W skrócie: przepisanie działki na córkę i zięcia jedną darowizną kosztuje więcej, niż rodzice zakładają, bo córka jest zwolniona z podatku, a zięć nie. Przy działce za 250 000 zł, należącej do obojga rodziców, notariusz bierze maksymalnie 2 250,90 zł z VAT i wypisami, wpis do księgi to 200 zł, a zięć płaci 2 274 zł podatku od darowizny od swojej połowy. Razem 4 724,90 zł. Ten sam efekt da darowizna na samą córkę i umowa rozszerzająca wspólność majątkową: 3 187,18 zł i zero podatku.
Ile kosztuje przepisanie działki na córkę i zięcia u notariusza
Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 890 § 1 KC w związku z art. 158 KC), więc wizyty w kancelarii nie da się ominąć. Rachunek ma trzy stałe elementy: taksę notarialną z VAT, wypisy aktu po 6 zł netto za stronę (§ 12 rozporządzenia o taksie) i 200 zł za wpis własności w księdze wieczystej (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych). Czwarty element, podatek od spadków i darowizn, zależy od tego, na kogo działka zostanie zapisana.
Taksę liczy się pełną skalą z § 3 rozporządzenia od wartości rynkowej działki. Połowa stawki z § 6 pkt 17 dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży działki budowlanej, a obniżka z § 6 pkt 15 obejmuje darowiznę lokalu, nie gruntu. Rodzice, córka i zięć są w I grupie podatkowej, więc taksa nie przekroczy 7 500 zł (§ 3 pkt 7), ale ten sufit zaczyna działać dopiero przy działkach wartych około 2,3 mln zł.
| Wartość działki | Taksa netto | Notariusz z VAT i 10 stronami wypisów |
|---|---|---|
| 100 000 zł | 1 170 zł | 1 512,90 zł |
| 250 000 zł | 1 770 zł | 2 250,90 zł |
| 400 000 zł | 2 370 zł | 2 988,90 zł |
Stawki są maksymalne, kancelaria może policzyć mniej. Taksę dla innej wartości sprawdzisz w kalkulatorze kosztu darowizny u notariusza, który od razu dolicza podatek według grupy obdarowanego.
Darowizna działki dla zięcia, jaki podatek
Tu leży cała różnica w rachunku. Zwolnienie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Córka się w nim mieści. Zięć należy do I grupy podatkowej (art. 14 ust. 3 pkt 1), ale do tego wyliczenia nie trafił, więc pełnego zwolnienia nie ma.
Gdy rodzice darują działkę córce i zięciowi do ich majątku wspólnego, urzędy skarbowe przyjmują, że każde z małżonków nabywa połowę. Połowa zięcia przy działce za 250 000 zł to 125 000 zł. Kwota wolna dla I grupy wynosi 36 120 zł (art. 9 ust. 1 pkt 1) i przysługuje od każdego darczyńcy osobno. Gdy działka należy do obojga rodziców, zięć dostaje po 62 500 zł od teścia i od teściowej: od każdej części odejmuje się 36 120 zł, a od 26 380 zł nadwyżki podatek wynosi 1 137 zł. Razem 2 274 zł.
Gdy właścicielem jest tylko jedno z rodziców, na przykład owdowiała matka, kwota wolna liczy się raz. Od 88 880 zł nadwyżki podatek wynosi wtedy 5 512 zł (946,60 zł plus 7 % ponad 23 665 zł). W obu przypadkach przy akcie notarialnym pobiera go notariusz jako płatnik, więc zięć płaci w dniu podpisania. Pamiętaj, że art. 9 ust. 2 sumuje darowizny od tej samej osoby z 5 lat, więc rozłożenie przekazania w czasie podatku nie obniży.
Trzy sposoby przepisania działki i ich koszt
Poniżej ta sama działka budowlana warta 250 000 zł, należąca do obojga rodziców, i trzy drogi, którymi rodziny ją przekazują. W każdej wypisy liczone na 10 stronach, taksa maksymalna.
| Sposób | Notariusz | Podatek | Sąd | Razem |
|---|---|---|---|---|
| Jedna darowizna na córkę i zięcia | 2 250,90 zł | 2 274 zł (zięć) | 200 zł | 4 724,90 zł |
| Darowizna na córkę, potem umowa rozszerzająca wspólność | 2 250,90 + 536,28 zł | 0 zł | 200 + 200 zł | 3 187,18 zł |
| Darowizna na córkę, potem córka daruje mężowi połowę | 2 250,90 + 1 635,90 zł | 0 zł | 200 + 100 zł | 4 186,80 zł |
| Darowizna tylko na córkę | 2 250,90 zł | 0 zł | 200 zł | 2 450,90 zł |
Droga druga działa tak: rodzice darują działkę samej córce. Zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego trafia ona do jej majątku osobistego, a zwolnienie z art. 4a jest pełne. Potem córka i zięć zawierają umowę majątkową małżeńską rozszerzającą wspólność o tę działkę (art. 47 § 1 KRO). Taksa za umowę majątkową jest stała i wynosi 400 zł netto (§ 8 pkt 2 rozporządzenia), z VAT i wypisami 536,28 zł. Umowy majątkowej małżeńskiej nie ma w zamkniętym katalogu art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn ani art. 1 ustawy o PCC, więc podatku nie ma. Wpis zmiany w księdze kosztuje kolejne 200 zł. Szczegóły tej umowy i jej koszt opisuje strona o intercyzie u notariusza.
Droga trzecia też kończy się bez podatku, bo zięć dostaje połowę od żony, a małżonek jest w grupie zerowej. Wychodzi jednak drożej od drugiej: taksę za darowiznę udziału liczy się skalą od 125 000 zł, czyli 1 270 zł netto, a nie stałe 400 zł. Plusem jest to, że zięć ma udział ułamkowy we współwłasności, a nie część majątku wspólnego, co ma znaczenie przy późniejszej sprzedaży albo kredycie.
Kiedy jedna darowizna na córkę i zięcia się opłaca
Przy tańszych działkach. Druga droga dokłada stałe 736,28 zł (umowa majątkowa i drugi wpis), a podatek zięcia rośnie z wartością działki. Gdy działka należy do obojga rodziców, oba koszty zrównują się przy wartości około 193 000 zł. Poniżej jedna darowizna na córkę i zięcia jest tańsza, a do 144 480 zł zięć nie płaci podatku wcale, bo każda z jego ćwiartek mieści się w kwocie wolnej. Przy działce za 100 000 zł cały rachunek wyniesie 1 712,90 zł wobec 2 449,18 zł przy drodze dwóch umów.
Gdy działka należy do jednego z rodziców, próg spada do około 112 000 zł, bo kwota wolna liczy się raz. Powyżej progów przewaga drugiej drogi szybko rośnie: przy działce za 400 000 zł od obojga rodziców to 10 712,90 zł wobec 3 925,18 zł, a od jednego 13 950,90 zł wobec tych samych 3 925,18 zł.
Przepisanie działki rolnej na córkę i zięcia
Przy działce rolnej dochodzi ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, jeśli użytki rolne mają co najmniej 0,3 ha, a plan miejscowy nie przeznacza terenu na inne cele (art. 1a i art. 2 pkt 1). Córka jest osobą bliską rodziców, zięć nie: art. 2 pkt 6 wymienia rodziców małżonka, ale nie małżonka dziecka. Przy darowiźnie do majątku wspólnego problemu nie ma, bo art. 2a ust. 3a pozwala, żeby wymogi ustawy spełniało jedno z małżonków. Darowizna udziału na samego zięcia daje za to KOWR prawo złożenia oświadczenia o nabyciu działki za zapłatą jej ceny (art. 4 ust. 1 pkt 1), a od 1 ha wymaga, żeby zięć był rolnikiem indywidualnym.
Dwie rzeczy są przy rolnej tańsze: wpis własności nieruchomości rolnej do 5 ha kosztuje 150 zł zamiast 200 zł (art. 43 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych), a przy działce powiązanej ze świadczeniem z KRUS taksa może spaść do 600 zł z § 8 pkt 1. Tę drugą sytuację liczy osobny kalkulator przekazania gospodarstwa rolnego.
Na co uważać przed podpisaniem aktu
Po pierwsze, rozwód. Działka w majątku wspólnym albo połowa należąca do zięcia wchodzi do podziału majątku. Rodzice, którzy chcą, żeby grunt został przy córce, wybierają darowiznę tylko na nią, a dom budowany wspólnie rozlicza się wtedy jako nakład z majątku wspólnego.
Po drugie, sprzedaż. Kto sprzeda działkę przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym ją dostał, zapłaci 19 % PIT od dochodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Kosztem jest między innymi zapłacony podatek od darowizny (art. 22 ust. 6d), więc podatek zięcia nie przepada całkiem, ale przy budowie domu ten problem zwykle nie powstaje.
Po trzecie, zachowek. Darowizna dla córki dolicza się do spadku po rodzicach przy liczeniu zachowku rodzeństwa (art. 993 i 994 KC), bez limitu 10 lat, bo córka jest spadkobierczynią. Połowa zięcia, który spadkobiercą nie jest, przestaje się liczyć po 10 latach.
Gdy rodzice działki nie mają
Wtedy młodzi kupują ją sami i rachunek wygląda inaczej: przy działce budowlanej od osoby prywatnej notariusz liczy połowę stawki, ale dochodzi 2 % PCC od wartości rynkowej. Pełny rachunek dla ceny, rodzaju działki i kredytu pokazuje kalkulator koszty notarialne przy zakupie działki. Osobny rynek to działki z licytacji komorniczych, gdzie własność przechodzi z prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu (art. 999 KPC), więc nie ma ani aktu notarialnego, ani umowy sprzedaży opodatkowanej PCC.
Najczęstsze pytania
Czy zięć płaci podatek od darowizny działki?
Tak, jeśli to, co dostaje od jednego darczyńcy, przekracza 36 120 zł. Zięć jest w I grupie podatkowej, ale nie w grupie zerowej z art. 4a, więc płaci od nadwyżki ponad kwotę wolną od 3 do 7 %. Przy połowie działki wartej 250 000 zł to 2 274 zł, gdy darują oboje teściowie, i 5 512 zł, gdy jedno z nich. Podatek pobiera notariusz przy akcie.
Ile kosztuje przepisanie działki na dziecko u notariusza?
Przy działce za 250 000 zł taksa wynosi maksymalnie 1 770 zł netto, z VAT i wypisami 2 250,90 zł, plus 200 zł za wpis do księgi wieczystej. Podatku od darowizny dziecko nie płaci (art. 4a), a przy akcie notarialnym nie składa też zgłoszenia SD-Z2.
Czy można przepisać działkę na córkę, a potem dopisać zięcia?
Tak, na dwa sposoby: umową majątkową rozszerzającą wspólność (400 zł netto taksy) albo darowizną udziału od żony dla męża (taksa od wartości udziału). Obie drogi są bez podatku, bo zięć nabywa od małżonka, a umowy majątkowej nie ma w katalogu czynności opodatkowanych.
Przed wizytą wybierz czynność i kancelarię w swojej okolicy, a projekt aktu z dokładnym rachunkiem dostaniesz przed terminem. Ogólne zasady darowizny nieruchomości w rodzinie zebrane są na stronie darowizna u notariusza.
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawie konkretnej czynności skontaktuj się z notariuszem.
Notary · Umów wizytę
Znajdź notariusza i zgłoś swoją sprawę
Sprawdź notariuszy w swoim mieście, zakres czynności i orientacyjny koszt, a potem umów dogodny termin. Taksa orientacyjna, wiążącą wysokość ustala notariusz. Akt sporządza licencjonowany notariusz.