W skrócie: depozyt notarialny to przechowanie pieniędzy na wyodrębnionym rachunku bankowym notariusza do czasu, aż spełni się warunek uzgodniony przez strony, na przykład wpis kupującego do księgi wieczystej. Maksymalna taksa wynosi połowę stawki liczonej od kwoty depozytu, więc przy 500 000 zł jest to około 1 385 zł netto. Środki nie wchodzą do majątku notariusza, dlatego są chronione przed jego wierzycielami.
Czym jest depozyt notarialny
Podstawą jest art. 108 Prawa o notariacie. Notariusz w związku z czynnością dokonywaną w jego kancelarii może przyjąć na przechowanie pieniądze (w złotych lub w walucie obcej) albo papiery wartościowe, żeby wydać je wskazanej osobie. Do obsługi takich wpłat prowadzi specjalne konto bankowe, odrębne od własnych środków.
Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół. Zapisuje w nim datę przyjęcia, tożsamość osoby wpłacającej, datę planowanego wydania oraz dane osoby, która ma odebrać pieniądze. Wydanie następuje za pokwitowaniem.
Z przepisu wynika ograniczenie, o którym warto wiedzieć zawczasu: depozyt pieniężny jest dopuszczalny tylko w związku z czynnością dokonywaną w tej kancelarii. Notariusz nie jest skarbcem na życzenie, musi istnieć powiązana czynność, najczęściej umowa sprzedaży nieruchomości.
Jak działa depozyt przy sprzedaży mieszkania
Klasyczny problem transakcji na rynku wtórnym jest taki, że sprzedający nie chce przenieść własności, zanim dostanie pieniądze, a kupujący nie chce zapłacić, zanim będzie pewny, że mieszkanie stanie się jego. Depozyt rozcina ten węzeł.
- Strony ustalają w akcie, że cena (w całości lub w części) trafia do depozytu notarialnego.
- Kupujący wpłaca środki na rachunek depozytowy notariusza przed podpisaniem umowy sprzedaży lub w uzgodnionym terminie.
- Notariusz spisuje protokół i przechowuje pieniądze, dopóki nie ziści się warunek z protokołu.
- Po spełnieniu warunku (na przykład po okazaniu odpisu księgi wieczystej z wpisem kupującego jako właściciela) notariusz wypłaca pieniądze sprzedającemu.
- Jeśli warunek nie ziści się w umówionym terminie, środki wracają do wpłacającego.
Depozyt bywa też używany do spłaty hipoteki sprzedającego z ceny sprzedaży, dzięki czemu kupujący ma pewność, że obciążenie zniknie z księgi wieczystej, a nie tylko obietnicę.
Ile kosztuje depozyt notarialny
Maksymalna taksa za przyjęcie pieniędzy na przechowanie to połowa podstawowej stawki liczonej od wartości depozytu. Do kwoty netto dolicza się 23 procent VAT.
| Kwota depozytu | Stawka podstawowa | Taksa za depozyt (netto) | Brutto |
|---|---|---|---|
| 300 000 zł | 1 970 zł | 985 zł | 1 211,55 zł |
| 500 000 zł | 2 770 zł | 1 385 zł | 1 703,55 zł |
| 800 000 zł | 3 970 zł | 1 985 zł | 2 441,55 zł |
| 1 000 000 zł | 4 770 zł | 2 385 zł | 2 933,55 zł |
Do tego dochodzą wypisy protokołu, po 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Pamiętaj, że są to stawki maksymalne, a nie cennik: notariusz może zejść niżej i przy większych kwotach zwykle jest to negocjowalne.
Uwaga na częsty błąd w internecie
Wiele artykułów podaje, że depozyt kosztuje 50 zł plus 20 zł za każdy miesiąc przechowywania. To nieprawda w odniesieniu do pieniędzy. Te stawki dotyczą depozytu dokumentów, czyli zupełnie innej czynności. Za przechowywanie pieniędzy nie ma opłaty miesięcznej, jest jednorazowa taksa liczona od kwoty.
Kiedy notariusz wypłaca pieniądze z depozytu
Wtedy i tylko wtedy, gdy ziści się warunek zapisany w protokole. Notariusz nie jest arbitrem sporu i nie ocenia, kto ma rację, dlatego warunek musi być obiektywnie sprawdzalny.
- Dobre warunki: okazanie odpisu księgi wieczystej z prawomocnym wpisem nabywcy, przedstawienie protokołu wydania lokalu, upływ określonej liczby dni bez sprzeciwu.
- Złe warunki: „po usunięciu wszystkich usterek" albo „gdy sprzedający należycie się wywiąże". To oceny, a nie fakty, więc notariusz odmówi przyjęcia takiego zapisu.
Kto płaci za depozyt
Przepisy tego nie rozstrzygają, więc decyduje umowa stron. W praktyce płaci ten, kto ma interes w zabezpieczeniu, najczęściej kupujący, a bywa że strony dzielą koszt po połowie. Warto ustalić to na etapie umowy przedwstępnej, a nie przy akcie końcowym.
Depozyt a kredyt hipoteczny
To najważniejsze ograniczenie, o którym mało kto uprzedza. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, bank wypłaca środki dopiero po podpisaniu aktu i przedstawieniu wniosku wieczystoksięgowego. Do depozytu trafia więc zwykle tylko wkład własny, a reszta ceny idzie później przelewem z banku. Sprzedający jest wtedy zabezpieczony jedynie częściowo i powinien o tym wiedzieć, zanim podpisze umowę.
Alternatywy dla depozytu notarialnego
| Rozwiązanie | Jak działa | Koszt i uwagi |
|---|---|---|
| Depozyt notarialny | Notariusz trzyma środki i wydaje po spełnieniu warunku z protokołu | Połowa stawki plus VAT, wymaga powiązanej czynności w tej kancelarii |
| Rachunek powierniczy (escrow) w banku | Bank jako powiernik, warunki w umowie trójstronnej | Prowizja bankowa, dłuższa procedura, ale elastyczniejsze warunki |
| Zapłata po akcie z poddaniem się egzekucji | Nie blokuje środków, ale daje szybki tytuł wykonawczy | Najtańsze, zabezpiecza sprzedającego, nie kupującego |
Ostatni wariant opiera się na dobrowolnym poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym. Kupujący oświadcza, że jeśli nie zapłaci w terminie, sprzedający może od razu iść do komornika, z pominięciem procesu. To rozwiązanie bliskie temu, po co sięgają firmy, dla których przeterminowane płatności są codziennością i które odzyskiwanie zaległych należności mają zautomatyzowane. Dla jednorazowej transakcji mieszkaniowej depozyt jest jednak wygodniejszy, bo pieniądze fizycznie czekają na rachunku.
Warto też pamiętać, że depozyt notarialny to nie to samo co mieszkaniowy rachunek powierniczy, który deweloper ma obowiązek prowadzić przy sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego. To dwie różne instytucje, choć obie chronią wpłaty kupującego.
Najczęstsze pytania o depozyt notarialny
Czy depozyt notarialny jest bezpieczny?
Tak. Pieniądze leżą na wyodrębnionym rachunku depozytowym i nie wchodzą do majątku osobistego notariusza, więc nie odpowiadają za jego długi ani nie podlegają egzekucji prowadzonej przeciwko niemu. Notariusz jest przy tym objęty obowiązkowym ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej.
Ile trwa depozyt notarialny?
Tyle, ile strony ustalą w protokole. Przy sprzedaży mieszkania jest to zwykle czas potrzebny na wpis nabywcy do księgi wieczystej, czyli od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu wieczystoksięgowego. Za przechowywanie pieniędzy nie nalicza się dodatkowej opłaty miesięcznej. Sam protokół spisuje się w kancelarii przy okazji aktu, więc warto wiedzieć, ile trwa wizyta u notariusza i zarezerwować odpowiednio czasu.
Czy do depozytu można wpłacić całą cenę mieszkania?
Tak, jeśli kupujący dysponuje gotówką. Przy zakupie na kredyt jest to zwykle niemożliwe, bo bank uruchamia środki dopiero po akcie notarialnym. Wtedy do depozytu trafia wkład własny, a pozostała część ceny jest przelewana przez bank bezpośrednio na rachunek sprzedającego.
Depozyt najczęściej pojawia się przy sprzedaży nieruchomości, ale bywa też używany przy rozliczeniu spłat w sprawach spadkowych i przy podziale majątku. O tym, jakie jeszcze koszty czekają Cię przy zakupie mieszkania, piszemy w tekście o kosztach notarialnych przy zakupie mieszkania, a orientacyjne stawki wszystkich czynności zebraliśmy w cenniku taksy notarialnej.
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawie konkretnej czynności skontaktuj się z notariuszem.
Notary · Umów wizytę
Znajdź notariusza i zarezerwuj termin online
Sprawdź notariuszy w swoim mieście, zakres czynności i orientacyjny koszt, a potem umów dogodny termin. Taksa orientacyjna, wiążącą wysokość ustala notariusz. Akt sporządza licencjonowany notariusz.