Przekazanie gospodarstwa rolnego synowi: koszt u notariusza, umowa z następcą czy darowizna

W skrócie: przekazanie gospodarstwa rolnego synowi wymaga aktu notarialnego, a wybór umowy decyduje o rachunku bardziej niż wartość ziemi. Przy gospodarstwie wartym 1 200 000 zł darowizna oznacza pełną skalę taksy, czyli 5 170 zł netto (6 359,10 zł z VAT). Umowa przekazania zawierana w związku ze świadczeniem z KRUS ma stawkę kwotową 600 zł netto (738 zł brutto), bo § 8 pkt 1 rozporządzenia o taksie wyłącza ją ze skali. Umowa dożywocia kosztuje tyle co darowizna, a dodatkowo wchodzi do katalogu PCC i przy tej wartości dokłada 24 000 zł podatku. Dla syna podatek od spadków i darowizn wynosi w każdym wariancie 0 zł (art. 4a). I rzecz, której nie pisze prawie nikt: od 2022 r. rolnik, który osiągnął wiek emerytalny, dostaje pełną emeryturę rolniczą bez oddawania gospodarstwa.

Czy trzeba przekazać gospodarstwo, żeby dostać emeryturę z KRUS

Nie trzeba i to jest pierwsza rzecz, którą warto ustalić przed wizytą u notariusza. Art. 19 ust. 1 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników uzależnia emeryturę rolniczą od dwóch warunków: wieku emerytalnego (60 lat dla kobiety, 65 dla mężczyzny) i 25 lat podlegania ubezpieczeniu emerytalno-rentowemu. Zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej w tym przepisie nie ma.

Przepis, który kazał oddać gospodarstwo pod rygorem zawieszenia części uzupełniającej, to art. 28, a on od nowelizacji obowiązującej od 15 czerwca 2022 r. dotyczy wyłącznie renty rolniczej i mówi o renciście, nie o emerycie. Potwierdza to art. 34 ust. 2: przy zawieszaniu lub zmniejszaniu emerytury albo renty rolniczej „nie bierze się pod uwagę dochodów z działalności rolniczej". Krócej: rolnik w wieku emerytalnym może pobierać całe świadczenie i dalej prowadzić gospodarstwo.

Różnica praktyczna jest duża. Skoro KRUS nie wymusza już terminu, przekazanie ziemi przestaje być formalnością do odhaczenia przed sześćdziesiątką i staje się zwykłą decyzją majątkową: komu, kiedy i na jakich warunkach. Warto to wiedzieć, bo poradniki i sąsiedzkie rady ciągle powtarzają stan sprzed 2022 r., a pod ich wpływem ludzie oddają gospodarstwo szybciej, niż chcieli, i na gorszych warunkach niż mogli wynegocjować. Stara ścieżka 55 lat dla kobiety i 60 dla mężczyzny przy 30 latach ubezpieczenia i zaprzestaniu działalności (art. 19 ust. 2) nadal istnieje, ale art. 19 ust. 2a zawęża ją do osób, które spełniły te warunki do 31 grudnia 2017 r.

Trzy drogi przekazania i ich rachunek

Każda z nich wymaga aktu notarialnego, bo przeniesienie własności nieruchomości bez tej formy jest nieważne (art. 158 Kodeksu cywilnego). Poniżej rachunek dla gospodarstwa wartego 1 200 000 zł, w którym 900 000 zł to grunty, a 300 000 zł budynki, maszyny i inwentarz.

Do każdej drogi poza testamentem dochodzi 200 zł opłaty sądowej za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych), wypisy aktu po 6 zł netto za rozpoczętą stronę (§ 12 ust. 1 rozporządzenia) i 23 procent VAT od taksy oraz wypisów. Kwoty z tabeli są maksymalne, bo rozporządzenie ustala górną granicę, a notariusz może zejść niżej.

Skąd bierze się 600 zł zamiast 5 170 zł

Z jednego, rzadko cytowanego przepisu. § 8 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ustala stawkę 600 zł za sporządzenie aktu dokumentującego „umowę zbycia nieruchomości, jeżeli w związku z tą umową następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników albo renty strukturalnej". To jest stawka kwotowa: nie zależy od tego, czy gospodarstwo jest warte 400 tysięcy, czy trzy miliony. Prawie wszystkie poradniki piszą w tym miejscu „koszt zależy od wartości gospodarstwa", co przy przekazaniu powiązanym ze świadczeniem z KRUS jest po prostu nieprawdą.

Haczyk jest w słowie „w związku". Skoro emerytura rolnicza nie wymaga już oddania ziemi, sam fakt, że rolnik jest emerytem, nie wystarczy: przepis dotyczy sytuacji, w której to właśnie ta umowa uruchamia wypłatę. Dziś dzieje się tak najczęściej przy rencie rolniczej, gdzie art. 28 nadal zawiesza część uzupełniającą, dopóki rencista i jego małżonek są właścicielami lub posiadaczami gospodarstwa. Jeżeli Wasza sytuacja mieści się w tym przepisie, powiedzcie o tym w kancelarii przed wizytą, bo to jest pytanie warte 4 570 zł netto różnicy w taksie, a notariusz nie zgadnie go z dokumentów.

Umowa z następcą: instrument, o którym rzadko się mówi

Ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników zna osobną umowę nazwaną, której Kodeks cywilny nie przewiduje. Przez umowę z następcą rolnik zobowiązuje się przenieść gospodarstwo na osobę młodszą od siebie co najmniej o 15 lat z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty, jeżeli następca do tego czasu będzie w tym gospodarstwie pracować (art. 84). To nie jest darowizna ani sprzedaż, tylko trzecia konstrukcja, i wynikają z niej cztery rzeczy, których żadna inna droga nie daje.

Po pierwsze, to dwa akty notarialne, nie jeden. Art. 85 wymaga formy aktu notarialnego zarówno dla samej umowy z następcą, jak i dla umowy zawieranej w celu jej wykonania, czyli tej, która faktycznie przenosi własność. Art. 91 każe stosować do umowy z następcą odpowiednio przepisy o umowie przedwstępnej, z wyłączeniem art. 390 § 1, więc następca może żądać zawarcia umowy przenoszącej przed sądem. Planując budżet, liczcie dwie wizyty.

Po drugie, rolnik dostaje prawo do świadczeń z mocy samej ustawy. Art. 88 ust. 1: jeżeli w umowie nie postanowiono inaczej, rolnik po przeniesieniu własności może żądać od następcy świadczeń przewidzianych w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli dokładnie tych, które składają się na dożywocie: mieszkania, wyżywienia, ubrania, pomocy w chorobie i pogrzebu. Dostaje je bez wpisywania czegokolwiek do aktu i bez płacenia 2 procent PCC, które kosztowałoby przy dożywociu 24 000 zł.

Po trzecie, umowę da się rozwiązać przez sąd. Art. 87 pozwala rolnikowi żądać rozwiązania umowy z następcą, jeżeli następca bez usprawiedliwionych powodów nie podjął albo zaprzestał pracy w gospodarstwie lub nie wywiązuje się z obowiązków. Art. 89 idzie dalej i dopuszcza rozwiązanie już zawartej umowy przenoszącej własność, gdy następca uporczywie postępuje wobec rolnika sprzecznie z zasadami współżycia społecznego, dopuścił się rażącej obrazy czci albo umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności. Darowiznę można odwołać tylko za rażącą niewdzięczność (art. 898 Kodeksu cywilnego) i tylko w ciągu roku od dowiedzenia się o niej, więc ochrona rodzica jest tu wyraźnie szersza.

Po czwarte, jeżeli rolnik umrze przed wykonaniem umowy, a następca pracował w gospodarstwie co najmniej 5 lat, może żądać wykonania umowy przez spadkobierców, a jego roszczenie ma pierwszeństwo przed roszczeniami z tytułu zapisów (art. 90).

Przekazanie gospodarstwa rolnego a zachowek

To pytanie pada w tej sprawie najczęściej zaraz po pytaniu o koszt, bo rodzeństwo następcy zwykle nie zostaje z niczym przypadkiem. Mechanizm jest taki: art. 993 i 994 Kodeksu cywilnego każą doliczyć do substratu zachowku darowizny, a darowizny na rzecz zstępnych dolicza się zawsze, bez limitu dziesięciu lat. Jeżeli więc przekazujecie gospodarstwo darowizną, jego pełna wartość wejdzie do rachunku zachowku rodzeństwa.

Umowa z następcą darowizną nie jest: następca przyjmuje obowiązek pracy w gospodarstwie, a rolnik zachowuje wobec niego roszczenia z art. 88. Z tego powodu przyjmuje się, że jej wartości do substratu zachowku się nie dolicza. Tak samo działa umowa dożywocia, bo jest odpłatna. Ustawa nie mówi tego jednak wprost, więc przy dużym gospodarstwie i licznym rodzeństwie to jest punkt do omówienia z notariuszem, a nie założenie. Jeżeli chcecie mieć pewność zamiast argumentu, zostaje umowa, w której rodzeństwo samo zrzeka się roszczenia: opisaliśmy ją w tekście o sposobach na uniknięcie zachowku, a koszt takiego aktu liczy kalkulator na stronie o zrzeczeniu się zachowku u notariusza.

Ile zapłaci następca, który nie jest dzieckiem rolnika

Tu robi się ciekawie, bo umowa z następcą nie wymaga pokrewieństwa: wystarczy 15 lat różnicy wieku i praca w gospodarstwie. Coraz częściej następcą zostaje zięć, siostrzeniec albo pracownik, który od lat prowadzi gospodarstwo razem z właścicielem. Dla takiej osoby wybór instrumentu przestaje być kwestią 4 570 zł taksy i zaczyna chodzić o dziesiątki tysięcy podatku.

Przy darowiźnie obca osoba trafia do III grupy podatkowej. Art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia nabycie własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne wraz z drzewami i roślinami, ale pod trzema warunkami naraz: w wyniku nabycia ma powstać lub powiększyć się gospodarstwo o powierzchni od 11 do 300 ha, nabywca ma je prowadzić przez co najmniej 5 lat, a zwolnienie jest pomocą de minimis w rolnictwie. Zwolnienie obejmuje tylko grunty. Budynki, maszyny i inwentarz zostają opodatkowane. Przy wartości 300 000 zł i kwocie wolnej 5 733 zł podatek w III grupie wynosi 3 313,20 zł powiększone o 20 procent nadwyżki ponad 23 665 zł, czyli 57 433,60 zł.

Przy umowie z następcą tego rachunku nie ma. Katalog art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest zamknięty i wymienia dziedziczenie, darowiznę, zasiedzenie, nieodpłatne zniesienie współwłasności, zachowek oraz nieodpłatną rentę, użytkowanie i służebność. Umowy z następcą w nim nie ma, a słowo „następca" nie pada w całej ustawie ani razu. Podobnie wygląda to w ustawie o PCC, której katalog też jest zamknięty i nie zna tej umowy, choć zna umowę dożywocia i opodatkowuje ją stawką 2 procent. To nie jest zwolnienie, tylko brak przedmiotu opodatkowania, i właśnie dlatego warto poprosić notariusza o zakwalifikowanie czynności przed wizytą, a nie po niej. Dla syna albo córki pytanie jest akademickie, bo art. 4a zwalnia najbliższą rodzinę w całości, a przy akcie notarialnym nie trzeba nawet składać SD-Z2 (art. 4a ust. 4 pkt 2).

Co przygotować przed wizytą u notariusza

• Dowody osobiste rolnika, małżonka i następcy. Zgoda małżonka jest potrzebna, gdy gospodarstwo należy do majątku wspólnego.
• Numery ksiąg wieczystych wszystkich działek oraz wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej.
• Zaświadczenie o powierzchni gospodarstwa z urzędu gminy i nakaz płatniczy podatku rolnego, bo od powierzchni zależy zwolnienie z art. 4 ust. 1 pkt 1.
• Podstawa nabycia gospodarstwa przez rolnika: akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt własności ziemi.
• Zaświadczenie o przeznaczeniu gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a przy jego braku o jego braku.
• Decyzja KRUS o przyznaniu świadczenia albo informacja, że wniosek jest w toku, jeżeli liczycie na stawkę 600 zł z § 8 pkt 1.
• Ustalenia co do świadczeń dla rodzica: mieszkanie w budynku, opał, wyżywienie, opieka. Przy umowie z następcą art. 88 daje je z ustawy, ale doprecyzowanie w akcie oszczędza późniejszych sporów.

Warto też pomyśleć o rzeczach, których żadna z tych umów nie załatwia, a które przy przekazaniu gospodarstwa zmieniają właściciela z dnia na dzień. Największą z nich jest inwentarz. Wraz z gospodarstwem następca przejmuje stado, numery siedziby w rejestrze zwierząt i całą dokumentację leczenia, a bydło ani konie nie czekają, aż nowy właściciel dopyta sąsiadów, kto je dotąd obsługiwał. Zanim podpiszecie akt, warto mieć ustalonego lekarza weterynarii przyjmującego zwierzęta gospodarskie z dojazdem w teren, żeby pierwsze wezwanie po przejęciu nie było szukaniem numeru telefonu. To samo dotyczy umów na odbiór mleka, dopłat z ARiMR i ubezpieczeń upraw: wszystkie są zawarte na dotychczasowego właściciela i wszystkie trzeba przepisać osobno.

Pytania, które padają w kancelarii

Przekazanie gospodarstwa rolnego synowi a VAT

Rolnik rozliczający VAT, który przekazuje całe gospodarstwo jako zorganizowaną całość, korzysta z wyłączenia z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT: przepisów ustawy nie stosuje się do zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przekazanie pojedynczych maszyn poza taką całością jest już zwykłą dostawą towarów. Rolnik ryczałtowy, który nigdy nie był czynnym podatnikiem, tego problemu nie ma. Przy dużych gospodarstwach z odliczonym VAT-em od maszyn i budynków ta kwalifikacja potrafi być najdroższym elementem całej operacji, więc warto ją przegadać z księgowym przed wizytą u notariusza.

Czy można przekazać część gospodarstwa rolnego synowi

Tak, ale trzeba policzyć skutki. Przy darowiźnie części zwolnienie z art. 4 ust. 1 pkt 1 wymaga, żeby w wyniku nabycia powstało lub powiększyło się gospodarstwo o powierzchni co najmniej 11 ha, więc darowizna trzech hektarów osobie, która nic nie ma, wypada poza zwolnienie. Przy umowie z następcą art. 84 mówi o przeniesieniu własności lub udziału we współwłasności gospodarstwa, więc konstrukcja obejmuje też przekazanie udziału. Jeżeli ziemia ma trafić do kilku dzieci, powstaje współwłasność, a jej późniejsze rozdzielenie to osobna czynność u notariusza: opisaliśmy ją na stronie o zniesieniu współwłasności.

Ile trwa przekazanie gospodarstwa rolnego

Sam akt to jedna wizyta, zwykle godzina do półtorej. Wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej składa notariusz elektronicznie tego samego dnia, a sąd rozpoznaje go w zależności od wydziału od kilku tygodni do kilku miesięcy. Własność przechodzi jednak z chwilą podpisania aktu, nie z chwilą wpisu, bo wpis własności w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny. Przy umowie z następcą trzeba doliczyć czas między pierwszym a drugim aktem, bo własność przechodzi dopiero z chwilą nabycia przez rolnika prawa do emerytury lub renty.

Co z gospodarstwem, jeżeli rolnik nic nie przekaże za życia

Wtedy decyduje dziedziczenie, a spadkobiercy idą do notariusza po akt poświadczenia dziedziczenia. Tu jest drobna, ale realna oszczędność: § 10a ust. 1 rozporządzenia o taksie ustala maksymalną stawkę 50 zł za akt poświadczenia dziedziczenia oraz za akt uzupełniający w zakresie spadkobierców dziedziczących gospodarstwo rolne. Co dzieje się dalej, gdy gospodarstwo trafia do kilku spadkobierców w udziałach, opisaliśmy w tekście o tym, co robić po akcie poświadczenia dziedziczenia.

Która droga dla kogo

Jeżeli przekazanie jest powiązane ze świadczeniem z KRUS, a następca ma pracować w gospodarstwie, umowa z następcą jest najtańsza i najlepiej zabezpiecza rodzica: stawka kwotowa zamiast skali, brak PCC, świadczenia z art. 908 § 1 z mocy ustawy i dwie ścieżki rozwiązania przez sąd. Jeżeli syn od dawna prowadzi gospodarstwo, rodzic nie oczekuje od niego świadczeń, a KRUS nie jest w grze, prostsza jest zwykła darowizna: jeden akt, zero podatku dla dziecka, koszt liczony ze skali. Umowa dożywocia opłaca się wtedy, gdy rodzic chce twardego, wpisanego do księgi wieczystej prawa do utrzymania i świadomie płaci za to 2 procent PCC. Testament zostawcie na sytuację, w której nic nie ma się zmienić za życia.

Ile dokładnie wyjdzie w Waszym przypadku, zależy od wartości gospodarstwa, liczby działek i liczby stron wypisów. Najszybciej sprawdzicie to w kalkulatorze taksy notarialnej, a pełną listę stawek kwotowych i skalę z § 3 znajdziecie w cenniku czynności notarialnych. Gdy będziecie gotowi, wybierzcie czynność i umówcie wizytę, a dobierzemy kancelarię w Waszej okolicy i podeślemy listę dokumentów pod konkretną umowę.