Zrzeczenie się służebności mieszkania: koszt u notariusza, forma i podatek przed sprzedażą

W skrócie: do zrzeczenia się służebności mieszkania nie potrzeba aktu notarialnego. Art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga tylko oświadczenia złożonego właścicielowi, a do wykreślenia służebności z księgi wieczystej wystarczy dokument z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Bez wynagrodzenia takie poświadczenie kosztuje 20 zł netto, czyli 24,60 zł brutto, a wykreślenie w sądzie 100 zł. Służebność wygasa jednak dopiero z chwilą wykreślenia, więc przy sprzedaży mieszkania liczy się termin, a nie sam podpis.

Kiedy zrzeczenie się służebności mieszkania jest potrzebne

Najczęściej przy sprzedaży. Rodzic przekazał kiedyś mieszkanie dziecku i zastrzegł dla siebie dożywotnią służebność, a teraz przeprowadza się do mniejszego lokalu, do rodzeństwa albo do domu opieki. Mieszkanie ma trafić na rynek, tylko że w dziale III księgi wieczystej nadal widnieje prawo, które pozwala rodzicowi mieszkać w nim do końca życia. Kupujący, który weźmie kredyt, trafi z tym wpisem do banku, a bank nie przyjmie w zabezpieczeniu lokalu, w którym obca osoba ma prawo dożywotniego zamieszkania.

Drugi typowy przypadek to rozstanie. Właściciel ustanowił kiedyś służebność dla partnera albo dla małżonka, a po rozwodzie obie strony chcą zamknąć sprawę, zwykle w zamian za pieniądze. Trzeci to refinansowanie kredytu, przy którym bank zauważa wpis dopiero przy analizie księgi.

We wszystkich trzech sytuacjach droga jest ta sama: uprawniony składa oświadczenie o zrzeczeniu się, a właściciel wnosi o wykreślenie wpisu. Nie da się jej ominąć, bo służebność osobista jest niezbywalna (art. 300 Kodeksu cywilnego), więc uprawniony nie może jej ani sprzedać kupującemu, ani przenieść na kogoś innego. Może się jej tylko zrzec.

Jaka forma: poświadczenie podpisu czy akt notarialny

Ustawa nie wymaga aktu. Art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że gdy uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa, a oświadczenie powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Nie ma tam żadnej formy szczególnej. Formę wyznacza dopiero sąd wieczystoksięgowy: art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala dokonać wpisu, także wykreślenia, na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym. Zwykła kartka podpisana w domu nie wystarczy, bo sąd jej nie przyjmie, ale akt notarialny też nie jest konieczny.

To rozróżnienie ma realną cenę. Za poświadczenie podpisu obowiązuje § 13 pkt 1 rozporządzenia o taksie notarialnej, a za akt pełna skala z § 3 od wartości prawa. Przy lokalu za 500 000 zł wartość służebności liczona tak jak do podatku, czyli 40 procent wartości mieszkania, to 200 000 zł, a skala § 3 daje od tej kwoty do 1 570 zł netto. Ten sam skutek prawny można więc osiągnąć za 24,60 zł albo za kilkaset razy więcej, zależnie od tego, co zaproponuje kancelaria.

Kiedy akt ma sens? Gdy zrzeczenie jest częścią większej umowy, na przykład gdy właściciel płaci byłemu partnerowi określoną kwotę w ratach i obie strony chcą, żeby notariusz opisał harmonogram spłat, albo gdy dłużnik ma poddać się egzekucji. Samo zrzeczenie, nawet za wynagrodzeniem, mieści się w poświadczeniu podpisu. Szczegóły tej czynności, z kalkulatorem dla kwot oznaczonych i nieoznaczonych, opisuje strona o notarialnym poświadczeniu podpisu.

Ile kosztuje zrzeczenie się służebności mieszkania: cały rachunek

Przy typowej rodzinnej sprawie, w której rodzic zrzeka się służebności bez żadnej zapłaty, rachunek zamyka się w 124,60 zł: 24,60 zł u notariusza za poświadczenie podpisu i 100 zł opłaty za wykreślenie. Opłata sądowa wynosi połowę tej, którą płaci się za wpis, bo art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych stanowi wprost: „od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis". Wpis służebności kosztuje 200 zł z art. 42 ust. 1, więc wykreślenie 100 zł.

Wniosek o wykreślenie składa właściciel mieszkania na urzędowym formularzu w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, dołączając oryginał oświadczenia z poświadczonym podpisem. Jeżeli zrzeczenie odbywa się w akcie notarialnym, wniosek składa za strony notariusz, elektronicznie, tego samego dnia.

Jeżeli uprawniony już nie żyje, zrzeczenie nie jest potrzebne w ogóle. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 Kodeksu cywilnego), a wykreślenie następuje na wniosek właściciela z dołączonym odpisem aktu zgonu, za te same 100 zł. Notariusz nie ma w tej sprawie nic do zrobienia.

Zrzeczenie się służebności za wynagrodzeniem: podatek

Tu zaczynają się pieniądze, o których rodziny zwykle nie myślą przy stole. Gdy właściciel płaci uprawnionemu za zrzeczenie się, podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma, bo zamknięty katalog art. 1 ustawy o PCC takiej czynności nie wymienia. Pieniądze są jednak dochodem osoby, która się zrzeka. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej konsekwentnie kwalifikuje je jako przychód z innych źródeł z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, rozliczany według skali w zeznaniu rocznym. Rodzic, który dostanie od syna 100 000 zł za zrzeczenie się służebności, zapłaci od nich podatek dochodowy.

Druga pułapka dotyczy sprzedającego. Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w darowiźnie albo w spadku i jest sprzedawane przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku nabycia, sprzedaż rodzi podatek dochodowy. Naturalny odruch to odliczyć od przychodu kwotę zapłaconą za zrzeczenie się służebności, skoro bez niej mieszkania nie dałoby się sprzedać. Dyrektor KIS w interpretacji z 8 maja 2025 r. (0115-KDIT3.4011.274.2025.1.MJ) odpowiedział, że wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania nie stanowi kosztu uzyskania przychodu przy zbyciu nieruchomości nabytej nieodpłatnie. W sprawie chodziło o 264 000 zł zapłacone byłemu mężowi przy sprzedaży mieszkania za 660 000 zł.

Przy zrzeczeniu nieodpłatnym podatku od spadków i darowizn nie ma, bo art. 1 ust. 1 tej ustawy wymienia ustanowienie nieodpłatnej służebności, a nie rezygnację z niej. Gdyby urząd skarbowy potraktował korzyść właściciela jako nieodpłatne świadczenie w podatku dochodowym, w rodzinie z I i II grupy podatkowej działa zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 tej ustawy. Przy dużych kwotach i przy stronach spoza rodziny warto przed podpisem zapytać o to doradcę podatkowego albo wystąpić o własną interpretację.

Zrzeczenie przed sprzedażą czy w akcie sprzedaży

Są dwie kolejności i obie działają. W pierwszej rodzic podpisuje oświadczenie tygodnie przed sprzedażą, właściciel składa wniosek o wykreślenie, a mieszkanie trafia do ogłoszenia z czystym działem III. Zanim zamówisz fotografa nieruchomości do zdjęć w ogłoszeniu i zaczniesz umawiać oglądających, warto mieć przynajmniej złożony wniosek, bo kupujący z kredytem pokaże księgę swojemu doradcy już przy pierwszej rozmowie. Zwróć jednak uwagę na art. 246 § 2 Kodeksu cywilnego: gdy prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie. Do chwili wpisu służebność formalnie trwa, a sądy w dużych miastach potrafią czekać z tym tygodniami.

W drugiej kolejności rodzic stawia się razem ze stronami do aktu sprzedaży i zrzeka się w nim służebności, a notariusz od razu wnosi o wykreślenie. Kupujący i jego bank widzą zrzeczenie i wniosek w tym samym dokumencie, co zwykle wystarcza. Kosztuje to więcej, bo zrzeczenie jest wtedy czynnością innej osoby niż strony sprzedaży i § 11 ust. 3 rozporządzenia każe policzyć za nie osobną stawkę. Koszty samej sprzedaży i wpisów po stronie kupującego rozpisuje strona o kosztach notarialnych przy sprzedaży mieszkania.

Gdy uprawniony nie chce albo nie może się zrzec

Zmusić go nie można. Art. 303 Kodeksu cywilnego daje właścicielowi tylko jedno narzędzie: gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu służebności, właściciel może żądać zamiany służebności na rentę. Sama chęć sprzedaży mieszkania takim uchybieniem nie jest. Zostaje negocjacja, najczęściej wynagrodzenie za zrzeczenie, i wtedy wraca rachunek podatkowy z poprzedniej części tekstu. Mieszkanie obciążone służebnością da się też sprzedać bez zrzeczenia, ale kupujący nabywa je razem z mieszkańcem i cena spada o wartość tego prawa, a często o dużo więcej.

Trudniejsza jest sytuacja, w której uprawniony chce się zrzec, ale nie jest w stanie podpisać dokumentu. Brak siły w dłoni nie jest przeszkodą: art. 87 § 1 pkt 4 Prawa o notariacie pozwala złożyć tuszowy odcisk palca, obok którego inna osoba wpisuje imię i nazwisko. Przeszkodą jest dopiero wątpliwość notariusza co do świadomości, bo art. 86 tej ustawy zakazuje mu wtedy dokonania czynności. Dlatego rodziny, w których rodzic ze służebnością zaczyna chorować, powinny pomyśleć o tym zawczasu. Pełnomocnictwo notarialne obejmujące wprost zrzeczenie się służebności, podpisane wtedy, gdy nie ma wątpliwości co do świadomości, oszczędza później postępowania o ubezwłasnowolnienie. Uwaga na art. 108 Kodeksu cywilnego: jeżeli pełnomocnikiem ma być właściciel mieszkania, czyli druga strona zrzeczenia, pełnomocnictwo musi to wyraźnie dopuszczać.

Co przygotować na wizytę

Na poświadczenie podpisu wystarczy dowód osobisty osoby, która się zrzeka, i gotowy tekst oświadczenia z numerem księgi wieczystej, danymi właściciela i wyraźnym zdaniem, że uprawniony zrzeka się służebności mieszkania i wyraża zgodę na jej wykreślenie z działu III. Jeżeli zrzeczenie jest za wynagrodzeniem, kwota powinna znaleźć się w tekście, bo od niej zależy stawka z § 13 pkt 1 lit. a. Kancelaria zwykle przygotuje ten tekst sama, a samo poświadczenie trwa kilka minut.

Jeżeli dopiero planujesz ustanowić służebność i chcesz od razu wiedzieć, jak z niej potem wyjść, cały rachunek ustanowienia, z podatkiem dla rodziny i dla partnera bez ślubu, liczy kalkulator kosztu służebności mieszkania. A gdy wahasz się między służebnością a umową dożywocia, oba warianty z wpływem na zachowek zestawia wpis umowa dożywocia czy służebność mieszkania.