Zwrot darowizny nieruchomości u notariusza po odwołaniu darowizny i koszt
Odwołanie darowizny składasz obdarowanemu na piśmie, ale mieszkanie wraca do Ciebie dopiero aktem notarialnym zwrotu albo prawomocnym wyrokiem. Zwrot po odwołaniu nie jest nową darowizną, więc nie płacisz podatku od spadków i darowizn ani PCC.
Mieszkanie za 500 000 zł oddawane przez dorosłe dziecko: akt zwrotu z wypisami, VAT i wpisem do księgi to najwyżej 3 695,66 zł. Pozew, gdy obdarowany odmawia, zaczyna się od 25 000 zł samej opłaty sądowej.
1 rok
na odwołanie od dowiedzenia się o niewdzięczności
0 zł
podatku od zwrotu po skutecznym odwołaniu
5 %
wartości lokalu to opłata od pozwu o zwrot
Taksa z rozporządzenia jest maksymalna, notariusz może zejść niżej. Koszt pełnomocnika procesowego przy pozwie nie jest wliczony.
Policz zwrot darowizny mieszkania albo domu
Odwołanie i akt zwrotu
3 695,66 zł
taksa, wypisy, VAT, wpis 200 zł, bez podatku
Pozew o zwrot
25 200,00 zł
opłata od pozwu i wpis, bez pełnomocnika
Darowizna zwrotna
3 695,66 zł
w tym podatek 0,00 zł
Po zwrocie w 2026 r. sprzedasz nieruchomość bez PIT od 1 stycznia 2032 r. Pięć lat liczy się od roku zwrotu, nie od Twojego pierwotnego zakupu.
Dwa kroki, nie jeden
Odwołanie darowizny nie oddaje jeszcze mieszkania
Pismo z odwołaniem zmienia tylko to, że obdarowany od tej chwili ma obowiązek zwrotu. Art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego każe go wykonać według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, a w księdze wieczystej do dnia aktu albo wyroku nadal stoi obdarowany. Może sprzedać lokal, obciążyć go hipoteką albo wynająć.
Dlatego drugi krok trzeba umówić szybko. Notariusz w akcie zwrotu wymienia zobowiązanie, które strony wykonują (art. 156 i 158 KC), czyli odwołanie darowizny z podaniem daty doręczenia pisma. Bez tego zdania akt byłby zwykłą darowizną i pociągnąłby za sobą inne podatki.
Mieszkanie warte 500 000 zł, zwrot w 2026 r.
Ile kosztuje zwrot darowizny u notariusza, w sądzie i jako darowizna zwrotna
Odwołanie i akt zwrotu
3 695,66 zł
taksa 2 770 zł netto, bez SD i PCC
Pozew o zwrot
25 200,00 zł
o 21 504,34 zł więcej, bez pełnomocnika
Darowizna zwrotna od zięcia
35 457,66 zł
w tym 31 762 zł podatku w I grupie
Darowizna zwrotna od osoby obcej
101 129,66 zł
w tym 97 434 zł podatku w III grupie
Notariusz liczy taksę od wartości rynkowej nieruchomości w dniu aktu, pełną stawką z § 3 rozporządzenia. Połowa stawki z § 6 pkt 2 obejmuje wyłącznie umowę przenoszącą własność w wykonaniu umowy zobowiązującej, a obowiązek zwrotu po odwołaniu wynika z ustawy. Między rodzicem a dzieckiem albo zięciem taksa nie przekroczy 7 500 zł netto, bo to czynność w I grupie podatkowej.
Różnica między pierwszą a trzecią kartą to cały podatek. Zięć, który oddaje teściom mieszkanie z własnej woli, bez odwołania z ich strony, dostaje się w katalog darowizny i płaci od nadwyżki ponad 36 120 zł. Ten sam zwrot po skutecznym odwołaniu jest wolny od podatku. Odwołanie wymaga jednak prawdziwej rażącej niewdzięczności, a nie wygody podatkowej, i tego nie da się zastąpić formułką w akcie.
Ten sam zwrot, inna wartość
Koszt zwrotu darowizny mieszkania według wartości
Akt zwrotu rośnie wolno, bo powyżej 60 000 zł taksa rośnie tylko o 0,4 % nadwyżki, a w I grupie zatrzymuje się na 7 500 zł netto. Opłata od pozwu rośnie liniowo, 5 % wartości, aż do sufitu 100 000 zł, który od 23 września 2025 r. zastąpił wcześniejsze 200 000 zł.
Jeżeli przed pozwem spróbujecie mediacji, art. 13e ustawy o kosztach sądowych obniża opłatę o dwie trzecie, ale najwyżej o 400 zł. Przy mieszkaniu to symboliczna kwota, więc o wyborze drogi decyduje to, czy obdarowany podpisze akt.
| Wartość nieruchomości | Akt zwrotu od dziecka | Pozew o zwrot | Darowizna zwrotna od zięcia |
|---|---|---|---|
| 300 000 zł | 2 711,66 zł | 15 200,00 zł | 20 473,66 zł |
| 400 000 zł | 3 203,66 zł | 20 200,00 zł | 27 965,66 zł |
| 500 000 zł | 3 695,66 zł | 25 200,00 zł | 35 457,66 zł |
| 700 000 zł | 4 679,66 zł | 35 200,00 zł | 50 441,66 zł |
| 1 000 000 zł | 6 155,66 zł | 50 200,00 zł | 72 917,66 zł |
| 1 500 000 zł | 7 385,66 zł | 75 200,00 zł | 109 147,66 zł |
Taksa maksymalna z § 3, 12 stron wypisów po 6 zł netto, VAT 23 %, wpis własności 200 zł. Pozew bez kosztów pełnomocnika i bez zwrotu kosztów od przegranego.
Od pisma do wpisu w księdze
Jak odwołać darowiznę mieszkania i odzyskać własność
-
1
Oświadczenie o odwołaniu
Darczyńca pisze, że odwołuje darowiznę, i opisuje zachowanie obdarowanego. Wystarczy forma pisemna (art. 900 KC), list polecony za potwierdzeniem odbioru albo podpis poświadczony u notariusza za 24,60 zł. Termin to rok od dowiedzenia się o niewdzięczności.
-
2
Zgoda obdarowanego
Odwołanie samo nie przenosi własności. Obdarowany ma obowiązek zwrotu jak bezpodstawnie wzbogacony, a kiedy się zgadza, strony ustalają rozliczenie nakładów i termin wydania lokalu.
-
3
Akt przeniesienia własności
Notariusz sporządza umowę przeniesienia w wykonaniu obowiązku zwrotu i wymienia w akcie to zobowiązanie (art. 158 KC). Wniosek o wpis do księgi składa sam, opłata 200 zł.
-
4
Gdy obdarowany odmawia
Pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Opłata to 5 % wartości nieruchomości, do 100 000 zł. Prawomocny wyrok zastępuje podpis obdarowanego, a darczyńca zgłasza wpis do księgi.
Dokumenty do aktu zwrotu darowizny
Najważniejszy jest dowód, że odwołanie dotarło do obdarowanego, bo od tego dnia biegnie jego obowiązek zwrotu. Gdy darczyńca nie może przyjść do kancelarii, podpisuje pełnomocnictwo notarialne dla kogoś z rodziny. Sam podpis pod pismem z odwołaniem poświadcza każdy notariusz, opisuje to strona o poświadczeniu podpisu.
- Akt notarialny pierwotnej darowizny albo jego wypis (numer repertorium, data, kancelaria)
- Oświadczenie o odwołaniu darowizny z dowodem doręczenia obdarowanemu
- Numer księgi wieczystej nieruchomości (notariusz sprawdzi ją sam)
- Dowody osobiste darczyńcy i obdarowanego, a przy wspólności majątkowej obojga małżonków obdarowanych
- Ustalenia co do nakładów obdarowanego: faktury za remont, spłacony kredyt, kwota rozliczenia
- Zaświadczenie o braku zaległości ze wspólnoty albo spółdzielni, gdy lokal ma zostać wydany
Co jeszcze wchodzi do rachunku
Zwrot darowizny a podatek, nakłady i kredyt obdarowanego
ustawa o SD
Podatek od pierwotnej darowizny
Ustawa nie przewiduje zwrotu podatku zapłaconego przez obdarowanego od pierwszej darowizny. Najbliższa rodzina zwykle i tak go nie płaciła, ale zięć albo osoba obca nie odzyska tej kwoty po odwołaniu.
art. 405 i nast. KC
Remont i nakłady obdarowanego
Zwrot idzie według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, więc strony rozliczają nakłady, które zwiększyły wartość lokalu. Kwotę i termin zapłaty warto wpisać do aktu zwrotu, wtedy spór o remont nie trafi później do sądu.
art. 898 § 2 KC
Hipoteka obdarowanego
Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany odpowiada jak ktoś, kto musi liczyć się ze zwrotem. Hipoteka, którą zdążył ustanowić, zostaje jednak w księdze i obciąża lokal także po zwrocie, dlatego spłatę albo zgodę banku ustala się przed aktem.
art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT
Sprzedaż po zwrocie
Dyrektor KIS 20 kwietnia 2026 r. uznał zwrot za nowe nabycie. Kto odzyskał mieszkanie w 2026 r., sprzeda je bez podatku od 1 stycznia 2032 r. Wcześniej płaci 19 % od dochodu.
Zanim cokolwiek odwołasz, porównaj to z tym, jak darowizna była zbudowana. Rodzic, który przy darowiźnie mieszkania u notariusza zastrzegł dla siebie służebność mieszkania, często nie musi odzyskiwać własności, żeby bezpiecznie mieszkać dalej. Kto dopiero planuje przekazanie, może wybrać umowę dożywocia, która daje rodzicowi utrzymanie i opiekę z mocy umowy.
Prostowanie
Co poradniki piszą źle o odwołaniu darowizny nieruchomości
Po odwołaniu darowizny mieszkanie automatycznie wraca do rodzica.
Odwołanie tworzy tylko obowiązek zwrotu (art. 898 § 2 KC). Własność wraca dopiero aktem notarialnym albo prawomocnym wyrokiem. Do tego czasu w księdze wieczystej stoi obdarowany i to on może lokal sprzedać albo obciążyć.
Odwołanie darowizny trzeba zrobić u notariusza.
Art. 900 KC wymaga tylko formy pisemnej i doręczenia obdarowanemu. Notariusz jest potrzebny dopiero do aktu zwrotu, bo umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 KC).
Zwrot darowizny to nowa darowizna, więc trzeba zapłacić podatek.
Zwrot po skutecznym odwołaniu nie jest darowizną i nie ma go w zamkniętym katalogu art. 1 ustawy o SD, co potwierdził Dyrektor KIS 31 grudnia 2025 r. Nowa darowizna powstaje dopiero wtedy, gdy obdarowany oddaje lokal z własnej woli, bez odwołania.
Po odzyskaniu mieszkania rodzic sprzeda je bez podatku, bo kupił je dawno.
Dyrektor KIS 20 kwietnia 2026 r. uznał, że pięć lat liczy się od końca roku zwrotu. Mieszkanie odzyskane w 2026 r. sprzedane przed 1 stycznia 2032 r. daje przychód opodatkowany 19 % PIT.
Pytania
O co pytają darczyńcy przed aktem zwrotu
Ile kosztuje zwrot darowizny u notariusza?
Za akt zwrotu mieszkania wartego 500 000 zł zapłacisz najwyżej 2 770 zł netto taksy, z wypisami, VAT i wpisem do księgi razem 3 695,66 zł. Notariusz liczy pełną stawkę z § 3, bo zwrot po odwołaniu wykonuje obowiązek z ustawy, a połowa z § 6 pkt 2 dotyczy tylko wykonania umowy.
Czy zwrot darowizny podlega opodatkowaniu?
Zwrot po skutecznym odwołaniu darowizny nie podlega podatkowi od spadków i darowizn ani PCC. Nie ma go w zamkniętym katalogu art. 1 ustawy o SD, co Dyrektor KIS potwierdził 31 grudnia 2025 r. Podatek pojawia się przy darowiźnie zwrotnej bez odwołania, jeśli oddaje zięć, synowa albo osoba obca.
Czy odwołanie darowizny musi być u notariusza?
Nie. Art. 900 Kodeksu cywilnego wymaga oświadczenia złożonego obdarowanemu na piśmie. Wystarczy list polecony za potwierdzeniem odbioru. Notariusz jest potrzebny dopiero do aktu, którym obdarowany przenosi własność z powrotem, bo tę umowę przy nieruchomości zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 158 KC).
Ile jest czasu na odwołanie darowizny?
Rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego (art. 899 § 3 KC). Termin biegnie od każdego zdarzenia osobno. Odwołanie jest wykluczone, gdy darczyńca przebaczył, a spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę tylko w wyjątkach z art. 899 § 2.
Co jeśli obdarowany nie chce oddać mieszkania?
Darczyńca składa pozew o zobowiązanie obdarowanego do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności. Opłata od pozwu wynosi 5 % wartości, przy mieszkaniu za 500 000 zł to 25 000 zł, najwyżej 100 000 zł. Prawomocny wyrok zastępuje podpis obdarowanego (art. 64 KC), a koszty zwykle zwraca przegrany.
Czy można zwrócić darowiznę za porozumieniem stron?
Tak, ale bez odwołania z powodu niewdzięczności to nowa darowizna od obdarowanego dla darczyńcy. Dziecko oddające mieszkanie rodzicowi jest zwolnione z podatku, a zięć przy lokalu za 500 000 zł zapłaci 31 762 zł. Taksa notariusza jest w obu przypadkach taka sama.
Kiedy można sprzedać mieszkanie po odwołaniu darowizny bez podatku?
Według interpretacji Dyrektora KIS z 20 kwietnia 2026 r. pięć lat liczy się od końca roku zwrotu, a nie od pierwotnego zakupu przez darczyńcę. Mieszkanie odzyskane w 2026 r. sprzedasz bez PIT od 1 stycznia 2032 r. Wcześniej dochód podlega 19 % podatku.
Umów akt zwrotu darowizny w kancelarii blisko Ciebie
Wybierz czynność i miasto, zostaw kontakt, a przed wizytą dostaniesz rachunek dla wartości Twojej nieruchomości i listę dokumentów, o które poprosi kancelaria, z dowodem doręczenia odwołania na pierwszym miejscu.
Zobacz też
Czynności, które idą w parze ze zwrotem darowizny
Koszt darowizny u notariusza
Taksa, podatek i SD-Z2, gdy dopiero przekazujesz mieszkanie.
Przepisanie mieszkania na dziecko
Darowizna, dożywocie, sprzedaż i testament obok siebie.
Służebność mieszkania
Prawo dożywotniego mieszkania zastrzeżone przy darowiźnie.
Umowa dożywocia
Przekazanie nieruchomości za utrzymanie i opiekę.
Darowizna czy testament
Co wybrać, gdy rodzic chce zachować kontrolę nad mieszkaniem.
Umowa dożywocia czy darowizna
Która umowa lepiej chroni rodzica po przekazaniu.