Umowa dożywocia u notariusza: koszt, PCC i zachowek
Umowa dożywocia przenosi własność nieruchomości na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę. Wymaga formy aktu notarialnego, a w odróżnieniu od darowizny nie jest doliczana do zachowku.
Orientacyjny koszt
ok. 2 900 zł + PCC
Dla mieszkania o wartości 400 000 zł maksymalna taksa wynosi 2 370 zł netto, czyli około 2 915 zł brutto. Osobno nabywca płaci podatek PCC 2 procent (przy 400 000 zł jest to 8 000 zł) oraz opłatę sądową za wpis własności i wypisy.
Orientacyjnie. Taksę ustala notariusz.
Na czym polega
Co to jest umowa dożywocia
W umowie dożywocia właściciel przenosi własność mieszkania, domu lub działki na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie: przyjąć go jako domownika, dostarczać wyżywienie, ubranie, światło i opał, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb (art. 908 Kodeksu cywilnego). Umowa jest ważna wyłącznie w formie aktu notarialnego. Kluczowa różnica wobec darowizny jest taka, że dożywocie to czynność odpłatna, bo świadczeniem wzajemnym jest opieka. Dlatego wartości przekazanej nieruchomości co do zasady nie dolicza się do substratu zachowku, co często jest głównym powodem wyboru tej konstrukcji przez rodziców przekazujących mieszkanie jednemu z dzieci.
| Forma | Akt notarialny, obowiązkowo (inaczej umowa jest nieważna) |
|---|---|
| Podstawa prawna | art. 908 i nast. Kodeksu cywilnego |
| Charakter | Czynność odpłatna: nieruchomość w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie |
| Podatek PCC | 2 procent wartości rynkowej nieruchomości, płaci nabywca |
| A zachowek | Co do zasady nie dolicza się do substratu zachowku, inaczej niż darowizna |
| Wpis do księgi wieczystej | Własność dla nabywcy, prawo dożywocia w dziale III |
Co przygotować
Jakie dokumenty zabrać do notariusza
- Dowody osobiste zbywcy (dożywotnika) i nabywcy
- Numer księgi wieczystej nieruchomości
- Podstawa nabycia nieruchomości przez zbywcę
- Zaświadczenie o wartości rynkowej lub uzgodniona wartość nieruchomości
- Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej (dla działki lub domu)
Lista orientacyjna. Notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty zależnie od Twojej sprawy.
Gdzie umówić
Umowa dożywocia u notariusza w Twoim mieście
Najczęstsze pytania
Umowa dożywocia: pytania, które zadajecie najczęściej
Na czym polega umowa dożywocia?
Właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca w zamian zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania zbywcy: przyjęcia go jako domownika, wyżywienia, ubrania, opieki w chorobie i sprawienia pogrzebu. Umowa musi mieć formę aktu notarialnego, a prawo dożywocia wpisuje się do księgi wieczystej.
Ile kosztuje umowa dożywocia u notariusza?
Taksa zależy od wartości nieruchomości. Przy mieszkaniu wartym 400 000 zł maksymalna taksa to 2 370 zł netto (około 2 915 zł brutto). Największym kosztem jest jednak podatek PCC w wysokości 2 procent wartości, czyli 8 000 zł, oraz opłata sądowa za wpis własności i wypisy aktu.
Czy od umowy dożywocia płaci się podatek?
Tak. Dożywocie jest czynnością odpłatną, więc podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent wartości rynkowej nieruchomości. Płaci go nabywca, a notariusz pobiera podatek przy podpisaniu aktu. Zwolnienie dla najbliższej rodziny, znane z darowizn, tutaj nie działa.
Czy umowa dożywocia wyłącza zachowek?
Co do zasady tak, i to jest jej główna przewaga nad darowizną. Ponieważ dożywocie jest czynnością odpłatną, wartości nieruchomości nie dolicza się do substratu zachowku, podczas gdy darowizna jest doliczana. Nie jest to jednak gwarancja: umowę zawartą tylko dla pozoru, bez realnej opieki, sąd może potraktować jak darowiznę.
Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia?
Może próbować, i czasem skutecznie. Sąd bada, czy opieka była rzeczywiście sprawowana, czy umowa nie była pozorna i czy dożywotnik rozumiał jej skutki. Jeśli nabywca faktycznie utrzymuje i pielęgnuje dożywotnika, umowa jest trwała, a samo niezadowolenie pozostałych spadkobierców nie wystarczy do jej wzruszenia.
Czy umowę dożywocia można odwołać?
Nie można jej odwołać tak łatwo jak darowizny. Jeśli jednak relacje się popsują i strony nie mogą pozostawać w bezpośredniej styczności, sąd może na żądanie jednej z nich zamienić dożywocie na dożywotnią rentę. W wyjątkowych wypadkach sąd może umowę rozwiązać.
Ostatnia aktualizacja: lipiec 2026
Umów notariusza do tej sprawy
Pokażemy orientacyjną taksę i wolne terminy w Twojej okolicy.