Zakup mieszkania z hipoteką krok po kroku

W skrócie: mieszkanie z hipoteką sprzedającego można kupić bezpiecznie i robi się to codziennie, bo większość lokali na rynku wtórnym ma kredyt. Klucz jest jeden: cena musi trafić najpierw na spłatę kredytu sprzedającego, a nie do jego kieszeni. Służy do tego zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia, zgoda banku na wykreślenie hipoteki oraz depozyt notarialny albo przelew wprost na rachunek techniczny kredytu. Wykreślenie wpisu z działu IV księgi wieczystej kosztuje 100 zł i trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Czy można kupić mieszkanie z hipoteką?

Tak. Hipoteka nie blokuje sprzedaży i nie wymaga zgody banku na samą transakcję. Bank zabezpieczył się prawem na nieruchomości, a nie zakazem jej zbywania, więc sprzedający może zawrzeć umowę sprzedaży w każdej chwili. Problem nie polega na tym, czy wolno, tylko na tym, co zostanie w księdze wieczystej po podpisaniu aktu.

Warto od razu odróżnić dwie sytuacje, które w ogłoszeniach wyglądają identycznie. Hipoteka umowna zabezpiecza zwykły kredyt mieszkaniowy i znika po spłacie: to sprawa techniczna. Hipoteka przymusowa, wpisana przez urząd skarbowy, ZUS albo komornika na podstawie tytułu wykonawczego, sygnalizuje, że sprzedający ma poważniejsze kłopoty i że mogą istnieć kolejni wierzyciele, którzy jeszcze nie zdążyli się wpisać. Przy hipotece przymusowej ostrożność musi być większa, a kwota zabezpieczenia większa od samego długu.

Dlaczego hipoteka jest groźna dla kupującego

Odpowiada za to art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. Innymi słowy: gdy kupisz mieszkanie, a hipoteka zostanie w księdze, stajesz się dłużnikiem rzeczowym cudzego kredytu. Nie musisz spłacać rat, ale bank może zaspokoić się z Twojego mieszkania, jeżeli poprzedni właściciel przestanie płacić.

Nie pomoże tu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chroni ona nabywcę przed tym, czego w księdze nie było, a hipoteka jest wpisana w dziale IV i widoczna dla każdego. Kupujący, który podpisał akt mimo wpisu, z definicji wiedział o obciążeniu. Dlatego cała konstrukcja bezpiecznej transakcji sprowadza się do tego, żeby wpis zniknął, a nie do tego, żeby go zignorować.

Zakup mieszkania z hipoteką krok po kroku

1. Sprawdź dział IV księgi wieczystej. Numer księgi weź od sprzedającego i przejrzyj ją w wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości. Interesuje Cię kwota hipoteki, wierzyciel i to, czy wpisów nie ma więcej niż jeden. Zajrzyj też do działu III, gdzie siedzą roszczenia, służebności i wzmianki o toczących się postępowaniach.
2. Poproś o zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia. Bank wystawia je na konkretny dzień, podaje saldo, numer rachunku technicznego do spłaty i zwykle kwotę odsetek za każdy dzień zwłoki. To jedyny wiarygodny dokument o wysokości długu. Kwota hipoteki wpisana w księdze jest z reguły wyższa od realnego salda, bo zabezpiecza także odsetki i koszty.
3. Poproś o zgodę banku na wykreślenie hipoteki, wystawioną warunkowo. W praktyce nazywa się to promesą albo listem mazalnym wydanym z góry. Bank oświadcza w niej, że po wpłynięciu wskazanej kwoty na rachunek techniczny zezwala na wykreślenie hipoteki. Promesa ma termin ważności, zwykle od 14 do 30 dni, więc trzeba ją zgrać z datą aktu.
4. Zapisz mechanizm w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie wymaga żadnej formy szczególnej, więc strony mogą ją zawrzeć na zwykłym dokumencie, a nawet podpisać elektronicznie na odległość. Forma aktu notarialnego jest potrzebna dopiero wtedy, gdy chcesz móc dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). Niezależnie od formy w umowie muszą znaleźć się: kwota idąca na spłatę kredytu, kwota dla sprzedającego, terminy i to, kto pokrywa koszt depozytu notarialnego.
5. Rozdziel cenę w akcie sprzedaży. Notariusz zapisuje w akcie, że część ceny odpowiadająca zadłużeniu idzie bezpośrednio na rachunek techniczny kredytu w banku sprzedającego, a reszta na jego rachunek prywatny. Sprzedający nie dostaje więc do ręki pieniędzy, które ma dopiero przekazać bankowi.
6. Zabezpiecz resztę ceny do czasu wykreślenia. Sama spłata kredytu nie usuwa wpisu z księgi. Dlatego część ceny warto zatrzymać w depozycie notarialnym do momentu, aż w dziale IV nie będzie już hipoteki. Alternatywą jest zatrzymanie kwoty odpowiadającej hipotece do czasu przedstawienia listu mazalnego.
7. Złóż wniosek o wykreślenie. Po spłacie bank wystawia właściwy list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki. Wniosek na formularzu KW-WPIS składa się do sądu wieczystoksięgowego wraz z tym dokumentem. Opłata wynosi 100 zł, bo art. 46 ustawy o kosztach sądowych każe pobierać za wykreślenie połowę opłaty od wpisu, a wpis hipoteki kosztuje 200 zł.

Jak zabezpieczyć zapłatę: depozyt notarialny czy przelew bezpośredni

To dwa różne narzędzia i najczęściej używa się ich razem. Przelew bezpośredni na rachunek techniczny załatwia spłatę kredytu, ale nie chroni przed tym, że bank zwleka z listem mazalnym albo że sąd długo rozpoznaje wniosek. Depozyt trzyma pieniądze poza zasięgiem obu stron do chwili, gdy warunek się ziści.

Depozyt kosztuje ułamek procenta transakcji: przy 100 000 zł zatrzymanych do czasu wykreślenia hipoteki to 585 zł netto maksymalnej taksy, a przy 300 000 zł 985 zł netto. Wysokość liczy się od kwoty złożonej w depozycie, a nie od ceny mieszkania, więc zabezpieczenie samej spornej części jest tanie. Pełne wyliczenie znajdziesz w kalkulatorze kosztu depozytu notarialnego.

Ile kosztuje zakup mieszkania z hipoteką

Sama hipoteka nie podnosi znacząco rachunku. Dochodzą do niego dwie pozycje: opłata za wykreślenie starego wpisu i, opcjonalnie, taksa za depozyt. Poniżej pełny rachunek przy mieszkaniu za 500 000 zł kupowanym za gotówkę, z hipoteką sprzedającego na 200 000 zł i depozytem obejmującym tę kwotę.

Kwoty taksy są maksymalne, bo art. 5 § 1 Prawa o notariacie mówi o wynagrodzeniu określonym na podstawie umowy ze stronami, nie wyższym niż stawka maksymalna. Przy transakcji, w której kancelaria robi i akt, i depozyt, warto zapytać o stawkę z góry. Szczegółowe zestawienie wszystkich pozycji przy zakupie znajdziesz w artykule o kosztach notarialnych przy zakupie mieszkania, a przebieg samego aktu opisuje strona aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Zakup mieszkania z hipoteką na kredyt: uważaj na kolejność wpisów

Gdy kupujący też bierze kredyt, w księdze wieczystej spotykają się dwie hipoteki: stara sprzedającego i nowa kupującego. Bank kupującego prawie zawsze wymaga, żeby jego hipoteka miała pierwsze miejsce, więc uruchomienie kredytu bywa uzależnione od wykreślenia starego wpisu albo przynajmniej od złożenia wniosku o wykreślenie razem z wnioskiem o nowy wpis.

W praktyce sekwencja wygląda tak: notariusz składa jednym wnioskiem wpis własności kupującego i wpis nowej hipoteki, a wniosek o wykreślenie starej hipoteki idzie osobno, po spłacie i po otrzymaniu listu mazalnego. Sądy rozpoznają je w kolejności wpływu, dlatego przez pewien czas w księdze widnieją oba obciążenia naraz. To normalne i nie oznacza błędu, ale bank kupującego może przez ten okres naliczać podwyższone oprocentowanie do czasu prawomocnego wpisu swojej hipoteki. Warto policzyć ten koszt przed podpisaniem umowy kredytowej.

Do depozytu trafia wtedy zwykle wkład własny, bo część kredytową bank przelewa samodzielnie, zgodnie z dyspozycją z umowy kredytowej. Kupujący nie ma nad tym przelewem kontroli, więc warunek wypłaty z depozytu warto powiązać z faktem, który da się sprawdzić dokumentem: odpisem księgi wieczystej bez wpisu w dziale IV albo listem mazalnym.

Jak zdjąć hipotekę z mieszkania po spłacie kredytu

Hipoteka nie znika automatycznie razem ze spłatą. Wygasa wprawdzie z mocy prawa, ale wpis zostaje w księdze i trzeba go wykreślić na wniosek. Potrzebne są trzy rzeczy: list mazalny z banku (oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie, podpisane przez osoby uprawnione do reprezentacji), wypełniony formularz KW-WPIS z zaznaczonym żądaniem wykreślenia oraz 100 zł opłaty.

Wniosek składa właściciel nieruchomości, czyli po transakcji już kupujący. Czas rozpoznania zależy wyłącznie od obciążenia konkretnego sądu wieczystoksięgowego i waha się od kilku tygodni do kilku miesięcy. Nie da się go przyspieszyć opłatą, dlatego depozyt zabezpieczający resztę ceny powinien mieć realistyczny termin graniczny i wyraźny zapis o tym, co dzieje się po jego upływie.

Najczęstsze błędy przy zakupie mieszkania z hipoteką

• Poleganie na kwocie hipoteki z księgi zamiast na zaświadczeniu banku. Wpis zabezpiecza kapitał, odsetki i koszty, więc bywa o kilkadziesiąt procent wyższy od realnego salda. Na spłatę idzie kwota z zaświadczenia, nie z działu IV.
• Przekazanie całej ceny sprzedającemu „na słowo”, że spłaci kredyt. Jeżeli tego nie zrobi, kupujący zostaje z mieszkaniem obciążonym cudzym długiem i z roszczeniem, które trzeba dochodzić w sądzie.
• Nieostry warunek wypłaty z depozytu. Zapis „po uregulowaniu spraw kredytowych” nie da się zweryfikować dokumentem, więc notariusz go nie przyjmie albo przyjmie i spór przeniesie się na etap wypłaty. Warunek musi brzmieć jak fakt: „po przedstawieniu odpisu zwykłego księgi wieczystej numer KW, w którym dział IV nie zawiera wpisów”.
• Przeoczenie terminu ważności promesy. Zgoda banku wystawiona z góry ma datę graniczną. Gdy akt przesunie się o dwa tygodnie, dokument trzeba zamawiać ponownie, a to potrafi opóźnić transakcję o kolejny miesiąc.
• Zapomnienie o zaświadczeniach o zaległościach we wspólnocie i mediach. Hipoteka to nie jedyne obciążenie, jakie może przejść razem z mieszkaniem. Zaświadczenie o niezaleganiu warto postawić jako drugi warunek wypłaty z depozytu.

Czy sprzedający musi mieć zgodę banku na sprzedaż mieszkania z hipoteką?

Nie, zgoda banku nie jest warunkiem ważności umowy sprzedaży. Bank nie traci zabezpieczenia, bo hipoteka i tak podąża za nieruchomością. Umowa kredytowa może natomiast zobowiązywać kredytobiorcę do poinformowania banku o zbyciu, a naruszenie takiego zapisu daje bankowi prawo wypowiedzenia kredytu. To ryzyko sprzedającego, nie kupującego, i nie wpływa na skuteczność aktu notarialnego.

Ile trwa zakup mieszkania z hipoteką?

Od podpisania umowy przedwstępnej do wykreślenia starej hipoteki mija zwykle od dwóch do czterech miesięcy. Zaświadczenie o zadłużeniu i promesa zajmują bankowi od kilku dni do trzech tygodni, sam akt notarialny to jedno spotkanie, spłata kredytu księguje się w ciągu kilku dni roboczych, list mazalny przychodzi w dwa do czterech tygodni, a wykreślenie w sądzie trwa najdłużej. Przy zakupie za gotówkę i sprawnym banku całość da się zamknąć w sześć tygodni.

Gdy chcesz mieć policzone wszystkie pozycje przed wizytą, skorzystaj z kalkulatora taksy notarialnej, a jeżeli transakcja jest darowizną w rodzinie, a nie sprzedażą, koszty wyglądają inaczej i rozpisuje je kalkulator kosztu darowizny.