?
Są trzy legalne drogi. Poczekać do końca piątego roku od zakupu przez spadkodawcę, wydać pieniądze w trzy lata na własne mieszkanie (ulga z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) albo udokumentować koszty spadkodawcy i remonty tak, żeby dochodu nie było. Dział ze spłatą obniża podatek, ale go nie zeruje.
Umów akt poświadczenia dziedziczenia i akt sprzedaży w jednej kancelarii
Wybierz czynność i miasto, zostaw kontakt, a przed wizytą dostaniesz rachunek dla Waszej ceny i liczby spadkobierców oraz listę dokumentów, o które poprosi kancelaria.
Zobacz też
Czynności, które idą w parze ze sprzedażą spadku
Akt poświadczenia dziedziczenia
Protokół, akt i wpis spadkobierców do księgi na jednej wizycie.
Dział spadku u notariusza
Taksa od całego spadku, 2 % PCC od spłaty i opłata 150 zł.
Koszty notarialne sprzedaży mieszkania
Ile za akt sprzedaży zapłaci kupujący, z PCC i wpisem.
Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania
Gdy jeden ze spadkobierców nie przyjedzie na akt.
Co dalej po akcie poświadczenia dziedziczenia
SD-Z2, księga wieczysta i terminy po wizycie.
Dział spadku czy darowizna udziału
Która droga jest tańsza, gdy jedno z rodzeństwa zostaje w mieszkaniu.