Umowa dożywocia: koszt u notariusza, podatek PCC i zachowek

Nabywca (ten, kto przejmuje mieszkanie i zobowiązuje się do opieki)

PCC 2 procent

Ile:

2 procent wartości rynkowej nieruchomości

Kiedy:

Przy podpisaniu aktu, u notariusza

‼️ Notariusz jest tu płatnikiem podatku, więc pobierze go od razu i sam odprowadzi. Trzeba mieć te pieniądze na wizycie. Zwolnienie dla najbliższej rodziny, które wszyscy znają z darowizn, przy dożywociu NIE działa: art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczy innego podatku i innej czynności. Podstawą jest wartość rynkowa, a nie kwota wpisana do aktu.

Nabywca

Taksa notarialna z VAT

Ile:

Pełna stawka ze skali § 3, powiększona o 23 procent VAT i wypisy

Kiedy:

Przy podpisaniu aktu

Zwyczajowo płaci nabywca, ale to kwestia umowy stron, a nie przepisu. Art. 5 § 1 Prawa o notariacie mówi tylko, że wynagrodzenie określa umowa z kancelarią i nie może przekroczyć stawki maksymalnej, więc o zejście z ceny zawsze można zapytać.

Nabywca

Opłaty sądowe w księdze wieczystej

Ile:

400 zł, czyli 2 x 200 zł

Kiedy:

Pobiera notariusz razem z aktem i przekazuje sądowi

‼️ To nie jest 200 zł, choć tak podaje większość poradników. Sąd wpisuje DWA prawa: własność dla nabywcy w dziale II i prawo dożywocia w dziale III. Art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych każe pobrać opłatę odrębnie od wpisu każdego prawa, choćby oba wynikały z tego samego aktu.

Dożywotnik (ten, kto przekazuje nieruchomość)

Nic

Ile:

0 zł

Kiedy:

Nie dotyczy

‼️ W szczególności nie płaci podatku dochodowego, nawet jeżeli nieruchomość nabył krócej niż pięć lat temu. Uchwała siedmiu sędziów NSA z 17 listopada 2014 r. (II FPS 4/14) przesądziła, że przy zbyciu w drodze dożywocia nie da się określić przychodu, a bez przychodu nie ma zobowiązania podatkowego. Ta wykładnia jest wiążąca dla składów NSA i zdominowała praktykę skarbówki.

Dożywocie gwarantuje, że rodzeństwo nie dostanie zachowku

Nie gwarantuje. Zasada rzeczywiście brzmi tak, że wartości przekazanej dożywociem nieruchomości nie dolicza się do substratu zachowku, bo to czynność odpłatna, a nie darowizna. Ale sąd bada, czy opieka była realna. Umowa zawarta dla pozoru, gdzie nikt nikogo nie utrzymywał, może zostać potraktowana jak darowizna albo uznana za nieważną. Dożywocie zmniejsza ryzyko zachowku, nie eliminuje go.

Przy dożywociu w rodzinie nie płaci się podatku, tak jak przy darowiźnie

Płaci się, i to jest najdroższy element całej transakcji. Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e ustawy o PCC wymienia „umowy dożywocia" wprost, a art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustala stawkę 2 procent od wartości rynkowej nieruchomości. Zwolnienie z art. 4a, z którego korzysta darowizna dla dziecka, dotyczy zupełnie innego podatku i tutaj nie ma zastosowania. Przy mieszkaniu za 500 000 zł to 10 000 zł.

Opłata sądowa to 200 zł

To 400 zł. Sąd wpisuje dwa odrębne prawa: własność nabywcy i prawo dożywocia jako obciążenie. Art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych bierze 200 zł od wpisu własności i tyle samo od wpisu ograniczonego prawa rzeczowego, a art. 45 ust. 2 nakazuje pobrać opłatę odrębnie od wpisu każdego prawa, „choćby wpis dwu lub więcej praw miał być dokonany na tej samej podstawie prawnej".

Senior zapłaci podatek dochodowy, bo mieszkanie ma krócej niż pięć lat

Nie zapłaci. Uchwała siedmiu sędziów NSA z 17 listopada 2014 r. (II FPS 4/14) przesądziła, że przy zbyciu nieruchomości umową o dożywocie nie da się ustalić przychodu na zasadach z ustawy o PIT, bo świadczenia opiekuńcze trwają nieznany z góry czas i nie są ceną. Bez przychodu nie powstaje zobowiązanie podatkowe. Pięcioletni termin z art. 10 ust. 1 pkt 8 nie ma tu więc znaczenia.

Dożywotnik musi zamieszkać z nabywcą pod jednym dachem

Nie musi. Art. 908 § 1 rzeczywiście wymienia przyjęcie zbywcy jako domownika, ale robi to z zastrzeżeniem „w braku odmiennej umowy". Strony mogą więc ustalić, że senior zostaje w swoim mieszkaniu, a opieka polega na konkretnych świadczeniach. Art. 908 § 2 pozwala też ująć w treści prawa dożywocia służebność mieszkania albo powtarzające się świadczenia pieniężne.

Umowę o dożywocie można rozwiązać, jeśli opieka nie działa

Rozwiązanie jest wyjątkiem, nie regułą. Art. 913 § 1 daje sądowi zwykłe narzędzie: zamianę uprawnień na dożywotnią rentę, gdy strony nie mogą pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności. Rozwiązanie umowy przewiduje dopiero § 2 i to „w wypadkach wyjątkowych", w dodatku tylko wtedy, gdy dożywotnik jest zbywcą nieruchomości. Standardem jest więc renta, a nie odzyskanie mieszkania.

Prawo dożywocia można przepisać albo odsprzedać

Nie można. Art. 912 stanowi krótko, że prawo dożywocia jest niezbywalne. Wygasa ze śmiercią dożywotnika, a przy kilku dożywotnikach śmierć jednego z nich powoduje odpowiednie zmniejszenie prawa (art. 911). Nie wchodzi też do spadku po dożywotniku.

Po dożywociu nieruchomość jest bezpieczna, bo nabywca jej nie sprzeda

Sprzedać ją może, ale kupujący przejmuje obciążenie. Art. 910 § 2 daje dożywotnikowi mocne zabezpieczenie: nabywca obciążonej nieruchomości ponosi także OSOBISTĄ odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia, a odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Do tego art. 914 pozwala dożywotnikowi żądać zamiany prawa na dożywotnią rentę, gdy zobowiązany zbył nieruchomość.

Ile kosztuje umowa dożywocia u notariusza?

Przy mieszkaniu o wartości rynkowej 500 000 zł przekazywanym dziecku wychodzi 3 451,38 zł brutto u notariusza, do tego 10 000 zł podatku PCC i 400 zł opłat sądowych, czyli razem 13 851,38 zł. Największą pozycją nie jest taksa notarialna, tylko podatek od czynności cywilnoprawnych. Taksa liczy się z pełnej skali § 3 rozporządzenia o taksie notarialnej i jest kwotą maksymalną, więc kancelaria może zejść niżej.

Czy od umowy dożywocia płaci się podatek?

Tak, 2 procent wartości rynkowej nieruchomości. Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymienia „umowy dożywocia" wprost, a art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustala stawkę na 2 procent. Płaci go nabywca nieruchomości (art. 4 pkt 4), a notariusz jako płatnik pobiera podatek przy podpisaniu aktu. Zwolnienie dla najbliższej rodziny, które działa przy darowiznach, tutaj nie obowiązuje.

Umowa dożywocia czy darowizna: co się bardziej opłaca?

Podatkowo zawsze darowizna, prawnie zwykle dożywocie. Darowizna mieszkania dziecku jest wolna od podatku od spadków i darowizn (art. 4a) i nie podlega PCC, więc fiskus dostaje zero. Dożywocie tego samego mieszkania za 500 000 zł kosztuje 10 000 zł PCC. W zamian dożywocie nie dolicza się co do zasady do substratu zachowku, nie da się go odwołać jak darowizny i wpisuje seniorowi prawo do księgi wieczystej.

Czy umowa dożywocia wyłącza zachowek?

Co do zasady tak, ale to nie jest gwarancja. Dożywocie jest czynnością odpłatną, bo świadczeniem wzajemnym jest utrzymanie, więc wartości nieruchomości nie dolicza się do substratu zachowku, inaczej niż przy darowiźnie. Sąd bada jednak, czy opieka była realnie sprawowana. Umowa zawarta dla pozoru, bez faktycznego utrzymania seniora, może zostać potraktowana jak darowizna.

Ile wynosi opłata sądowa przy umowie dożywocia?

400 zł, czyli dwa razy po 200 zł, choć większość poradników podaje 200 zł. Sąd wieczystoksięgowy wpisuje dwa odrębne prawa: własność nabywcy w dziale II i prawo dożywocia w dziale III. Art. 45 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych każe pobrać opłatę odrębnie od wpisu każdego prawa, „choćby wpis dwu lub więcej praw miał być dokonany na tej samej podstawie prawnej".

Czy dożywotnik płaci podatek dochodowy od przekazanej nieruchomości?

Nie płaci, nawet gdy nabył ją krócej niż pięć lat temu. Uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. (II FPS 4/14) przesądziła, że przy zbyciu nieruchomości w drodze umowy o dożywocie nie da się określić przychodu na zasadach z ustawy o PIT, bo świadczenia opiekuńcze trwają nieznany z góry czas i nie są ceną. Bez przychodu nie powstaje zobowiązanie podatkowe.

Na czym polega umowa dożywocia?

Właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie. Art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego określa zakres domyślny: przyjęcie zbywcy jako domownika, wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie pogrzebu własnym kosztem. Umowa jest ważna wyłącznie w formie aktu notarialnego.

Czy przy umowie dożywocia trzeba mieszkać razem?

Nie trzeba. Art. 908 § 1 wymienia przyjęcie zbywcy jako domownika, ale robi to z zastrzeżeniem „w braku odmiennej umowy", więc zakres opieki można ustalić inaczej. Strony często zapisują, że senior zostaje w swoim mieszkaniu, a nabywca zapewnia konkretne świadczenia. Art. 908 § 2 pozwala też ująć w treści prawa dożywocia służebność mieszkania albo powtarzające się świadczenia pieniężne.

Czy umowę dożywocia można rozwiązać?

Rozwiązanie jest wyjątkiem. Standardowym narzędziem jest art. 913 § 1: gdy między stronami wytworzą się stosunki uniemożliwiające pozostawanie w bezpośredniej styczności, sąd zamienia uprawnienia dożywotnika na dożywotnią rentę. Dopiero art. 913 § 2 pozwala sądowi rozwiązać umowę i to „w wypadkach wyjątkowych", w dodatku tylko gdy dożywotnik jest zbywcą nieruchomości.

Umowa dożywocia a służebność mieszkania: czym się różnią?

Służebność mieszkania to samo prawo do zamieszkiwania, a dożywocie to pełne utrzymanie: wyżywienie, ubranie, opieka w chorobie i pogrzeb. Można je łączyć: art. 908 § 2 pozwala, żeby nabywca obciążył nieruchomość służebnością mieszkania na rzecz zbywcy, a wtedy ta służebność wchodzi do treści prawa dożywocia. Sama służebność ustanowiona przy darowiźnie nie daje seniorowi prawa do opieki.

Co się dzieje, gdy nabywca sprzeda nieruchomość obciążoną dożywociem?

Prawo dożywocia zostaje, bo jest wpisane w księdze wieczystej jako obciążenie. Art. 910 § 2 idzie dalej i nakłada na nabywcę takiej nieruchomości również OSOBISTĄ odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia, a przy współwłaścicielach odpowiedzialność jest solidarna. Dodatkowo art. 914 pozwala dożywotnikowi żądać zamiany prawa na dożywotnią rentę.

Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia?

Może próbować i w dwóch sytuacjach ma realne szanse. Pierwsza to pozorność: jeżeli opieka nigdy nie była sprawowana, sąd może uznać, że w istocie doszło do darowizny. Druga to art. 916 § 1: osoba uprawniona do alimentów od dożywotnika może żądać uznania umowy za bezskuteczną wobec niej, jeżeli dożywotnik stał się przez nią niewypłacalny, ale nie później niż pięć lat od daty umowy.

Jakie dokumenty są potrzebne do umowy dożywocia?

Dowody osobiste obu stron, numer księgi wieczystej, podstawa nabycia nieruchomości przez seniora oraz ustalona wartość rynkowa. Przy domu i działce dochodzi wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej i zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym. Przy mieszkaniu spółdzielczym potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni.

Czy prawo dożywocia można przepisać na kogoś innego?

Nie. Art. 912 Kodeksu cywilnego stanowi krótko, że prawo dożywocia jest niezbywalne. Wygasa ze śmiercią dożywotnika i nie wchodzi do spadku po nim. Gdy dożywocie ustanowiono na rzecz kilku osób, śmierć jednej z nich powoduje odpowiednie zmniejszenie prawa (art. 911).

Czy można ustanowić dożywocie dla kogoś innego niż właściciel?

Tak. Art. 908 § 3 pozwala zastrzec dożywocie także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. W praktyce korzysta się z tego przy przepisywaniu domu jednemu z dzieci, gdy zabezpieczyć trzeba oboje rodziców albo owdowiałego małżonka, który nie jest współwłaścicielem.

Umowa dożywocia a kredyt hipoteczny: czy da się ją zawrzeć?

Da się, ale hipoteka zostaje na nieruchomości niezależnie od zmiany właściciela. Umowy kredytu zwykle zastrzegają obowiązek uzyskania zgody banku na zbycie, więc transakcja bez rozmowy z bankiem może naruszyć umowę kredytową. Dług osobisty kredytobiorcy nie przechodzi na nabywcę automatycznie, więc trzeba osobno ustalić, kto spłaca raty.