Darowizna mieszkania z kredytem hipotecznym

Mieszkanie z kredytem można darować i nie trzeba mieć na to zgody banku. Trzeba tylko wiedzieć, że darowizna przenosi własność, a nie kredyt: rodzic dalej spłaca raty jako dłużnik osobisty, a dziecko odpowiada wyłącznie samą nieruchomością, do wysokości wpisanej hipoteki. Żeby kredyt naprawdę zmienił właściciela, potrzebna jest odrębna umowa o przejęcie długu i zgoda banku.

To rozróżnienie decyduje o całej sprawie, a jest w poradnikach zacierane. Poniżej rozdzielam trzy rzeczy, które łatwo pomylić: przeniesienie własności, przeniesienie kredytu i odpowiedzialność za dług. Do tego koszt takiej darowizny u notariusza i jeden przepis podatkowy, który przy hipotece działa zaskakująco korzystnie.

Czy można darować mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Hipoteka nie blokuje sprzedaży ani darowizny nieruchomości. Jest prawem rzeczowym, które obciąża samą nieruchomość, więc przechodzi razem z nią na nowego właściciela i pozostaje wpisana w dziale IV księgi wieczystej. Notariusz sporządzi akt darowizny mieszkania obciążonego kredytem tak samo jak każdy inny, a wpis obdarowanego jako właściciela nastąpi w dziale II.

Zgoda banku do samego aktu darowizny nie jest potrzebna. Bank nie jest stroną tej umowy i jego uprawnienia z hipoteki nic tu nie traci: gdyby kredyt przestał być spłacany, wierzyciel dalej może skierować egzekucję do mieszkania, bez względu na to, kto jest właścicielem. Właśnie dlatego prawo nie wymaga tu jego zgody.

Czy potrzebna jest zgoda banku na darowiznę mieszkania z kredytem?

Nie na samą darowiznę. Zgoda banku jest konieczna dopiero wtedy, gdy chcesz, żeby obdarowany przejął kredyt i wszedł na miejsce dotychczasowego kredytobiorcy. Wynika to z art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego: przejęcie długu następuje przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią, ale wymaga zgody wierzyciela. Bez tej zgody umowa o przejęcie długu jest bezskuteczna wobec banku.

Jest jednak rzecz, którą warto sprawdzić przed wizytą u notariusza: własna umowa kredytowa. Część banków zastrzega w niej obowiązek poinformowania o zbyciu nieruchomości albo wymaga uprzedniej zgody na taką czynność. Naruszenie tego zapisu nie unieważnia darowizny, bo to zobowiązanie umowne wobec banku, a nie warunek ważności aktu. Może natomiast dać bankowi podstawę do wypowiedzenia umowy kredytu i postawienia całości w stan wymagalności. To realne ryzyko, nie teoretyczne, i sprowadza się do przeczytania jednego paragrafu przed podpisaniem aktu.

Co się dzieje z kredytem po darowiźnie

Darowizna nie przenosi kredytu. Umowa kredytowa nadal wiąże tego, kto ją podpisał, a rata dalej obciąża jego konto. Zmienia się natomiast to, czym odpowiada każda ze stron. Poniższa tabela pokazuje układ, który powstaje po akcie, jeżeli bank nie zgodził się na przejęcie długu.

Praktyczny skutek jest taki, że rodzic, który podarował dziecku mieszkanie, nadal płaci raty i nadal ryzykuje całym majątkiem, choć nie jest już właścicielem. Jednocześnie bank może, w razie zaprzestania spłat, zlicytować mieszkanie należące już do dziecka. Obie strony są więc związane z kredytem, tylko na dwa różne sposoby.

Przejęcie kredytu przez obdarowanego

Jeżeli celem jest pełne wyjście darczyńcy z kredytu, trzeba przeprowadzić przejęcie długu. Bank potraktuje to jak nowy wniosek kredytowy: zbada zdolność kredytową obdarowanego, jego dochody, historię w BIK i wiek w relacji do pozostałego okresu spłaty. Jeżeli obdarowany tych kryteriów nie spełnia, bank odmówi, i to jest najczęstszy powód, dla którego cała operacja kończy się na darowiźnie samej własności.

Formalności są dwie. Umowa o przejęcie długu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a zgoda banku musi być wyrażona na piśmie. Wynika to z art. 522 Kodeksu cywilnego. W praktyce banki mają na to własne procedury i własne wzory, a proces trwa zwykle kilka tygodni, więc warto go uruchomić przed umówieniem terminu u notariusza, a nie po.

Alternatywą bywa dopisanie obdarowanego do kredytu jako współkredytobiorcy zamiast pełnego przejęcia. Darczyńca zostaje wtedy współodpowiedzialny, co dla banku jest wygodniejsze, ale nie realizuje celu, jeśli chodziło o całkowite uwolnienie rodzica od zobowiązania.

Podatek od darowizny mieszkania z hipoteką

Tu przepisy działają na korzyść podatnika i mało kto o tym wie. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi czysta wartość, czyli wartość nabytej rzeczy po potrąceniu długów i ciężarów. Hipoteka jest właśnie takim ciężarem, więc pomniejsza podstawę opodatkowania. Gdy kwota hipoteki przewyższa wartość mieszkania, podstawa wychodzi zerowa i podatku nie ma w ogóle.

Istotny szczegół: liczy się kwota hipoteki ujawniona w księdze wieczystej, a nie saldo kredytu pozostałe do spłaty. Hipoteka jest zwykle wpisywana z nadwyżką względem kapitału, często na 150 procent kwoty kredytu, więc ta różnica działa na korzyść obdarowanego. Warto zajrzeć do działu IV księgi wieczystej i sprawdzić wpisaną sumę, zanim ktokolwiek zacznie szacować podatek.

Dla najbliższej rodziny cały ten rachunek jest zresztą akademicki. Grupa zerowa, czyli małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie i rodzeństwo, korzysta z pełnego zwolnienia z art. 4a bez żadnego limitu kwotowego. Przy darowiźnie nieruchomości u notariusza nie trzeba nawet składać SD-Z2, bo zgłoszenia dokonuje notariusz jako płatnik. Reguła o hipotece jako ciężarze ma więc znaczenie głównie dla II i III grupy podatkowej, gdzie potrafi zbić podatek do zera.

Podatku od czynności cywilnoprawnych przy darowiźnie nie ma, bo darowizna nie występuje w katalogu czynności opodatkowanych PCC. To odróżnia ją od umowy sprzedaży, gdzie kupujący płaci 2 procent wartości rynkowej.

Ile kosztuje darowizna mieszkania z kredytem u notariusza

Koszt jest taki sam jak przy darowiźnie mieszkania bez obciążeń, bo taksę notarialną liczy się od wartości rynkowej nieruchomości. W praktyce kancelarii hipoteka tej podstawy nie pomniejsza, inaczej niż podstawy podatku. Dla mieszkania wartego 500 000 zł taksa wynosi 2 770 zł netto przy stawce pełnej albo 1 385 zł netto, gdy spełnione są warunki obniżki z § 6 pkt 15. Do tego dochodzi 23 procent VAT, wypisy aktu i 200 zł opłaty sądowej za wpis własności w księdze wieczystej.

Warunki tej obniżki są węższe, niż sugeruje większość kalkulatorów: przedmiotem musi być lokal stanowiący odrębną nieruchomość, strony muszą należeć do I grupy podatkowej, a obdarowany musi być uprawniony do ulgi z art. 16, czyli nie mieć innego mieszkania i zamieszkać w darowanym lokalu na 5 lat. Pełne wyliczenie razem z podatkiem znajdziesz na stronie koszt darowizny u notariusza, a przebieg samego aktu i listę dokumentów opisuje strona darowizna u notariusza.

Darowizna połowy mieszkania z kredytem

Darować można także udział, na przykład połowę. Obdarowany staje się wtedy współwłaścicielem, a hipoteka obciąża nieruchomość w całości, nie „jego połowę”. Oznacza to, że w razie egzekucji bank może zaspokoić się z całego mieszkania, łącznie z udziałem obdarowanego, mimo że kredytu nigdy nie brał. Przy darowiźnie udziału taksę liczy się od wartości tego udziału, więc rachunek u notariusza jest odpowiednio niższy.

Kiedy lepiej nie darować

Są sytuacje, w których darowizna mieszkania z kredytem tworzy więcej problemów, niż rozwiązuje. Jeżeli bank nie zgodzi się na przejęcie długu, a darczyńca chciał uwolnić się od raty, cel nie zostanie osiągnięty: zniknie własność, zostanie zobowiązanie. Wtedy uczciwszym rozwiązaniem bywa sprzedaż mieszkania i spłata kredytu z ceny, co zamyka sprawę całkowicie. Przygotowanie lokalu do sprzedaży zaczyna się zwykle od porządnej prezentacji, a profesjonalne zdjęcia wnętrza potrafią skrócić czas ekspozycji oferty na tyle, że różnica w cenie pokrywa ich koszt.

Drugi wariant wart rozważenia to zachowanie prawa do mieszkania mimo przekazania własności. Darowiźnie można towarzyszyć ustanowienie służebności mieszkania na rzecz darczyńcy, dzięki czemu rodzic przekazuje lokal dziecku, ale zachowuje prawo dożywotniego zamieszkiwania. Trzeci to odłożenie przekazania w czasie i uregulowanie go testamentem notarialnym, co nie rusza kredytu za życia. Porównanie tych dróg zebrałem na stronie przepisanie mieszkania.

Najczęstsze pytania

Czy bank może zablokować darowiznę mieszkania z kredytem?

Nie może jej unieważnić ani zablokować u notariusza, bo nie jest stroną umowy darowizny. Jeżeli jednak umowa kredytu zobowiązywała do uzyskania zgody lub poinformowania banku o zbyciu nieruchomości, jej naruszenie może dać bankowi prawo do wypowiedzenia kredytu i żądania natychmiastowej spłaty całości. Akt pozostaje ważny, konsekwencje są umowne.

Czy po darowiźnie mieszkania nadal spłacam kredyt?

Tak, dopóki bank nie zgodzi się na przejęcie długu przez obdarowanego. Darowizna przenosi własność, a nie zobowiązanie kredytowe. Dotychczasowy kredytobiorca pozostaje dłużnikiem osobistym i odpowiada całym majątkiem, mimo że nie jest już właścicielem mieszkania. Rata nie zniknie z jego konta samoistnie.

Czy darowizna mieszkania z hipoteką podlega PCC?

Nie. Darowizna nie znajduje się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych, więc 2 procent znane z umowy sprzedaży tutaj nie wystąpi. Darowizna podlega podatkowi od spadków i darowizn, a najbliższa rodzina jest z niego zwolniona bez limitu na podstawie art. 4a.

Czy hipoteka obniża podatek od darowizny?

Tak. Hipoteka zalicza się do długów i ciężarów z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, więc pomniejsza podstawę opodatkowania. Bierze się pod uwagę kwotę hipoteki wpisaną w księdze wieczystej, a nie bieżące saldo kredytu. Gdy hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, podatek nie wystąpi.

Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny mieszkania z kredytem?

Dowody osobiste obu stron, numer księgi wieczystej, podstawa nabycia mieszkania przez darczyńcę oraz dane o pokrewieństwie dla zwolnienia podatkowego. Przy obciążeniu hipotecznym notariusz sprawdzi treść działu IV księgi wieczystej. Zaświadczenie z banku o saldzie zadowoli notariusza tylko wtedy, gdy strony chcą je ujawnić w akcie.

Czy można darować mieszkanie z kredytem osobie obcej?

Można, ale rachunek wygląda zupełnie inaczej. Osoba niespokrewniona należy do III grupy podatkowej, ma kwotę wolną 5 733 zł i płaci od 12 do 20 procent nadwyżki. Nie przysługuje jej też obniżka taksy z § 6 pkt 15, bo ta wymaga I grupy podatkowej. Hipoteka pomniejszy jednak podstawę opodatkowania na tych samych zasadach.