Zamiana mieszkań u notariusza: koszt, PCC od różnicy wartości i zamiana w rodzinie

W skrócie: zamiana mieszkań u notariusza to jeden akt zamiast dwóch umów sprzedaży. Podatek PCC płaci się tylko od różnicy wartości mieszkań (art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o PCC), a w najbliższej rodzinie wcale (art. 9 pkt 5). Taksa jest za to wyższa niż przy sprzedaży: liczy się od droższego mieszkania według pełnej skali, bo połowa stawki z § 6 pkt 19 rozporządzenia dotyczy tylko umowy sprzedaży. Przy mieszkaniach za 600 000 i 450 000 zł zamiana kosztuje razem 7 387,66 zł, a dwie sprzedaże 25 107,22 zł.

Ile kosztuje zamiana mieszkań u notariusza

Rachunek składa się z czterech pozycji: taksy notarialnej, wypisów z VAT, podatku od czynności cywilnoprawnych i dwóch opłat sądowych za wpisy w księgach wieczystych. Każdą z nich przepisy liczą przy zamianie inaczej niż przy sprzedaży, więc kalkulatory sprzedaży dają tu zły wynik.

Podstawę taksy wskazuje § 2 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej: przy umowie zamiany jest nią „najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy". Nie sumuje się więc obu mieszkań, tylko bierze droższe. Tyle że od tej wartości liczy się pełną skalę z § 3. Obniżka o połowę z § 6 obejmuje wymienione tam umowy, a pkt 19 mówi wyłącznie o „umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego". Zamiany w tym wyliczeniu nie ma.

Poniżej przykład dwóch obcych sobie właścicieli. Pani Anna ma mieszkanie warte 600 000 zł, pan Marek mieszkanie warte 450 000 zł i dopłaca 150 000 zł. Wypisy liczymy na 12 stronach po 6 zł netto, opłata sądowa to 200 zł od wpisu własności w każdej z dwóch ksiąg (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Notariusz wychodzi przy zamianie o 280,44 zł drożej, ale podatek jest niższy o 18 000 zł. Dlatego popularne zdanie, że zamiana jest tańsza „bo taksa jest niższa", jest prawdziwe co do wyniku i fałszywe co do powodu. Taksę dla własnych kwot sprawdzisz w kalkulatorze taksy notarialnej: wpisz wartość droższego mieszkania i nie zaznaczaj obniżki o połowę.

Zamiana mieszkań a podatek PCC: od różnicy, nie od wartości

Art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ustala podstawę opodatkowania przy zamianie „lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu" jako różnicę wartości rynkowych zamienianych lokali. Stawka to 2 procent (art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a). Przy mieszkaniach równej wartości podatek wynosi zero.

Obowiązek podatkowy ciąży na obu stronach umowy zamiany (art. 4 pkt 2), a art. 5 ust. 2 czyni je zobowiązanymi solidarnie. W praktyce strony dzielą podatek w akcie, najczęściej po połowie albo w całości na tego, kto dostaje droższe mieszkanie. Pobiera go notariusz przy podpisaniu aktu.

Poradniki często piszą, że „każda strona płaci PCC od nabywanej części". To nieprawda przy zamianie mieszkania na mieszkanie. Przy 600 000 i 450 000 zł oznaczałoby to 21 000 zł podatku, a ustawa każe zapłacić 3 000 zł.

Zamiana mieszkania na dom: tu różnicy już nie ma

Preferencja z lit. a działa tylko, gdy po obu stronach stoi lokal mieszkalny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przy zamianie mieszkania na dom albo na działkę obowiązuje lit. b: podstawą jest wartość rynkowa rzeczy, „od którego przypada wyższy podatek". Mieszkanie za 500 000 zł zamienione na dom za 700 000 zł to 14 000 zł PCC, czyli 2 procent od wartości domu, a nie 4 000 zł od różnicy. Nadal mniej niż 24 000 zł przy dwóch sprzedażach, ale różnica między tymi scenariuszami jest dla wielu osób zaskoczeniem przy kasie notariusza.

Zamiana mieszkań w rodzinie: bez PCC

Art. 9 pkt 5 ustawy o PCC zwalnia z podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego, „jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej". To małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Zwolnienie obejmuje także zamianę mieszkania na dom w rodzinie, bo przepis wymienia budynki mieszkalne.

Typowy przypadek to rodzice, którzy oddają synowi duże mieszkanie za 800 000 zł i przejmują jego kawalerkę za 400 000 zł. Taksa od 800 000 zł wynosi 3 970 zł netto, a z wypisami i VAT 4 971,66 zł. Do tego 400 zł za dwa wpisy. Razem 5 371,66 zł i zero podatku. Te same dwa mieszkania przeniesione dwiema umowami sprzedaży kosztowałyby 4 076,22 zł u notariusza i 24 000 zł PCC, bo zwolnienie z art. 9 pkt 5 dotyczy tylko zamiany. Limit taksy dla I grupy (7 500 zł z § 3 pkt 7) zaczyna mieć znaczenie dopiero przy wartościach powyżej około 2,3 mln zł.

Jeżeli w rodzinie chodzi o to, żeby rodzic oddał mieszkanie i dalej w nim mieszkał, zamiana nie jest właściwym narzędziem. Porównanie darowizny, dożywocia, służebności i testamentu dla tej samej pary osób znajdziesz na stronie przepisanie mieszkania u notariusza.

Zamiana mieszkań własnościowych spółdzielczych

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu taksa jest niższa. § 6 pkt 5 rozporządzenia obniża o połowę stawkę za „umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu", a zbyciem jest także zamiana. Gdy po obu stronach są prawa spółdzielcze, notariusz liczy więc połowę skali od wartości droższego prawa. Podatek liczy się tak samo jak przy odrębnej własności: od różnicy wartości, a w rodzinie wcale.

Przy prawie spółdzielczym bez księgi wieczystej odpada opłata za wpis, ale jeżeli księga jest założona, sąd pobiera 200 zł jak przy odrębnej własności. Przed wizytą każda ze stron potrzebuje zaświadczenia ze spółdzielni o przysługującym jej prawie i o braku zaległości.

Zamiana mieszkań a podatek dochodowy

Zamiana jest odpłatnym zbyciem. Jeżeli strona nabyła swoje mieszkanie mniej niż pięć lat wcześniej, licząc od końca roku nabycia, zamiana rodzi przychód jak sprzedaż (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Ustawa dodaje wprost, że przy zamianie pięcioletni okres „odnosi się do każdej z osób dokonującej zamiany", więc sprawdza go każda strona osobno. Przychodem jest wartość zbywanego mieszkania (art. 19 ust. 2), a nie dopłata.

Dla osoby, która dostaje w zamian inne mieszkanie na własne cele, ważna jest ulga mieszkaniowa: dochód wydany na własne cele mieszkaniowe jest zwolniony. Rozliczenie składa się w PIT-39 za rok zamiany. Kto ma mieszkanie od ponad pięciu lat, żadnego PIT nie płaci i niczego nie zgłasza.

Jakie dokumenty do zamiany mieszkań u notariusza

• Dowody osobiste wszystkich właścicieli obu mieszkań, a przy mieszkaniu w małżeńskiej wspólności obecność obojga małżonków.
• Numery ksiąg wieczystych obu lokali albo zaświadczenia ze spółdzielni przy prawach spółdzielczych.
• Podstawy nabycia: akt notarialny zakupu, darowizny albo akt poświadczenia dziedziczenia.
• Zaświadczenia o braku zameldowanych osób i o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni.
• Przy mieszkaniu z kredytem: zgoda banku albo promesa zwolnienia hipoteki, bo bank musi się zgodzić na zbycie zabezpieczenia.
• Uzgodniona wartość obu mieszkań i wysokość dopłaty, bo od nich zależy PCC i taksa.

Ostatni punkt jest ważniejszy, niż wygląda. Wartości w akcie powinny odpowiadać cenom rynkowym. Urząd skarbowy może wezwać do ich skorygowania, a jeżeli podana różnica była zaniżona, dopłata PCC idzie od wartości ustalonej przez urząd.

Zamiana mieszkań z kredytem hipotecznym

Hipoteka nie znika przy zamianie. Obciąża mieszkanie, a nie właściciela, więc nowy właściciel dostaje lokal z hipoteką banku poprzedniego. Da się to rozwiązać na trzy sposoby: spłacić kredyt z dopłaty przed aktem, przenieść zabezpieczenie na nowe mieszkanie za zgodą banku albo zaciągnąć nowy kredyt na mieszkanie, które się dostaje. Każdy wariant wymaga dokumentu z banku przed wizytą. Jak wygląda sama wizyta przy zakupie z kredytem i co kosztuje ustanowienie nowej hipoteki, opisaliśmy w tekście zakup mieszkania z hipoteką.

Zamiana czy dwie sprzedaże: kiedy co wybrać

Ostatni wiersz wymaga komentarza. Od sierpnia 2023 r. osoba kupująca pierwsze mieszkanie może być zwolniona z PCC, ale art. 9 pkt 17 ustawy o PCC mówi wyłącznie o sprzedaży, więc przy zamianie to zwolnienie nie działa. Jeżeli obie strony zamiany spełniają ten warunek, dwie sprzedaże mogą wyjść taniej od zamiany, bo przy nich podatku nie będzie wcale, a taksa jest o połowę niższa. Szczegóły warunków opisuje tekst o zwolnieniu z PCC przy pierwszym mieszkaniu, a pełny rachunek zakupu z taksą, PCC i opłatami policzysz na stronie sprzedaż nieruchomości u notariusza.

Wydanie mieszkań po zamianie

Akt przenosi własność od razu, ale strony zwykle ustalają termin wydania lokali, na przykład 14 albo 30 dni. Wpiszcie go do aktu razem ze stanem liczników i terminem wymeldowania. Przy zamianie oba mieszkania zmieniają lokatorów w tym samym tygodniu, więc warto wcześniej wycenić sprzątanie mieszkania przed wydaniem i ustalić w akcie, kto za nie odpowiada. Jeżeli jedna ze stron obawia się, że druga nie opuści lokalu, można dodać do aktu oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do wydania mieszkania w oznaczonym terminie (art. 777 § 1 pkt 4 KPC).

Najczęstsze pytania o zamianę mieszkań u notariusza

Kto płaci za zamianę mieszkań u notariusza?

Strony ustalają to same, a ustalenie wpisuje się do aktu. Najczęściej koszty notarialne dzieli się po połowie, a PCC płaci ten, kto dostaje droższe mieszkanie, bo to jego nabycie tworzy różnicę wartości. Wobec urzędu skarbowego obie strony odpowiadają za podatek solidarnie.

Czy zamiana mieszkań z dopłatą to nadal zamiana?

Tak. Dopłata nie zmienia charakteru umowy, dopóki głównym świadczeniem obu stron jest przeniesienie własności lokalu. PCC liczy się od różnicy wartości mieszkań, a dopłata ją zwykle odzwierciedla.

Ile trwa zamiana mieszkań u notariusza?

Sama wizyta to około godziny. Przygotowanie trwa dłużej: kancelaria potrzebuje dokumentów obu stron, a przy mieszkaniach z kredytem także dokumentów z banków. Wniosek do obu ksiąg wieczystych notariusz składa elektronicznie w dniu podpisania aktu.

Czy można zamienić mieszkanie komunalne na własnościowe u notariusza?

Nie w tym sensie. Mieszkanie komunalne należy do gminy, a najemca ma tylko prawo najmu, więc nie ma czego przenieść aktem. Zamianę mieszkań komunalnych przeprowadza gmina według własnych zasad. Notariusz jest potrzebny dopiero wtedy, gdy najemca wykupi mieszkanie na własność.