Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania

W skrócie: Kupujący pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych w ogóle. Zwolnienie wynika z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obejmuje prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności domu jednorodzinnego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warunek jest jeden, za to bezwzględny: kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło przysługiwać żadne z tych praw ani udział w nich, chyba że udział nie przekraczał 50 procent i pochodził z dziedziczenia. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł, których nie wpłacasz.

Kto dokładnie może skorzystać ze zwolnienia z PCC

Przepis jest krótki i warto go przeczytać w oryginale, bo w poradnikach krąży w wersji skróconej, która gubi połowę treści. Art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwalnia od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 procent i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Trzy rzeczy przesądzają o wyniku. Po pierwsze, kupującym musi być osoba fizyczna, więc spółka ani jednoosobowa działalność kupująca lokal na firmę zwolnienia nie dostaną. Po drugie, badany jest cały życiorys mieszkaniowy, a nie ostatnie lata: liczy się to, czy prawo przysługiwało Ci kiedykolwiek. Po trzecie, warunek dotyczy każdego z kupujących z osobna, bo ustawa mówi o osobie fizycznej lub osobach fizycznych, którym prawo nie przysługiwało.

Ten trzeci punkt bywa najbardziej kosztowną niespodzianką. Jeżeli mieszkanie kupuje para, a jedno z nich ma już własne mieszkanie odziedziczone albo kupione wcześniej, zwolnienie nie przysługuje nikomu, także tej osobie, która kupuje po raz pierwszy. Ustawa nie przewiduje tu podziału na udziały ani ulgi częściowej. Przy zakupie z partnerem, rodzeństwem czy rodzicem warto ustalić to przed podpisaniem umowy przedwstępnej, bo od tego zależy kilkanaście tysięcy złotych w budżecie transakcji.

Czego zwolnienie nie obejmuje

Katalog jest zamknięty i wymienia wyłącznie trzy prawa. Poza nim zostaje wszystko, co nie jest lokalem mieszkalnym, domem jednorodzinnym ani spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu:

• działka budowlana, rolna i rekreacyjna, nawet kupowana pod budowę własnego domu,
• lokal użytkowy, biuro i lokal usługowy,
• garaż albo miejsce postojowe kupowane jako odrębna nieruchomość, także wtedy, gdy jest w tym samym budynku co mieszkanie,
• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które nie jest prawem własnościowym,
• udział w kamienicy czy w domu, jeżeli nie wyodrębniono z niego lokalu.

W praktyce oznacza to, że przy zakupie mieszkania razem z osobnym miejscem postojowym część transakcji korzysta ze zwolnienia, a część nie. Podatek 2 procent naliczany jest wtedy od wartości garażu. Jeżeli miejsce postojowe jest tylko udziałem w hali garażowej przypisanym do lokalu mieszkalnego, sytuacja jest inna i warto poprosić notariusza o rozstrzygnięcie przed aktem, bo to on jako płatnik odpowiada za prawidłowe pobranie podatku.

Kupno działki pod dom jest przypadkiem, który najczęściej zaskakuje. Zwolnienie dotyczy prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a nie gruntu, na którym dopiero ma stanąć. Kupując pustą działkę, płacisz 2 procent, choć budujesz swój pierwszy dom. Na pocieszenie zostaje niższa taksa notarialna, bo sprzedaż działki budowlanej jest w katalogu § 6 rozporządzenia o taksie i bierze połowę stawki.

Czy odziedziczony udział w mieszkaniu wyklucza zwolnienie z PCC

Nie zawsze, i to jest jedyny wyjątek zapisany w przepisie. Udział nie przekreśla zwolnienia, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: nie przekracza i nie przekraczał 50 procent oraz został nabyty w drodze dziedziczenia. Oba muszą wystąpić razem, więc odziedziczona jedna trzecia po dziadku ulgi nie odbiera, ale odziedziczone dwie trzecie już tak.

Sposób nabycia jest tu równie ważny jak wielkość. Udział otrzymany w darowiźnie od rodziców, choćby wynosił jeden procent, wyklucza zwolnienie, bo darowizna to nie dziedziczenie. To rozróżnienie zaskakuje wiele rodzin, w których mieszkanie przepisywano za życia właśnie po to, żeby uprościć sprawy spadkowe. Jeżeli planujesz w rodzinie takie przekazanie, a dziecko dopiero będzie kupowało swoje pierwsze mieszkanie, kolejność tych dwóch zdarzeń ma wymierną cenę.

Nie ma też znaczenia, czy udział nadal posiadasz. Ustawa mówi o prawie, które przysługiwało w dniu sprzedaży „i przed tym dniem”, więc sprzedanie odziedziczonej połowy rok wcześniej niczego nie naprawia. Badany jest fakt, że prawo kiedykolwiek Ci przysługiwało.

Zwolnienie z PCC a zakup od dewelopera

Przy zakupie z rynku pierwotnego pytanie o zwolnienie jest bezprzedmiotowe, bo podatku i tak nie ma. Art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC wyłącza z opodatkowania czynności objęte podatkiem od towarów i usług, a sprzedaż nowego mieszkania przez dewelopera jest opodatkowana VAT zawartym w cenie. Kupujący pierwsze mieszkanie od dewelopera i kupujący piąte mieszkanie od dewelopera płacą więc identyczny podatek: zero.

Jest jeden wyjątek, wprowadzony przeciwko hurtowym zakupom. Art. 7a ustawy o PCC nakłada stawkę 6 procent na szósty i każdy kolejny lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, kupowany przez tego samego nabywcę w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej i opodatkowany VAT. Przepis dotyczy inwestorów kupujących mieszkania pakietami, nie osób kupujących dla siebie.

Jak skorzystać ze zwolnienia w praktyce

Nie składa się żadnego wniosku ani deklaracji. Notariusz jest płatnikiem podatku od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC) i musi uzależnić dokonanie czynności od uprzedniej zapłaty podatku (art. 10 ust. 3). To on ustala, czy podatek się należy, i to on go pobiera. Twoim zadaniem jest złożenie w akcie prawdziwego oświadczenia o tym, że warunki z art. 9 pkt 17 są spełnione.

Notariusz zapyta wprost o wcześniejsze prawa do lokalu, o odziedziczone udziały i o sposób ich nabycia. Warto przyjść z konkretami, zwłaszcza gdy w rodzinie było postępowanie spadkowe: przydaje się akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu, z którego widać wielkość udziału. Jeżeli sprawa jest graniczna, powiedz o tym kancelarii kilka dni przed terminem, a nie przy stole, bo pobrany podatek odzyskuje się potem wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty.

Fałszywe oświadczenie nie jest drobiazgiem. Urząd skarbowy weryfikuje prawo do zwolnienia po fakcie i przy stwierdzeniu, że nie przysługiwało, określi zaległość razem z odsetkami. Dane o wcześniejszych transakcjach urząd ma we własnych rejestrach, więc kontrola nie wymaga niczyjego zgłoszenia.

Ile realnie oszczędzasz

Podatek liczy się od wartości rynkowej, a nie od ceny wpisanej do aktu (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC), więc zaniżanie ceny nic tu nie daje, a przy zwolnieniu jest po prostu bezcelowe. Przy typowych cenach mieszkań kwoty wyglądają tak:

• mieszkanie za 300 000 zł: 6 000 zł podatku,
• mieszkanie za 450 000 zł: 9 000 zł,
• mieszkanie za 600 000 zł: 12 000 zł,
• mieszkanie za 800 000 zł: 16 000 zł,
• mieszkanie za 1 000 000 zł: 20 000 zł.

Dla porównania maksymalna taksa notarialna przy mieszkaniu za 600 000 zł wynosi 1 585 zł netto, bo umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego przysługuje połowa stawki z § 3 rozporządzenia. Podatek jest więc blisko ośmiokrotnie większy od wynagrodzenia notariusza, a mimo to w rozmowach o kosztach zakupu poświęca się mu mniej uwagi. Pełne zestawienie wszystkich pozycji rachunku znajdziesz na stronie o kosztach notarialnych przy zakupie mieszkania, razem z kalkulatorem, który uwzględnia to zwolnienie.

Co zwolnienie z PCC zmienia, a czego nie

Zwolnienie dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. Reszta rachunku zostaje bez zmian: taksa notarialna z 23 procentami VAT, wypisy aktu po 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę oraz 200 zł opłaty sądowej za wpis własności do księgi wieczystej. Przy zakupie na kredyt dochodzi jeszcze taksa za ustanowienie hipoteki, 19 zł podatku od hipoteki o sumie nieustalonej i drugie 200 zł za wpis hipoteki. Orientacyjne stawki wszystkich czynności zebraliśmy w cenniku taksy notarialnej.

Warto też pamiętać, że stawki taksy są maksymalne, a nie sztywne: art. 5 § 1 Prawa o notariacie mówi o wynagrodzeniu określonym na podstawie umowy ze stronami, nie wyższym niż stawka maksymalna. To jedyna pozycja rachunku, o której da się rozmawiać, i piszemy o tym szerzej w tekście o tym, czy taksa notarialna jest negocjowalna.

Na koniec rzecz spoza podatków, która przy pierwszym mieszkaniu decyduje o kalendarzu bardziej niż cokolwiek innego. Bank liczy zdolność kredytową głównie ze stabilnego zatrudnienia, więc zmiana pracodawcy tuż przed złożeniem wniosku potrafi przesunąć zakup o kilka miesięcy. Jeżeli i tak planujesz zmianę, rozsądniej jest najpierw sprawdzić opinie o pracodawcach i dopiero potem układać harmonogram transakcji, zamiast robić obie rzeczy naraz.

Najczęstsze pytania

Od kiedy obowiązuje zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie? Od 31 sierpnia 2023 roku. Przepis został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jako art. 9 pkt 17 i obowiązuje bezterminowo, więc nie jest to ulga okresowa ani program z limitem miejsc. Decyduje data zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, a nie data umowy przedwstępnej.

Czy zwolnienie z PCC obejmuje zakup domu? Tak, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zwolniona jest cała transakcja, razem z gruntem, na którym dom stoi, bo grunt i posadowiony na nim budynek stanowią jedną nieruchomość. Zakup samej działki pod przyszłą budowę zwolnienia już nie obejmuje.

Czy zwolnienie z PCC dotyczy mieszkania spółdzielczego? Dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wymienionego w przepisie wprost. Nie obejmuje spółdzielczego prawa lokatorskiego, które nie jest prawem zbywalnym i którego nie kupuje się umową sprzedaży, tylko uzyskuje na podstawie umowy ze spółdzielnią.

Czy przy zakupie mieszkania na współwłasność każdy musi być pierwszym nabywcą? Tak. Ustawa mówi o osobie fizycznej lub osobach fizycznych, którym żadne z wymienionych praw nie przysługiwało, więc warunek dotyczy wszystkich kupujących. Jeżeli choć jedno z nich miało wcześniej mieszkanie, zwolnienie nie przysługuje w ogóle, także co do udziału drugiej osoby.

Czy sprzedaż wcześniejszego mieszkania przywraca prawo do zwolnienia? Nie. Przepis bada, czy prawo przysługiwało w dniu sprzedaży i przed tym dniem, więc liczy się sam fakt posiadania w przeszłości. Pozbycie się mieszkania przed nowym zakupem nie zmienia oceny i podatek 2 procent trzeba zapłacić.

Czy notariusz sam sprawdzi, czy zwolnienie mi przysługuje? Notariusz jest płatnikiem podatku, więc ocenia sprawę i pobiera podatek albo go nie pobiera, ale opiera się na Twoim oświadczeniu i na dokumentach, które przedstawisz. Dlatego sytuacje graniczne, zwłaszcza odziedziczone udziały, warto zgłosić kancelarii przed terminem aktu, a nie w jego trakcie.

Co zrobić, gdy notariusz pobrał PCC, a zwolnienie przysługiwało? Składa się do urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty razem z dokumentami potwierdzającymi spełnienie warunków. Procedura działa, ale trwa i wymaga wykazania, że w dniu sprzedaży żadne z wymienionych praw nie przysługiwało, więc taniej i szybciej jest wyjaśnić sprawę przed aktem.