Zakup działki koszty notarialne, kalkulator dla działki budowlanej i rolnej
Kupując działkę budowlaną od osoby prywatnej, płacisz połowę stawki taksy (§ 6 pkt 17 rozporządzenia), 2 % PCC od wartości rynkowej i 200 zł za wpis do księgi wieczystej. Przy działce za 200 000 zł to razem 5 239,35 zł, z czego notariusz 1 039,35 zł z VAT i wypisami.
Połowa stawki przysługuje tylko działce budowlanej. Rolna, leśna i rekreacyjna idą pełną skalą, więc taksa rośnie dwukrotnie. Od sprzedawcy z fakturą VAT nie płacisz PCC w ogóle, a działka rolna do 5 ha ma tańszy wpis: 150 zł.
½
stawki za budowlaną
2 %
PCC od osoby prywatnej
0 zł
PCC przy sprzedaży z VAT
Taksa z rozporządzenia jest maksymalna, kancelaria może zejść niżej. PCC i opłaty sądowe są sztywne.
Policz koszty zakupu działki u notariusza
- Taksa za sprzedaż, netto
- 785,00 zł
- Taksa za hipotekę, netto
- 0,00 zł
- Notariusz z wypisami i VAT
- 1 039,35 zł
- PCC (płaci kupujący)
- 4 000,00 zł
- Opłaty sądowe za księgę
- 200,00 zł
- Razem przy akcie
- 5 239,35 zł
Połowa stawki albo pełna
Kiedy notariusz policzy działkę jako budowlaną
§ 6 pkt 17 rozporządzenia odsyła do definicji z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działka budowlana to taka, której wielkość, kształt, dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie pozwalają postawić budynek zgodnie z przepisami i planem miejscowym. Oznaczenie „R” w ewidencji gruntów niczego tu nie przesądza, liczy się plan albo decyzja o warunkach zabudowy.
-
Przeznaczenie
Plan miejscowy przewiduje zabudowę albo działka ma ostateczną decyzję o warunkach zabudowy.
-
Dostęp do drogi
Bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną lub służebność drogową.
-
Wielkość i kształt
Działka mieści budynek z zachowaniem odległości od granic.
-
Uzbrojenie
Możliwość przyłączenia wody i prądu oraz odprowadzenia ścieków.
Gdy działka nie ma dojazdu, najpierw trzeba go ustanowić. Rachunek za to liczy osobny kalkulator służebności drogi koniecznej u notariusza, a udział w działce drogowej kupowany razem z działką po prostu zwiększa podstawę taksy i PCC.
Ta sama cena, 200 000 zł
Ile kosztuje zakup działki budowlanej, rolnej i od dewelopera
Budowlana od osoby prywatnej
5 239,35 zł
w tym notariusz 1 039,35 zł
Połowa stawki, 2 % PCC, wpis 200 zł.
Budowlana od dewelopera z VAT
1 239,35 zł
w tym notariusz 1 039,35 zł
VAT w cenie, PCC 0 zł (art. 2 pkt 4 lit. a).
Rolna z pierwokupem KOWR
6 228,70 zł
w tym notariusz 2 078,70 zł
Dwa akty po połowie, wypisy dwa razy, wpis 150 zł.
Rekreacyjna albo leśna
6 204,90 zł
w tym notariusz 2 004,90 zł
Pełna skala § 3, 2 % PCC, wpis 200 zł.
Tabela według ceny
Koszty notarialne przy zakupie działki dla typowych cen
Zakup za gotówkę od osoby prywatnej, 10 stron wypisów, taksa maksymalna. Kolumna „Razem” obejmuje notariusza z VAT, PCC 2 % i wpis do księgi. Ostatnia kolumna pokazuje, o ile więcej zapłacisz samemu notariuszowi, gdy działka nie jest budowlana.
| Cena działki | Budowlana, notariusz | Budowlana, razem | Rolna z KOWR, razem | Rekreacyjna, razem | Dopłata do notariusza |
|---|---|---|---|---|---|
| 80 000 zł | 744,15 zł | 2 544,15 zł | 3 238,30 zł | 3 214,50 zł | +670,35 zł |
| 150 000 zł | 916,35 zł | 4 116,35 zł | 4 982,70 zł | 4 958,90 zł | +842,55 zł |
| 250 000 zł | 1 162,35 zł | 6 362,35 zł | 7 474,70 zł | 7 450,90 zł | +1 088,55 zł |
| 400 000 zł | 1 531,35 zł | 9 731,35 zł | 11 212,70 zł | 11 188,90 zł | +1 457,55 zł |
| 600 000 zł | 2 023,35 zł | 14 223,35 zł | 16 196,70 zł | 16 172,90 zł | +1 949,55 zł |
| 1 000 000 zł | 3 007,35 zł | 23 207,35 zł | 26 164,70 zł | 26 140,90 zł | +2 933,55 zł |
Podatek
Zakup działki z VAT czy z PCC, kto i ile zapłaci
Osoba prywatna sprzedaje
2 % PCC
Od wartości rynkowej, nie od ceny z umowy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Płaci kupujący, notariusz pobiera podatek przy akcie, więc nie składasz deklaracji. Zwolnienie z art. 9 pkt 17 dla pierwszego mieszkania działki nie obejmuje.
Firma sprzedaje działkę budowlaną
23 % VAT, 0 zł PCC
Teren budowlany nie korzysta ze zwolnienia z VAT, więc sprzedaż jest opodatkowana i PCC nie ma (art. 2 pkt 4 lit. a). Tak kupujesz od dewelopera i od osoby, która dzieli grunt na działki i sprzedaje je jak przedsiębiorca. Faktura musi być na Ciebie.
Firma sprzedaje działkę rolną
Zwolnienie z VAT, 2 % PCC
Dostawa terenu niezabudowanego innego niż budowlany jest zwolniona z VAT, a art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC przy takim zwolnieniu przywraca PCC dla sprzedaży nieruchomości. Dwa podatki naraz nie wystąpią, ale PCC tak.
Działka rolna
Zakup działki rolnej u notariusza, dwa akty i pierwokup KOWR
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie obejmuje działek, które plan miejscowy przeznacza na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1), ani takich, gdzie użytki rolne mają mniej niż 0,3 ha (art. 1a). Powyżej tego progu notariusz musi zawiadomić uprawnionych do pierwokupu, a sprzedaż bez zawiadomienia jest nieważna (art. 9 ust. 1 pkt 1).
Pierwokupu nie ma, gdy kupuje osoba bliska sprzedającego albo rolnik powiększający gospodarstwo rodzinne w swojej lub sąsiedniej gminie (art. 3 ust. 5 i 7). Wtedy wystarcza jeden akt pełną skalą. Gdy działka przechodzi w rodzinie bez zapłaty, zobacz rachunek przekazania gospodarstwa rolnego.
-
1
Akt 1, umowa warunkowa
Sprzedaż pod warunkiem, że dzierżawca ani KOWR nie skorzystają z pierwokupu. Połowa stawki (§ 6 pkt 1). Przy tym akcie płacisz już PCC.
-
2
Zawiadomienie
Notariusz wysyła treść umowy uprawnionym (art. 3 ust. 2). Najpierw prawo ma dzierżawca z pisemną umową z datą pewną i 3 latami dzierżawy, potem KOWR.
-
3
Miesiąc oczekiwania
Termin na wykonanie pierwokupu nieruchomości to miesiąc od zawiadomienia (art. 598 § 2 KC). KOWR może też wystąpić do sądu, gdy cena rażąco odbiega od rynkowej (art. 3 ust. 8).
-
4
Akt 2, umowa przenosząca
Własność przechodzi na Ciebie. Druga połowa stawki (§ 6 pkt 2), drugi komplet wypisów i wniosek o wpis, 150 zł przy nieruchomości rolnej do 5 ha.
Kredyt i nowa księga
Zakup działki na kredyt, ile dochodzi u notariusza
Hipoteka ustanawiana w tym samym akcie to osobna czynność z osobną stawką (§ 11 ust. 2). Przy kredycie na samą działkę kalkulator liczy połowę stawki z § 6 pkt 11 od sumy hipoteki. Gdy kredyt jest budowlano-hipoteczny, czyli na budowę domu, część kancelarii stosuje ćwierć stawki z § 7 ust. 1 pkt 1, bo przepis obejmuje kredyt na budownictwo mieszkaniowe. Do tego 19 zł PCC od hipoteki i 200 zł za jej wpis.
Działka za 200 000 zł, hipoteka 150 000 zł, działka wydzielana z większej nieruchomości:
- Taksa za sprzedaż, netto
- 785,00 zł
- Taksa za hipotekę, netto
- 685,00 zł
- Notariusz z wypisami i VAT
- 1 881,90 zł
- PCC od zakupu i hipoteki
- 4 019,00 zł
- Sąd: własność, hipoteka, nowa księga
- 500,00 zł
- Razem
- 6 400,90 zł
Nową księgę dla wydzielonej działki sąd zakłada za jedną opłatą 100 zł, choć formalnie to odłączenie i założenie (art. 44 ust. 2 UKSC).
Od wyboru działki do aktu
Zakup działki u notariusza krok po kroku
1
Sprawdź, czym działka jest w planie
Wypis i wyrys z planu miejscowego albo decyzja o warunkach zabudowy przesądzają, czy notariusz policzy połowę stawki (§ 6 pkt 17), czy pełną skalę, i czy w ogóle wchodzi w grę ustawa o ustroju rolnym.
2
Zamów księgę i wypis z rejestru gruntów
Numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i mapa do celów prawnych, jeśli działka jest wydzielana. Kancelaria sprawdza dział III i IV księgi przed projektem aktu.
3
Wybierz kancelarię i termin
Na liście notariuszy w Twoim mieście widać wolne terminy. Kancelaria przysyła projekt aktu i dokładny rachunek: taksę, PCC, opłaty sądowe i wypisy.
4
Podpisz akt i zapłać przy nim
Notariusz pobiera PCC jako płatnik i składa wniosek do księgi wieczystej elektronicznie. Przy działce rolnej z pierwokupem są dwie wizyty: umowa warunkowa, a po miesiącu umowa przenosząca.
Jakie dokumenty do notariusza przy zakupie działki
Większość dokumentów przynosi sprzedający, ale to kupujący traci, gdy czegoś brakuje. Dobra kancelaria sama sprawdzi księgę przez system elektroniczny i poprosi o resztę kilka dni przed terminem. Pełną listę dla każdej czynności masz w poradniku jakie dokumenty do notariusza.
- Dowód osobisty albo paszport każdej strony
- Numer księgi wieczystej działki
- Wypis z rejestru gruntów (i wyrys z mapy ewidencyjnej)
- Wypis z planu miejscowego albo zaświadczenie o jego braku, ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy
- Przy podziale: ostateczna decyzja zatwierdzająca podział i mapa z projektem podziału
- Przy działce rolnej: oświadczenie kupującego o statusie rolnika indywidualnego albo dokument osoby bliskiej
- Przy kredycie: umowa kredytowa i oświadczenie banku o udzieleniu kredytu
Prostowanie
Co kalkulatory w sieci liczą źle przy zakupie działki
Przy każdej działce notariusz liczy połowę stawki.
§ 6 pkt 17 rozporządzenia obejmuje wyłącznie umowę sprzedaży działki budowlanej w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli takiej, której wielkość, kształt, dostęp do drogi i uzbrojenie pozwalają postawić budynek. Działka rolna, leśna albo rekreacyjna bez warunków zabudowy idzie pełną skalą z § 3.
Kupując działkę od dewelopera też płacisz 2 % PCC.
Nie, jeśli sprzedaż działki budowlanej jest opodatkowana VAT. Art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC wyłącza z podatku czynności opodatkowane VAT. Płacisz 23 % VAT zawarty w cenie, a u notariusza PCC wynosi 0 zł.
Działka rolna od firmy jest bez PCC, bo sprzedaje podatnik VAT.
Sprzedaż terenu niezabudowanego innego niż budowlany jest zwolniona z VAT, a art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC przy zwolnieniu z VAT przywraca PCC dla umów sprzedaży nieruchomości. Płacisz 2 % od wartości rynkowej.
Pierwokup KOWR podwaja rachunek u notariusza.
Umowa warunkowa i umowa przenosząca mają po połowie stawki (§ 6 pkt 1 i 2), więc razem kosztują tyle, co jeden akt pełną skalą. Dochodzi tylko drugi komplet wypisów i druga wizyta.
Za nową księgę wieczystą przy podziale działki płaci się dwa razy.
Art. 44 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych: gdy nową księgę zakłada się w związku z odłączeniem działki z istniejącej, sąd pobiera jedną opłatę 100 zł, a nie 100 zł za odłączenie i 100 zł za założenie.
Jeśli przed aktem ostatecznym podpisujecie umowę przedwstępną z zadatkiem, jej koszt i wpis roszczenia do księgi liczy kalkulator umowy przedwstępnej u notariusza. Przy zakupie mieszkania albo domu z gruntem obowiązują inne punkty § 6, rachunek jest na stronie koszty notarialne przy zakupie mieszkania i domu.
Pytania
O co pytają kupujący działkę przed wizytą u notariusza
Ile kosztuje notariusz przy zakupie działki?
Przy działce budowlanej za 200 000 zł maksymalna taksa to 785,00 zł netto, bo § 6 pkt 17 rozporządzenia daje połowę stawki. Z VAT i 10 stronami wypisów płacisz notariuszowi 1 039,35 zł. Przy działce rolnej albo rekreacyjnej tej samej wartości taksa jest dwa razy wyższa: 1 570,00 zł netto.
Jakie są koszty przy zakupie działki?
Cztery pozycje: taksa notarialna z VAT, wypisy aktu po 6 zł netto za stronę, podatek PCC 2 % wartości rynkowej i 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej. Przy działce za 200 000 zł od osoby prywatnej razem 5 239,35 zł, czyli 2,62 % ceny. Kredyt dokłada taksę za hipotekę, 19 zł PCC i 200 zł za jej wpis.
Kto płaci za notariusza przy kupnie działki?
O taksie decyduje umowa stron, a zwyczajowo cały rachunek u notariusza pokrywa kupujący. PCC przepis przypisuje wprost kupującemu (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC), a notariusz pobiera go jako płatnik przed podpisaniem aktu. Sprzedający płaci własne koszty: zaświadczenia, ewentualny podział geodezyjny i PIT, jeśli sprzedaje przed upływem 5 lat.
Czy przy zakupie działki od dewelopera płaci się PCC?
Nie, jeśli sprzedaż działki budowlanej jest opodatkowana VAT. Art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC wyłącza z podatku czynności opodatkowane VAT, więc płacisz 23 % VAT zawarty w cenie, a PCC u notariusza wynosi 0 zł. Przy działce za 200 000 zł rachunek u notariusza spada wtedy do 1 239,35 zł.
Czy każdy może kupić działkę rolną?
Działkę z użytkami rolnymi poniżej 0,3 ha tak, bo ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego się nie stosuje (art. 1a). Od 0,3 ha do 1 ha też kupi każdy, ale przysługuje pierwokup dzierżawcy, a potem KOWR. Od 1 ha nabywcą może być tylko rolnik indywidualny, osoba bliska sprzedającego albo ktoś ze zgodą KOWR (art. 2a).
Ile trwa zakup działki rolnej z prawem pierwokupu KOWR?
Najpierw podpisujesz umowę sprzedaży pod warunkiem, że KOWR nie skorzysta z pierwokupu. Notariusz zawiadamia KOWR, który ma na to miesiąc od zawiadomienia (art. 598 § 2 KC). Dopiero po tym terminie podpisujecie drugi akt, przenoszący własność. Oba akty mają po połowie stawki (§ 6 pkt 1 i 2), więc razem kosztują tyle co jeden pełny.
Umów akt zakupu działki w kancelarii blisko działki
Wybierz czynność, a pokażemy kancelarie z wolnymi terminami, orientacyjny rachunek dla ceny Twojej działki i listę dokumentów, które sprzedający musi przynieść.
Zobacz też
Czynności, które idą w parze z zakupem działki
Umowa przedwstępna u notariusza
Zadatek, forma aktu i wpis roszczenia do księgi, zanim sprzedający załatwi podział albo warunki zabudowy.
Służebność drogi koniecznej
Dojazd do działki bez dostępu do drogi publicznej: taksa, podatek i wpis.
Koszty zakupu mieszkania i domu
Kalkulator dla lokalu, domu z gruntem i spółdzielczego prawa, z hipoteką.
Przekazanie gospodarstwa rolnego
Gdy grunt rolny przechodzi w rodzinie: darowizna, umowa z następcą, dożywocie.
Przepisanie działki na córkę i zięcia
Gdy działka przechodzi od rodziców: trzy drogi, podatek zięcia i sposób na zero podatku.
Cennik czynności notarialnych
Stawki z rozporządzenia dla wszystkich czynności, z podstawą prawną.