Wyodrębnienie lokalu w domu jednorodzinnym i koszty u notariusza
Koszt wyodrębnienia lokalu zależy od tego, co dzieje się z lokalem w tym samym akcie. Gdy od razu przechodzi na dziecko albo kupującego, notariusz liczy połowę stawki od wartości lokalu (§ 6 pkt 16). Przy domu za 900 000 zł i lokalu za 450 000 zł cały rachunek z sądem to 1 954,35 zł.
Podział wspólnego domu między rodzeństwo idzie pełną skalą od wartości całego budynku, czyli 5 948,90 zł. Wyodrębnienie „na zapas”, z myślą o sprzedaży za rok, kosztuje łącznie o 3 434,90 zł więcej niż jeden akt z nabywcą.
2
lokale mieszkalne maksymalnie w domu jednorodzinnym
1/2
stawki, gdy akt od razu przenosi lokal
300 zł
nowa księga i wpis własności
Stawki z rozporządzenia są maksymalne, więc o niższą taksę zawsze można zapytać kancelarię. Opłaty sądowe i PCC są sztywne.
Policz koszt wyodrębnienia lokalu
- Wartość lokalu
- 450 000,00 zł
- Taksa maksymalna, netto
- 1 285,00 zł
- Notariusz z wypisami i VAT
- 1 654,35 zł
- Sąd, księga i wpis własności
- 300,00 zł
- PCC 2 %
- 0,00 zł
- Późniejszy akt sprzedaży z wpisem
- 0,00 zł
- Razem
- 1 954,35 zł
Co dokładnie powstaje
Jeden dom, dwie nieruchomości i trzy księgi wieczyste
Po wpisie do księgi (art. 7 ust. 2) każdy lokal jest osobną nieruchomością z własną księgą wieczystą. Do lokalu mogą przynależeć piwnica, strych albo garaż, nawet w osobnym budynku na tej samej działce (art. 2 ust. 4). Grunt, dach, klatka schodowa i instalacje wspólne tworzą nieruchomość wspólną, w której każdy właściciel ma udział liczony z powierzchni (art. 3 ust. 3).
Przy dwóch lokalach nie zakłada się zarządu wspólnoty. Sprawami wspólnymi rządzą przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19), więc o remoncie dachu decydujecie tak, jak dotąd decydowali współwłaściciele.
Lokal na parterze
własna księga, udział np. 55/100
Lokal na piętrze
własna księga, udział np. 45/100
Grunt i części wspólne
dotychczasowa księga domu
Dom 900 000 zł, lokal 450 000 zł, 10 stron wypisów
Ile kosztuje wyodrębnienie lokalu w każdej z czterech sytuacji
Wydzielam lokal i daruję go dziecku
1 954,35 zł
bez podatku w grupie zerowej
§ 6 pkt 16: połowa stawki od wartości lokalu
Wydzielam lokal i od razu go sprzedaję
10 954,35 zł
w tym 9 000 zł PCC kupującego
§ 6 pkt 16: połowa stawki od wartości lokalu
Dzielimy wspólny dom na dwa lokale
5 948,90 zł
taksa od całego domu, sąd 2 x 250 zł
§ 3: pełna skala od wartości całego domu (§ 2 ust. 3 pkt 2)
Wydzielam lokal dla siebie, sprzedam później
5 389,25 zł
dwa akty, w tym późniejsza sprzedaż
§ 3: pełna skala od wartości lokalu, potem osobny akt sprzedaży
Najtańsza jest droga, w której akt od razu wskazuje nabywcę. Wyodrębnienie dla siebie ma sens wtedy, gdy potrzebujesz osobnej księgi teraz, na przykład pod kredyt na remont jednego lokalu, a nie wtedy, gdy nabywca pojawi się za kilka miesięcy.
Uczciwe porównanie
Dlaczego wyodrębnienie na zapas kosztuje dwa razy
§ 6 pkt 16 rozporządzenia daje połowę stawki za umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego „i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę”. Oba elementy muszą być w jednym akcie. Jednostronne wyodrębnienie dla siebie (art. 10 ustawy o własności lokali) w rozporządzeniu nie występuje, więc idzie pełną skalą, a późniejsza sprzedaż to drugi akt z połową z § 6 pkt 19.
Przy domu za 900 000 zł różnica wynosi 3 434,90 zł. Przepis mówi o przeniesieniu na nabywcę, a nie o sprzedaży, dlatego obejmuje też darowiznę dla dziecka. Jeśli kancelaria liczy darowiznę inaczej, poproś o wskazanie podstawy.
| Wartość domu | Darowizna dziecku | Sprzedaż z PCC | Podział współwłasności | Na zapas i sprzedaż |
|---|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 1 585,35 zł | 7 585,35 zł | 4 472,90 zł | 4 282,25 zł |
| 900 000 zł | 1 954,35 zł | 10 954,35 zł | 5 948,90 zł | 5 389,25 zł |
| 1 200 000 zł | 2 323,35 zł | 14 323,35 zł | 6 932,90 zł | 6 496,25 zł |
| 1 600 000 zł | 2 815,35 zł | 18 815,35 zł | 7 916,90 zł | 7 972,25 zł |
Lokal to połowa wartości domu, 10 stron wypisów na akt, taksa maksymalna z VAT, opłaty sądowe i PCC. Bez kosztu rzutów architekta, który ustala się z projektantem.
Od rzutów do księgi
Jak wyodrębnić lokal w domu jednorodzinnym krok po kroku
-
1
Rzuty i inwentaryzacja
Architekt albo inżynier z uprawnieniami zaznacza oba lokale na rzutach kondygnacji i liczy powierzchnie użytkowe z pomieszczeniami przynależnymi (art. 2 ust. 5). Z tych liczb wynika udział w gruncie.
-
2
Zaświadczenie starosty
Z rzutami idziesz do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu po zaświadczenie o samodzielności lokalu (art. 2 ust. 3). Urząd ma 7 dni (art. 217 § 3 KPA). Przy lokalu mieszkalnym urzędy zwykle nie pobierają opłaty skarbowej.
-
3
Akt u notariusza
Kancelaria dostaje zaświadczenie, rzuty i numer księgi domu. W akcie określa się lokal, pomieszczenia przynależne i udział w nieruchomości wspólnej (art. 8 ust. 1), a przy darowiźnie albo sprzedaży od razu nabywcę.
-
4
Nowa księga wieczysta
Notariusz wysyła wniosek elektronicznie. Lokal jako odrębna nieruchomość powstaje dopiero z wpisem (art. 7 ust. 2), więc do tego dnia nie da się go osobno obciążyć hipoteką.
Dokumenty do wyodrębnienia lokalu
Zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego urzędy zwykle wydają bez opłaty skarbowej, traktując je jako sprawę budownictwa mieszkaniowego (art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej). Przy lokalu użytkowym, na przykład gabinecie na parterze, opłata wynosi 17 zł. Gdy dom przeszedł na Was w spadku, najpierw potrzebny jest akt poświadczenia dziedziczenia, bo bez tytułu do domu notariusz nie wyodrębni lokalu.
- Dowody osobiste właściciela albo wszystkich współwłaścicieli i nabywcy
- Zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu (art. 2 ust. 3)
- Rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokalami i pomieszczeniami przynależnymi (art. 2 ust. 5)
- Numer księgi wieczystej domu z działką
- Przy domu z pozwoleniem po 11 lipca 2003 r.: potwierdzenie, że to budynek jednorodzinny z najwyżej dwoma lokalami
- Przy kredycie na domu: stanowisko banku co do hipoteki na wydzielanym lokalu
Podatki i kredyt
PCC, podatek od darowizny i hipoteka przy wyodrębnieniu lokalu
Darowizna dziecku albo rodzeństwu
0 zł podatku
Grupa zerowa (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). Przy akcie notarialnym nie składa się SD-Z2. Zięć i synowa są w I grupie, ale poza grupą zerową, więc płacą od nadwyżki ponad kwotę wolną.
Podział między współwłaścicieli
PCC tylko od dopłaty
Gdy lokale odpowiadają udziałom, podatku nie ma. Gdy jeden lokal jest wart więcej i właściciel dopłaca różnicę, notariusz pobiera 2 % od nadwyżki ponad dotychczasowy udział (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy o PCC).
Kredyt na domu
Zgoda banku
Hipoteka z domu przechodzi na wydzielony lokal. Żeby dziecko albo kupujący dostał lokal bez długu rodziców, bank musi zgodzić się na bezobciążeniowe odłączenie. O zgodę warto wystąpić przed umówieniem terminu aktu.
Gdy dom ma przejść na dziecko w całości, a nie jako jeden lokal, porównaj drogi w kalkulatorze przepisania nieruchomości na dziecko. Jeśli rodzeństwo woli, żeby dom przejął jeden z Was ze spłatą, rachunek liczy kalkulator zniesienia współwłasności.
Prostowanie
Co poradniki piszą źle o wyodrębnieniu lokalu
Założenie księgi dla lokalu kosztuje 60 zł.
Ta kwota nie istnieje w obecnej ustawie o kosztach sądowych. Założenie księgi połączone z odłączeniem lokalu kosztuje 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1 i ust. 2), a wpis własności osobno 200 zł, przy zniesieniu współwłasności 150 zł.
Notariusz za wyodrębnienie lokalu bierze zawsze połowę stawki.
Połowa z § 6 pkt 16 przysługuje tylko wtedy, gdy ten sam akt przenosi lokal mieszkalny na nabywcę. Wyodrębnienie dla siebie i podział domu między współwłaścicieli idą pełną skalą z § 3, przy podziale liczoną od wartości całego domu.
W domu jednorodzinnym można wydzielić tyle mieszkań, ile się zmieści.
Najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne (art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali). Limit nie obowiązuje, gdy pozwolenie na budowę wydano przed 11 lipca 2003 r.
Po wydzieleniu lokali trzeba założyć wspólnotę z zarządem.
Przy dwóch lokalach zarząd nieruchomością wspólną idzie według przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19), bez uchwał o wyborze zarządu i bez zarządcy.
Pytania
O co pytają właściciele domów przed wizytą u notariusza
Ile kosztuje wyodrębnienie lokalu w domu jednorodzinnym?
Przy domu wartym 900 000 zł i lokalu za 450 000 zł wyodrębnienie połączone z darowizną dla dziecka kosztuje 1 954,35 zł: taksa 1 285,00 zł netto (połowa stawki z § 6 pkt 16), wypisy, VAT i 300 zł w sądzie. Podział tego samego domu między dwóch współwłaścicieli to 5 948,90 zł, bo taksa idzie pełną skalą od wartości całego domu.
Czy w domu jednorodzinnym można wyodrębnić lokal?
Tak, ale najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne (art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali). Limit nie dotyczy budynków z pozwoleniem na budowę sprzed 11 lipca 2003 r. Każdy lokal musi być oddzielony trwałymi ścianami i mieć zaświadczenie starosty o samodzielności.
Ile trwa wyodrębnienie lokalu mieszkalnego?
Zwykle od jednego do kilku miesięcy. Najdłużej trwa przygotowanie rzutów przez architekta. Starosta ma 7 dni na zaświadczenie (art. 217 § 3 KPA), akt u notariusza zajmuje około godziny, a potem sąd zakłada księgę dla lokalu, co w zależności od wydziału trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Jakie dokumenty do wyodrębnienia lokalu?
Zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu, rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokalami i pomieszczeniami przynależnymi, numer księgi wieczystej domu oraz dowody osobiste stron. Przy kredycie na domu dochodzi stanowisko banku co do hipoteki na wydzielanym lokalu.
Czy do wyodrębnienia lokalu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli?
Tak. Umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawierają wszyscy współwłaściciele nieruchomości albo jedyny właściciel z nabywcą (art. 8 ust. 3 ustawy o własności lokali). Gdy któryś odmawia, zostaje sądowe zniesienie współwłasności z wydzieleniem lokali (art. 11).
Czy można wyodrębnić lokal z nieruchomości obciążonej hipoteką?
Można. Bez zgody banku hipoteka z domu obciąży także wydzielony lokal. Jeśli lokal ma przejść na dziecko albo kupującego bez długu, potrzebna jest zgoda wierzyciela na bezobciążeniowe odłączenie, którą bank wydaje na wniosek właściciela i którą notariusz dołącza do aktu.
Umów akt wyodrębnienia lokalu w kancelarii blisko domu
Wybierz czynność i miasto, a przed wizytą dostaniesz rachunek dla Twojej drogi i listę dokumentów, które kancelaria musi mieć przed aktem.
Zobacz też
Czynności, które idą w parze z wyodrębnieniem lokalu
Zniesienie współwłasności u notariusza
Gdy dom przejmuje jeden współwłaściciel ze spłatą, zamiast podziału na lokale.
Przepisanie nieruchomości na dziecko
Darowizna, dożywocie albo służebność, porównane w jednym kalkulatorze.
Darowizna u notariusza
Taksa, podatek i zgłoszenie przy darowiźnie w rodzinie.
Wyodrębnienie lokalu ze spółdzielni
Przekształcenie mieszkania spółdzielczego za stawkę ustawową 1/4 płacy minimalnej.
Koszty zakupu mieszkania
Rachunek kupującego wyodrębniony lokal, z PCC i zwolnieniem pierwszego mieszkania.
Cennik czynności notarialnych
Stawki z rozporządzenia dla wszystkich czynności, z podstawą prawną.