Depozyt notarialny: koszt, taksa notarialna i zasady przy zakupie mieszkania

Podstawą jest art. 108 § 1 Prawa o notariacie. Notariusz w związku z czynnością dokonywaną w jego kancelarii ma prawo przyjąć na przechowanie papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej, żeby wydać je osobie wskazanej przy złożeniu. Na te środki prowadzi specjalne konto bankowe, odrębne od rachunku, z którego kancelaria opłaca własne rachunki.

Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół. Art. 108 § 2 wymienia, co musi się w nim znaleźć: data przyjęcia, tożsamość osoby składającej, data planowanego wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej. Wydanie następuje za pokwitowaniem. To właśnie protokół, a nie sam przelew, decyduje o tym, kiedy pieniądze zmienią właściciela.

Sens całej konstrukcji jest prosty: przez kilka dni albo tygodni pieniądze nie należą już praktycznie do kupującego, ale nie są jeszcze dostępne dla sprzedającego. Nikt nie może ich wycofać jednostronnie. Dopiero spełnienie warunku opisanego w protokole, na przykład wykreślenie starej hipoteki albo wydanie lokalu, uruchamia wypłatę.

Jedno ograniczenie zaskakuje najczęściej. Zwrot „w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością” oznacza, że nie da się przyjść do notariusza wyłącznie po depozyt. Musi mu towarzyszyć akt sporządzany u tego samego notariusza, najczęściej umowa sprzedaży nieruchomości albo umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Depozyt sam w sobie nie jest usługą, którą można kupić osobno.

Depozyt zabezpiecza przepływ pieniędzy, a nie stan prawny nieruchomości. Nie sprawdzi za kupującego księgi wieczystej, nie wykryje roszczenia wpisanego w dziale III i nie naprawi wadliwego tytułu własności sprzedającego. Badanie stanu prawnego zostaje osobnym zadaniem, które wykonuje notariusz przygotowujący akt.

Najsłabszym ogniwem jest opis warunku wypłaty. Notariusz wypłaci depozyt dokładnie wtedy, gdy ziści się to, co zapisano w protokole, więc nieostry warunek przenosi spór z jednej strony transakcji na drugą, zamiast go usuwać. Warunek powinien dać się sprawdzić dokumentem: odpisem z księgi wieczystej, zaświadczeniem banku, protokołem zdawczo odbiorczym.

Trzecia rzecz to czas. Wykreślenie hipoteki potrafi zająć od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu wieczystoksięgowego. Sprzedający, który liczy na szybką wypłatę, powinien znać ten harmonogram przed podpisaniem aktu, bo depozyt nie przyspiesza pracy sądu. Rozsądny protokół przewiduje termin graniczny i to, co dzieje się po jego upływie.

Wreszcie: depozyt nie jest darmowy i nie zawsze jest potrzebny. Przy zakupie od dewelopera środki i tak trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy z mocy ustawy deweloperskiej, a przy transakcji bez hipoteki, bez lokatorów i z natychmiastowym wydaniem lokalu zwykły przelew w dniu aktu spełnia to samo zadanie za zero złotych.